Bagaimana Krisis Corona Mempengaruhi Sewa Ruang Bisnis?
Seluruh dunia saat ini sedang mengalami krisis dalam skala yang tidak terbayangkan. Ini berarti bahwa pemerintah juga harus mengambil tindakan luar biasa. Kerusakan yang disebabkan oleh situasi ini dan akan terus menyebabkan bisa sangat besar. Faktanya adalah bahwa tidak ada seorang pun saat ini dalam posisi untuk menilai skala krisis, atau berapa lama itu akan berlangsung. Terlepas dari situasinya, sewa tempat usaha masih berlaku. Ini menimbulkan beberapa pertanyaan. Dalam artikel ini kami ingin menjawab beberapa pertanyaan yang mungkin timbul dengan penyewa atau pemilik tempat usaha.
Pembayaran sewa
Apakah Anda masih harus membayar sewa? Jawaban untuk pertanyaan ini tergantung pada keadaan kasus. Bagaimanapun, dua situasi harus dibedakan. Pertama, tempat bisnis yang tidak lagi dapat digunakan untuk tujuan bisnis, seperti restoran dan kafe. Kedua, ada toko yang mungkin masih buka, tetapi yang memilih untuk menutup pintu sendiri.
Penyewa wajib membayar sewa berdasarkan perjanjian sewa. Jika hal ini tidak terjadi, maka itu merupakan wanprestasi. Sekarang muncul pertanyaan, apakah mungkin terjadi force majeure? Mungkin ada perjanjian dalam perjanjian sewa tentang keadaan di mana force majeure dapat berlaku. Jika tidak, hukum berlaku. Undang-undang menyatakan bahwa ada force majeure jika penyewa tidak dapat bertanggung jawab atas ketidakpatuhan; dengan kata lain, bukan kesalahan penyewa jika ia tidak dapat membayar sewa.
Tidak jelas apakah kegagalan memenuhi kewajiban akibat virus corona mengakibatkan force majeure. Karena tidak ada preseden untuk ini, sulit untuk menilai apa hasilnya dalam kasus ini. Namun, yang berperan adalah kontrak ROZ (Real Estate Council) yang sering digunakan dalam jenis hubungan sewa ini. Dalam kontrak ini, klaim pengurangan sewa dikecualikan sebagai standar. Pertanyaannya adalah apakah tuan tanah dapat mempertahankan sudut pandang ini secara wajar dalam situasi saat ini.
Jika penyewa memilih untuk menutup tokonya, situasinya akan berbeda. Namun, saat ini tidak ada kewajiban untuk melakukannya, kenyataannya adalah bahwa ada lebih sedikit pengunjung dan karenanya lebih sedikit keuntungan. Pertanyaannya adalah apakah keadaan harus sepenuhnya atas biaya penyewa. Tidak mungkin memberikan jawaban yang jelas untuk pertanyaan ini karena setiap situasi berbeda. Ini harus dievaluasi berdasarkan kasus per kasus.
Keadaan yang tidak terduga
Baik penyewa maupun pemilik rumah dapat mengajukan gugatan atas dasar keadaan yang tidak terduga. Secara umum, krisis ekonomi menjadi tanggung jawab pengusaha, meskipun dalam banyak kasus hal ini dapat berbeda karena adanya krisis corona. Langkah-langkah yang diambil oleh pemerintah juga dapat dipertimbangkan. Gugatan atas dasar keadaan yang tidak terduga memberikan peluang untuk mengubah atau membatalkan perjanjian sewa melalui pengadilan.
Hal ini mungkin terjadi jika penyewa tidak dapat lagi dituntut untuk melanjutkan perjanjian. Berdasarkan sejarah parlemen, hakim harus bertindak dengan menahan diri terkait masalah ini. Kita juga sekarang berada dalam situasi di mana pengadilan juga ditutup: oleh karena itu tidak akan mudah untuk mendapatkan putusan dengan cepat.
Kekurangan dalam properti sewaan
Penyewa dapat menuntut pengurangan sewa atau kompensasi jika terjadi kekurangan. Kekurangan dalam kondisi properti atau kondisi lainnya mengakibatkan penyewa tidak menikmati sewa yang menjadi haknya di awal perjanjian sewa. Misalnya, kekurangan dapat berupa: kesalahan konstruksi, atap bocor, jamur, dan ketidakmampuan memperoleh izin eksploitasi karena tidak adanya pintu keluar darurat.
Pengadilan pada umumnya tidak ingin memutuskan bahwa ada keadaan yang harus menjadi tanggung jawab tuan tanah. Bagaimanapun, bisnis yang buruk karena tidak adanya publik bukanlah keadaan yang harus dibebankan kepada tuan tanah. Ini adalah bagian dari risiko kewirausahaan. Yang juga berperan adalah bahwa dalam banyak kasus properti yang disewa masih dapat digunakan. Oleh karena itu, lebih banyak restoran yang mengirimkan atau mengambil makanan mereka sebagai alternatif.
Kewajiban eksploitasi
Kebanyakan sewa tempat bisnis menyertakan kewajiban operasi. Artinya, penyewa harus menggunakan tempat usaha yang disewa. Dalam keadaan khusus, kewajiban untuk mengeksploitasi mungkin timbul dari hukum, tetapi tidak selalu demikian. Hampir semua tuan tanah tempat bisnis dan kantor menggunakan model ROZ. Ketentuan umum yang terkait dengan model ROZ menyatakan bahwa penyewa akan menggunakan ruang yang disewakan "secara efektif, lengkap, benar, dan pribadi". Artinya penyewa tunduk pada kewajiban operasi.
