Undang-undang Sewa Terjangkau (Wet betaalbare huur)

Sejak 1 Juli 2024, Belanda telah mengatur pasar sewa jauh lebih ketat daripada sebelumnya. Undang-Undang Sewa Terjangkau — Undang-Undang Sewa Terjangkau — memperluas kontrol sewa dari perumahan sosial ke segmen pasar menengah, menjadikan sistem poin mengikat dan bukan sekadar tolok ukur, serta menyerahkan penegakan hukum kepada pemerintah kota. Jika Anda menyewa di Amsterdam or Eindhoven, atau jika Anda menyewakan properti di sana, aturan di bawah ini menentukan berapa sewa yang sah menurut hukum.

Apa yang dilakukan oleh Undang-Undang Sewa Terjangkau?

Undang-undang tersebut bukanlah undang-undang yang berdiri sendiri melainkan undang-undang perubahan, penulisan ulang sebagian Buku 7 KUH Perdata Belanda, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte, dan Wet goed verhuurderschap. Peraturan ini mulai berlaku pada 1 Juli 2024. Ada tiga perubahan yang paling penting.

• Regulasi diperluas hingga ke middenhuur. Sebelum Juli 2024, hanya rumah dengan skor hingga 143 poin yang dikenakan kontrol sewa; semua yang di atas itu "diliberalkan" dan dapat disewakan dengan harga berapa pun yang mampu ditanggung pasar. Undang-Undang tersebut menciptakan rentang pasar menengah yang diatur dari 144 hingga 186 poin.
• Sistem poin tersebut menjadi mengikat. Sebelumnya, pemilik rumah dapat meminta lebih dari batas poin maksimum dan sewa tetap berlaku kecuali penyewa mengajukan keberatan tepat waktu. Sekarang, batas maksimum tersebut merupakan hukum wajib: mengenakan biaya lebih dari itu adalah tindakan yang melanggar hukum, terlepas dari apakah penyewa mengajukan keluhan atau tidak.
• Sistem poin dimodernisasi. Komponen WOZ dibatasi, label energi diberi bobot yang jauh lebih besar, ruang luar ruangan diberi penghargaan yang lebih baik, dan biaya tambahan diperkenalkan untuk bangunan baru dan bangunan yang terdaftar sebagai cagar budaya.

Pada saat itu, pemerintah memperkirakan bahwa sekitar 300,000 rumah pada akhirnya akan mengalami penurunan sewa rata-rata sekitar €190 per bulan, di mana sekitar 157,000 rumah kelas menengah akan mengalami penurunan rata-rata sekitar €240. Ini adalah proyeksi yang dibuat sebelumnya, bukan hasil yang terukur.

Sistem penilaian perumahan (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel, atau WWS, menilai tempat tinggal berdasarkan fitur-fitur yang dapat diukur dan mengubah totalnya menjadi sewa dasar bulanan maksimum ( kale huur , tidak termasuk biaya layanan). Itu terletak di artikel 5 Besluit huurprijzen woonruimte, dengan tabel penilaian di lampirannya.

Rumah mandiri

Untuk hunian mandiri — yang memiliki pintu depan, dapur, dan kamar mandi sendiri — poin diberikan untuk:

• luas permukaan setiap ruangan dan setiap ruang penyimpanan;
• Perlengkapan dapur dan sanitasi, termasuk panjang meja kerja dan toilet atau bak mandi kedua;
• label energi, yang sejak modernisasi memiliki bobot jauh lebih besar — ​​label yang baik menambah banyak poin, sementara label E, F, dan G justru mengurangi poin;
• ruang luar seperti taman, balkon, atau teras atap, dengan pengurangan jika tidak ada;
• Nilai WOZ (penilaian properti kota), dengan batasan tertentu sehingga lokasi tidak dapat mendominasi skor di area bernilai tinggi;
• status bangunan terdaftar, fasilitas perawatan, dan barang-barang kecil.

Setiap poin sesuai dengan jumlah dalam tabel yang dipublikasikan, jadi 143 dan 186 poin masing-masing diterjemahkan ke dalam angka euro yang tepat. Angka-angka tersebut diindeks pada tanggal 1 Januari setiap tahun berdasarkan pasal 12 dari Besluit huurprijzen woonruimte, mengikuti metode dalam pasal 27 dari Wet op de huurtoeslag. Oleh karena itu, setiap angka yang Anda baca hanya berlaku untuk tahun yang dinyatakan.

