Setiap penyewa memiliki hak memiliki dua hak penting: hak untuk menikmati hidup dan hak untuk perlindungan sewa. Dimana kami membahas hak penyewa pertama sehubungan dengan kewajiban tuan tanah, hak kedua penyewa muncul di blog terpisah tentang perlindungan sewa. Itulah mengapa pertanyaan menarik lainnya akan dibahas di blog ini: hak apa lagi yang dimiliki penyewa? Hak untuk menikmati hidup dan hak untuk perlindungan sewa bukanlah satu-satunya hak yang dimiliki penyewa terhadap tuan tanah. Misalnya, penyewa juga berhak atas sejumlah hak dalam konteks pengalihan properti yang tidak melanggar sewa dan dan menyewakan. Kedua hak tersebut dibahas secara berurutan di blog ini.
Transfer properti tidak melintasi sewa
Paragraf 1 dari Pasal 7: 226 KUH Perdata, yang berlaku untuk penyewa ruang hunian dan komersial, menyatakan sebagai berikut:
"Pengalihan properti yang terkait dengan perjanjian sewa (...) oleh pemilik mengalihkan hak dan kewajiban pemilik dari perjanjian sewa ke pihak pengakuisisi. "
Bagi penyewa, pasal ini pertama-tama berarti bahwa pengalihan kepemilikan atas properti yang disewa, misalnya melalui penjualan oleh tuan tanah kepada orang lain, tidak mengakhiri perjanjian sewa. Selain itu, penyewa dapat mengajukan klaim terhadap penerus sah tuan tanah, setelah penerus sah ini mengambil alih hak dan kewajiban tuan tanah. Untuk pertanyaan tentang klaim mana yang sebenarnya dimiliki penyewa, penting untuk terlebih dahulu menetapkan hak dan kewajiban tuan tanah yang mana yang diberikan kepada penerus sahnya. Menurut ayat 3 dari Pasal 7: 226 KUH Perdata, hal ini khususnya adalah hak dan kewajiban tuan tanah yang secara langsung berkaitan dengan penggunaan properti sewaan sebagai imbalan yang harus dibayar oleh penyewa, yaitu sewa. Ini berarti bahwa klaim yang dapat dibuat oleh penyewa terhadap penerus sah tuan tanah, pada prinsipnya, berkaitan dengan dua hak terpentingnya: hak untuk menikmati hidup dan hak untuk perlindungan sewa.
Seringkali, bagaimanapun, penyewa dan pemilik juga membuat perjanjian lain dalam perjanjian sewa dalam hal konten lain dan mencatatnya dalam klausul. Contoh umum adalah klausul tentang hak memesan terlebih dahulu penyewa. Meskipun tidak memberikan hak kepada penyewa untuk menyerahkan, hal itu menyiratkan kewajiban pemilik untuk menawarkan: tuan tanah harus terlebih dahulu menawarkan properti yang disewa untuk dijual kepada penyewa sebelum dapat dijual kepada penerus sah lainnya. Akankah tuan tanah berikutnya juga terikat oleh klausul ini terhadap penyewa? Dalam pandangan kasus hukum, ini bukanlah masalahnya. Ketentuan ini menyatakan bahwa hak memesan terlebih dahulu dari penyewa tidak terkait langsung dengan sewa, sehingga klausul tentang hak untuk membeli properti yang disewakan tidak beralih ke penerus sah dari tuan tanah. Ini hanya berbeda jika menyangkut opsi pembelian dari penyewa dan jumlah yang harus dibayarkan secara berkala kepada pemilik juga termasuk elemen kompensasi untuk akuisisi akhir.
Subleting
Selain itu, Pasal 7: 227 KUH Perdata menyatakan hal-hal berikut tentang hak-hak penyewa:
"Penyewa berwenang untuk memberikan properti yang disewa untuk digunakan, seluruhnya atau sebagian, kepada orang lain, kecuali jika dia harus berasumsi bahwa lessor akan memiliki keberatan yang wajar atas penggunaan orang lain."