Sejauh ini, belum ada tindakan pemerintah umum di Belanda yang memerintahkan penutupan pusat perbelanjaan atau gedung perkantoran. Akan tetapi, pemerintah telah mengumumkan bahwa semua sekolah, tempat makan dan minum, klub olahraga dan kebugaran, sauna, klub seks, dan kedai kopi harus tetap ditutup di seluruh negeri hingga pemberitahuan lebih lanjut. Jika penyewa diwajibkan oleh perintah pemerintah untuk menutup properti sewaan, penyewa tidak akan bertanggung jawab atas hal ini.
Ini adalah keadaan yang menurut situasi nasional saat ini, penyewa tidak boleh dimintai pertanggungjawaban. Berdasarkan ketentuan umum, penyewa juga berkewajiban untuk mengikuti instruksi pemerintah. Sebagai pemberi kerja, ia juga berkewajiban untuk memastikan lingkungan kerja yang aman. Kewajiban ini diperoleh dengan tidak mengekspos karyawan terhadap risiko kontaminasi virus corona. Dalam keadaan ini, pemilik tidak dapat memaksa penyewa untuk beroperasi.
Karena layanan kesehatan dari staf dan / atau pelanggan, kami melihat bahwa penyewa sendiri juga memilih untuk secara sukarela menutup properti sewaan, meskipun mereka belum diperintahkan untuk melakukannya oleh pemerintah. Dalam keadaan saat ini, kami percaya bahwa tuan tanah tidak akan dapat mengajukan klaim untuk pemenuhan kewajiban, pembayaran denda atau kompensasi atas kerusakan. Berdasarkan rasionalitas dan keadilan, serta kewajiban untuk membatasi kerusakan pada pihak penyewa sebanyak mungkin, kami merasa sulit untuk membayangkan bahwa pemilik akan keberatan dengan penutupan (sementara).
Perbedaan penggunaan properti sewaan
Tempat makanan dan minuman tutup saat ini. Namun, masih diperbolehkan mengambil dan mengantarkan makanan. Namun, perjanjian sewa sering kali memberikan kebijakan tujuan yang ketat; apa yang membuat penjemputan berbeda dari restoran. Akibatnya, penyewa dapat bertindak bertentangan dengan perjanjian sewa dan - mungkin - kehilangan denda.
Dalam situasi saat ini, setiap orang memiliki kewajiban untuk membatasi kerusakannya sebanyak mungkin. Dengan beralih ke fungsi penjemputan / pengiriman, penyewa mematuhi. Dalam keadaan ini, sulit dalam semua kewajaran untuk mempertahankan sudut pandang bahwa ini bertentangan dengan tujuan kontrak. Bahkan, seorang pemilik tanah lebih mungkin memiliki klaim atas penyewa jika penyewa tidak melakukan segala daya untuk mempertahankan bisnisnya agar dapat membayar sewa.
Kesimpulan
Dengan kata lain, setiap orang wajib membatasi kerusakan mereka sebanyak mungkin. Pemerintah telah mengumumkan langkah-langkah berjangkauan luas untuk membantu wirausahawan dan mengurangi tekanan keuangan mereka. Disarankan untuk menggunakan kemungkinan langkah-langkah ini. Jika penyewa menolak untuk melakukannya, mungkin dianggap sulit untuk menyerahkan kerugian kepada pemiliknya. Ini juga berlaku sebaliknya. Sementara itu, politisi juga meminta tuan tanah untuk memoderasi sewa selama periode mendatang, sehingga risikonya dibagi.
Meskipun penyewa dan pemilik memiliki hubungan kontraktual satu sama lain dan prinsip 'kesepakatan adalah kesepakatan', kami sarankan untuk berbicara satu sama lain dan melihat kemungkinan-kemungkinannya. Penyewa dan pemilik mungkin dapat bertemu satu sama lain di masa-masa yang luar biasa ini. Sementara penyewa tidak memiliki penghasilan karena penutupan, pengeluaran pemilik juga terus berlanjut. Adalah kepentingan semua orang agar kedua bisnis bertahan dan mengatasi krisis ini.
Dengan cara ini, penyewa dan pemilik rumah dapat sepakat bahwa sewa akan dibayar sebagian untuk sementara dan kekurangannya akan dilunasi saat tempat usaha dibuka kembali. Kita harus saling membantu sebisa mungkin dan, selain itu, pemilik rumah tidak diuntungkan oleh penyewa yang bangkrut. Lagi pula, penyewa baru tidak mudah ditemukan di masa-masa seperti ini. Apa pun pilihan yang Anda buat, jangan membuat keputusan tergesa-gesa dan biarkan kami memberi saran tentang kemungkinan-kemungkinannya.
Kontak
Karena situasi saat ini sangat tidak terduga, kami dapat membayangkan bahwa ini dapat menimbulkan banyak pertanyaan untuk Anda. Kami terus memantau perkembangan dan dengan senang hati memberi tahu Anda tentang keadaan terkini. Jika Anda memiliki pertanyaan tentang artikel ini, jangan ragu untuk menghubungi pengacara Law & More.