Kamar dan akomodasi lain yang tidak dilengkapi kamar mandi dalam.

Kamar, dan akomodasi lain di mana Anda berbagi dapur atau kamar mandi, dinilai berdasarkan sistem terpisah — WWSO — yang juga dimodernisasi dan diberlakukan secara mengikat pada 1 Juli 2024. Poin praktis bagi mahasiswa dan profesional muda adalah bahwa tidak ada sektor gratis untuk kamar : seberapa tinggi pun skornya, sebuah kamar memiliki harga sewa maksimum.

Biaya tambahan: bangunan baru, monumen, dan energi

Pasal 8a Besluit huurprijzen woonruimte mengizinkan beberapa kenaikan harga sewa maksimum:

• Biaya tambahan untuk bangunan baru sebesar 10% untuk hunian kelas menengah yang konstruksinya dimulai sebelum 1 Januari 2028, berlaku selama dua puluh tahun sejak hunian pertama, untuk menjaga keberlangsungan pembangunan kelas menengah.
• Monumen Nasional (rijksmonument): biaya tambahan sebesar 35%.
• Monumen tingkat provinsi atau kota: biaya tambahan sebesar 15%.
• Lanskap kota yang dilindungi: biaya tambahan sebesar 5% untuk hunian yang dibangun sebelum tahun 1965 di kawasan perkotaan yang dilindungi dan hunian tersebut sendiri tidak terdaftar sebagai bangunan cagar budaya.

Bangunan-bangunan yang terdaftar sebagai cagar budaya juga dilindungi dari pengurangan poin label energi: alih-alih kehilangan poin karena label yang buruk, sebuah monumen mendapat nilai nol untuk item tersebut. Tidak ada pengecualian renovasi terpisah; renovasi masuk melalui jalur biasa, sehingga pemilik properti yang benar-benar meningkatkan properti — terutama label energinya — akan menaikkan sewa maksimum yang sah.

Ketiga segmen tersebut

Tabel tersebut menyajikan posisi untuk tahun 2026. Jumlah yang tertera adalah sewa awal maksimum pada awal masa sewa baru, tidak termasuk biaya layanan, dan diindeks setiap tanggal 1 Januari.

Batas yang sama berlaku pada €900.07 dan €1,184.82 pada tahun 2025, dan pada €879.58 dan €1,157.95 ketika Undang-Undang tersebut mulai berlaku pada 1 Juli 2024. Skor poin yang menentukan, bukan harga sewa yang diminta: rumah dengan skor 160 poin adalah rumah kelas menengah meskipun diiklankan dengan harga €1,600, dan kelebihannya adalah melanggar hukum.

Kontrak yang ada: rezim transisi

Undang-undang ini berlaku sepenuhnya untuk setiap perjanjian sewa yang disepakati pada atau setelah 1 Juli 2024. Untuk kontrak yang ditandatangani sebelum tanggal tersebut, aturan transisi berbeda berdasarkan poin penilaian:

• Hingga 143 poin, tetap di bawah ambang batas liberalisasi pada saat dimulainya. Sudah diatur; WWS yang dimodernisasi dan batas maksimum baru berlaku mulai 1 Juli 2024.
• Hingga 143 poin, tetapi diizinkan di atas ambang batas liberalisasi pada saat dimulainya. — kontrak "liberal" untuk rumah yang sebenarnya memiliki skor rendah. Undang-undang ini menangkap hal-hal tersebut dari 1 Juli 2025Setelah masa transisi satu tahun yang memungkinkan pemilik properti untuk menyesuaikan diri secara sukarela. Sejak tanggal tersebut, penyewa yang ada dapat meminta agar sewa diturunkan hingga batas poin maksimum.
• 144-186 poin. Kontrak yang ada adalah tidak Terpengaruh. Batas maksimum pasar menengah hanya berlaku saat terjadi pergantian penyewa, yaitu ketika rumah tersebut disewakan kembali.
• 187 poin ke atas. Di luar rezim; tidak ada batasan maksimum sewa awal.

Ini adalah bagian Undang-Undang yang paling disalahpahami. Banyak penyewa berasumsi bahwa peraturan pasar menengah berlaku untuk mereka sekaligus; bagi sebagian besar penyewa pasar menengah yang sudah ada, hal itu tidak berlaku. Namun, tetap penting untuk menghitung poin-poin tersebut: sebuah flat yang terlihat seperti pasar menengah dapat memperoleh skor di bawah 143 setelah label energi yang buruk dan nilai WOZ yang dibatasi diperhitungkan — dan flat tersebut tetap tercakup.