Secara umum, jelas dari artikel ini bahwa penyewa memiliki hak untuk menyewakan semua atau sebagian dari properti yang disewakan kepada orang lain. Mengingat bagian kedua dari Pasal 7: 227 KUH Perdata, penyewa tidak dapat, bagaimanapun, melanjutkan untuk menyewakan jika dia memiliki alasan untuk mencurigai bahwa tuan tanah akan keberatan dengan ini. Dalam beberapa kasus, keberatan tuan tanah terbukti, misalnya jika larangan menyewakan termasuk dalam perjanjian sewa. Dalam hal ini, menyewakan oleh penyewa tidak diizinkan. Jika penyewa tetap melakukannya, mungkin akan ada denda sebagai imbalannya. Denda ini kemudian harus dikaitkan dengan larangan menyewakan dalam perjanjian sewa dan terikat pada jumlah maksimum. Misalnya, menyewakan kamar dari Air & B dapat dengan cara ini dilarang dalam sewa, yang ternyata sering terjadi.
Dalam konteks ini, pasal 7: 244 KUH Perdata juga penting untuk menyewakan ruang hidup, yang menyatakan bahwa penyewa ruang hunian tidak boleh menyewakan seluruh ruang hunian. Ini tidak berlaku untuk bagian ruang keluarga, seperti ruangan. Dengan kata lain, penyewa pada prinsipnya bebas untuk menyewakan sebagian ruang hidup kepada yang lain. Pada prinsipnya, subtenant juga memiliki hak untuk tetap berada di properti yang disewakan. Ini juga berlaku jika penyewa harus mengosongkan sendiri properti sewaan. Bagaimanapun, Pasal 7: 269 KUH Perdata menyatakan bahwa tuan tanah akan terus menyewakan secara hukum, bahkan jika perjanjian sewa utama telah berakhir. Namun, kondisi berikut harus dipenuhi untuk keperluan artikel ini:
- Ruang hidup mandiri. Dengan kata lain, ruang keluarga dengan aksesnya sendiri dan fasilitas esensial sendiri, seperti dapur dan kamar mandi. Oleh karena itu, hanya sebuah ruangan tidak dilihat sebagai ruang hidup yang mandiri.
- Mohon persetujuan. Menjadi kesepakatan antara penyewa dan penyewa yang memenuhi persyaratan perjanjian sewa, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 7: 201 KUH Perdata.
- Perjanjian sewa berkaitan dengan sewa ruang hidup. Dengan kata lain, perjanjian sewa utama antara penyewa dan tuan tanah harus terkait dengan sewa dan sewa ruang yang diberlakukan oleh ketentuan ruang hunian yang sah.
Apabila ketentuan di atas tidak dipatuhi, penyewa tetap tidak memiliki hak atau hak untuk menuntut dari pemilik hak untuk tetap berada di dalam properti yang disewakan setelah perjanjian sewa utama antara penyewa dan tuan tanah diakhiri, sehingga penggusuran juga dapat dilakukan. tak terelakkan baginya. Jika subtenant memenuhi persyaratan, ia harus memperhitungkan fakta bahwa pemilik dapat memulai proses terhadap subtenant setelah enam bulan untuk menghentikan subletting dan evakuasi biarkan.
Layaknya ruang tamu, ruang komersial juga bisa disewakan oleh penyewa. Tapi bagaimana hubungan sub-penyewa dengan tuan tanah dalam kasus ini, jika penyewa tidak berwenang untuk melakukannya atau harus mengosongkan properti yang disewa? Untuk tahun 2003 ada perbedaan yang jelas: pemilik tidak ada hubungannya dengan penyewa karena penyewa hanya memiliki hubungan hukum dengan penyewa. Akibatnya, subtenant juga tidak memiliki hak dan karenanya menjadi tuntutan terhadap tuan tanah. Sejak saat itu, undang-undang telah mengubah poin ini dan menetapkan bahwa jika perjanjian sewa utama antara penyewa dan pemilik berakhir, penyewa harus menjaga kepentingan dan posisi penyewa dengan, misalnya, bergabung dengan penyewa dalam proses persidangan dengan penyewa. Tuan Rumah. Namun jika perjanjian sewa utama masih diakhiri setelah proses persidangan, hak penyewa juga akan berakhir.
Apakah Anda penyewa dan ada pertanyaan tentang blog ini? Kemudian hubungi Law & More. Pengacara kami adalah ahli di bidang hukum persewaan dan dengan senang hati memberikan nasihat kepada Anda. Mereka juga dapat membantu Anda secara hukum jika perselisihan sewa Anda menghasilkan proses hukum.