Pernyataan poin yang harus diberikan pemilik rumah kepada Anda

Seorang pemilik rumah yang menyewakan rumah yang diatur atau rumah pasar menengah wajib memberikan penyewa perhitungan poin berdasarkan WWS atau WWSO, dengan sewa maksimum yang sesuai, pada awal masa sewa. Kewajiban ini telah berlaku untuk perjanjian sewa baru sejak 1 Juli 2024, ketika Undang-Undang Sewa Terjangkau mulai berlaku; wewenang dan instrumen penegakan hukum Huurcommissie sepenuhnya beroperasi sejak 1 Januari 2025. Hal ini termasuk dalam aturan umum kepemilikan rumah yang baik dalam pasal 2 Wet goed verhuurderschap, sehingga pemerintah kota dapat menegakkannya. Ini adalah titik awal terbaik bagi penyewa: mintalah secara tertulis, dan jika tidak ada yang diberikan, itu sendiri merupakan pelanggaran yang dapat dilaporkan.

Penegakan hukum: dari inisiatif penyewa hingga pemerintah kota.

Sebelum Undang-Undang tersebut, sewa yang berlebihan adalah masalah penyewa: penyewa harus mengajukan permohonan ke Huurcommissie dalam waktu enam bulan sejak dimulainya masa sewa, dan penyewa dengan kontrak sementara yang takut kontraknya tidak diperpanjang seringkali tidak melakukan apa pun. Undang-Undang tersebut menetapkan sewa maksimum ke dalam aturan umum tata kelola properti yang baik, dan sejak 1 Januari 2025, pemerintah kota dapat menegakkan aturan tersebut atas inisiatif mereka sendiri, menggunakan tangga eskalasi Wet goed verhuurderschap:

• sebuah peringatan;
• perintah berdasarkan paksaan administratif (terakhir onder bestuursdwang) atau perintah penalti (terakhir onder dwangsom);
• denda administratif (bestuurlijke boete), yang meningkat seiring pengulangan;
• dalam kasus pelanggaran berulang yang paling serius, pengambilalihan manajemen (beheerovername), menempatkan properti tersebut di bawah pengelolaan pihak ketiga.

Denda administratif memiliki batas maksimum dasar yang ditetapkan pada denda kategori keempat, €22,500, meningkat menjadi €25,750 dan, untuk badan hukum yang melakukan pelanggaran berulang, menjadi €103,000 (pasal 19 Wet goed verhuurderschap). Setiap kotamadya juga harus mengoperasikan titik pelaporan ( meldpunt ) di mana penyewa dapat melaporkan praktik penyewaan yang buruk, secara anonim jika mereka mau.

Penegakan hukum oleh pemerintah kota tidak menggantikan upaya hukum yang dimiliki penyewa; melainkan berjalan beriringan dengan upaya hukum tersebut.

• Dalam waktu enam bulan sejak dimulainya masa sewa, penyewa dapat meminta Huurcommissie (Komisi Sewa) untuk menguji harga sewa awal berdasarkan pasal 7:249 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda. Jika harga sewa terlalu tinggi, maka akan dikurangi dengan efek retrospektif sejak tanggal dimulainya masa sewa.
• Setelah jangka waktu tersebut, penyewa rumah yang diatur atau rumah pasar menengah dapat mengajukan pengurangan kepada pemilik rumah dan, jika ditolak, dapat membawa masalah tersebut ke Komisi Sewa (Huurcommissie) berdasarkan pasal 7:254 Kitab Undang-Undang Perdata Belanda. Pengurangan tersebut umumnya hanya berlaku untuk masa mendatang.
• Keputusan Huurcommissie mengikat para pihak, dengan ketentuan bahwa sengketa tersebut harus diajukan kembali ke pengadilan subdistrik dalam jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang.

Seberapa besar kenaikan harga sewa setiap tahunnya?

Kenaikan sewa dibatasi secara terpisah dari sewa awal, dan batasan tersebut diatur ulang setiap tahun.

• Rumah yang diatur (hingga 143 poin), mulai 1 Juli 2026: maksimal 4.1%, atau maksimal €25 jika sewa dasar di bawah €350 per bulan. Batas maksimal 4.1% yang sama berlaku untuk kamar, karavan, dan lahan parkir.
• Rumah kelas menengah (144–186 poin), 2026: maksimal 6.1%. Jika kontrak itu sendiri menetapkan persentase yang lebih rendah, angka yang tercantum dalam kontrak yang berlaku; jika menetapkan persentase yang lebih tinggi, pemilik properti tidak boleh menerapkannya.

Kedua batasan tersebut mengikuti rumus hukum yang sama: angka terendah antara inflasi dan perkembangan upah yang disepakati bersama, ditambah satu poin persentase. Batasan tersebut diumumkan setiap tahun dan kenaikan pasar tengah maksimum berlaku mulai 1 Juli setiap tahun, sehingga kedua angka tersebut akan berubah untuk tahun 2027. Penyewa yang menganggap kenaikan tersebut berlebihan dapat mengajukan usulan tersebut kepada Huurcommissie; untuk kenaikan yang berlaku pada 1 Juli 2026, batas waktu yang ditetapkan adalah 1 November 2026.

Bagaimana Undang-Undang ini sesuai dengan hukum sewa-menyewa lainnya di Belanda

Undang-Undang Kepemilikan Tanah yang Baik (Wet go verhuurderschap)

Berlaku sejak 1 Juli 2023, Wet goed verhuurderschap menetapkan aturan perilaku nasional untuk pemilik rumah dan agen penyewaan: tidak ada diskriminasi dalam seleksi, tidak ada intimidasi, deposit tidak lebih dari dua kali lipat sewa dasar, perjanjian sewa tertulis, informasi tertulis kepada penyewa, tidak ada biaya agen ganda, dan hanya biaya layanan yang diizinkan. Undang-Undang Sewa Terjangkau menambahkan sewa maksimum dan kenaikan maksimum ke dalam daftar tersebut, sehingga sengketa sewa sekarang menjadi masalah perdata dan peraturan.

Kontrak sementara setelah kontrak Wet broade huur

Undang-Undang Kontrak Sewa Tetap mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 2024, hari yang sama dengan Undang-Undang Sewa Terjangkau, dan keduanya sebaiknya dibaca bersama. Berdasarkan pasal 7:271 Kitab Undang-Undang Perdata Belanda, penyewa baru rumah mandiri kini umumnya menerima kontrak tanpa batas waktu. Kontrak sementara tetap dimungkinkan hanya untuk kategori tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang didelegasikan — di antaranya mahasiswa tertentu, orang yang menyewakan rumah mereka sendiri saat bekerja di luar negeri sementara, penyewaan sementara saat penyewa digantikan sementara, dan orang-orang yang membutuhkan tempat tinggal mendesak seperti pemegang status dan penyewaan kesempatan kedua — dan untuk akomodasi yang tidak mandiri. Kategori-kategori tersebut diatur dalam Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), yang mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 2024. Bagi warga negara asing, hal ini penting: kontrak dua tahun lama, yang membuat penentangan terhadap sewa yang berlebihan menjadi berisiko, bukan lagi standar.

Biaya layanan

Biaya layanan berada di luar batas maksimum WWS dan sering digunakan untuk memulihkan apa yang tidak diizinkan oleh sistem poin. Hanya item yang diizinkan yang dapat dibebankan, dan Huurcommissie dapat menilainya. Aturan biaya layanan baru berlaku mulai 1 Januari 2027.

Apa arti Undang-Undang tersebut bagi pemilik properti, dan apa yang telah terjadi sejak saat itu?

Bagi investor, Undang-Undang tersebut mengubah perhitungan dalam tiga hal. Batas pendapatan untuk unit pasar menengah sekarang merupakan fungsi dari karakteristik bangunan yang terukur, bukan permintaan lokal, sehingga flat yang berlokasi bagus tetapi hemat energi dapat bernilai jauh lebih rendah jika disewakan. Indeksasi maksimum dibatasi, sehingga pertumbuhan pendapatan dibatasi. Dan opsi keluarnya menarik: menjual kepada pemilik yang akan menempati sendiri seringkali bernilai lebih tinggi daripada terus menyewakan.

Konsekuensi yang banyak dilaporkan adalah bahwa pemilik rumah pribadi telah menjual unit-unit yang diatur dan yang baru diatur, bahwa pasokan sektor bebas telah menyempit sementara harga sewa yang diminta di sektor tersebut telah meningkat, dan bahwa beberapa pembangunan pasar menengah telah ditunda. Biaya tambahan pembangunan baru dalam pasal 8a dari Besluit huurprijzen woonruimte dimaksudkan untuk mengatasi hal terakhir ini. Pemantauan pasar oleh Kadaster, CBS, dan kementerian mendukung tren tersebut: sejak sistem poin diberlakukan untuk segmen pasar menengah hingga dan termasuk 186 poin pada 1 Juli 2024, jumlah rumah sewa yang dijual oleh pemilik rumah pribadi telah meningkat dan pasokan sektor bebas telah menyusut.

Undang-undang tersebut tetap berlaku sebagaimana disahkan, dan Besluit huurprijzen woonruimte terus diamandemen, terakhir pada April 2026, sehingga aturan dan ambang batas penilaian terus berubah. Laporan pemantauan formal tentang Undang-undang tersebut diterbitkan setiap tahun oleh Kementerian Perumahan dan Tata Ruang (VRO). Rancangan undang-undang terpisah, Wet toekomstbestendige huurcommissie (dokumen parlemen 36791), membahas struktur biaya Huurcommissie, sengketa biaya layanan, dan waktu pemrosesan. Dewan Perwakilan Rakyat mengadopsinya pada 21 April 2026; di Senat, laporan komite kedua dikeluarkan pada 14 Juli 2026 dan persiapan tertulis masih berlangsung.

Panduan praktis

Jika Anda adalah penyewa yang mencurigai bahwa sewa terlalu tinggi

• Mintalah pernyataan poin kepada pemilik rumah secara tertulis, dan sebutkan jika Anda belum pernah menerimanya.
• Hitung sendiri poin-poin tersebut menggunakan pengecekan harga sewa Huurcommissie, dengan menyertakan luas lantai, label energi, keputusan WOZ, dan ruang luar ruangan Anda.
• Periksa tanggal kontrak Anda dan bandingkan dengan aturan transisi di atas — hal itu menentukan apakah Anda memiliki klaim sekarang atau hanya saat perpanjangan.
• Catatlah jangka waktu enam bulan sejak awal masa sewa: di dalam jangka waktu tersebut Anda dapat memperoleh pengurangan biaya sewa secara retrospektif, sedangkan di luar jangka waktu tersebut umumnya hanya pengurangan biaya sewa secara prospektif.
• Laporkan masalah ini ke kantor pelaporan (meldpunt) di kotamadya Anda secara paralel. Penegakan hukum tidak dikenakan biaya dan tidak bergantung pada kesediaan Anda untuk mengajukan gugatan.
• Jangan begitu saja berhenti membayar sebagian sewa. Pengurangan hanya boleh dilakukan berdasarkan kesepakatan atau keputusan bersama.

Jika Anda adalah pemilik properti yang sedang berupaya agar portofolio properti Anda memenuhi persyaratan peraturan.

• Berikan skor pada setiap unit berdasarkan WWS atau WWSO yang berlaku saat ini, per unit dan bukan per bangunan, serta catat perhitungannya.
• Periksa apakah ada biaya tambahan yang berlaku — untuk bangunan baru, monumen, atau kawasan kota yang dilindungi — karena hal ini akan mengubah batas maksimal secara signifikan.
• Perhatikan baik-baik label energi: meningkatkan isolasi, kaca jendela, atau sistem pemanas adalah cara paling langsung dan sah untuk mendapatkan harga sewa maksimum yang lebih tinggi.
• Pisahkan biaya layanan dan tagih hanya item yang diizinkan, dengan laporan tahunan yang tepat.
• Sertakan pernyataan poin pada setiap perjanjian sewa baru, dan simpan bukti bahwa Anda telah melakukannya.
• Periksa kembali klausul kenaikan sewa dalam kontrak standar Anda dan bandingkan dengan batasan tahunan; klausul yang mengizinkan kenaikan lebih dari itu tidak dapat diberlakukan sejauh itu.
• Jika suatu unit merugi di bawah batasan yang ditetapkan, mintalah nasihat sebelum melakukan restrukturisasi. Konstruksi yang dibuat-buat — biaya layanan palsu, salah memberi label apartemen sebagai kamar, atau dugaan penyewaan liburan — adalah hal yang dicari oleh tim penegak hukum.