Tahun 2021 merupakan tahun di mana beberapa hal akan berubah di bidang perundang-undangan dan regulasi. Hal ini juga berlaku untuk pajak transfer. Pada tanggal 12 November 2020, DPR menyetujui RUU penyesuaian pajak transfer. Tujuan RUU ini adalah untuk meningkatkan posisi para pemula di pasar perumahan dalam kaitannya dengan investor, karena investor sering kali terlalu cepat membeli rumah, terutama di kota-kota (yang lebih besar). Hal ini membuat para pemula semakin sulit untuk membeli rumah. rumahAnda dapat membaca di blog ini perubahan apa saja yang akan berlaku untuk kedua kategori tersebut mulai 1 Januari 2021 dan apa saja yang perlu Anda perhatikan sebagai akibatnya.
Dua ukuran
Untuk mewujudkan tujuan RUU yang dijelaskan di atas, dua perubahan, atau setidaknya langkah-langkah, akan diperkenalkan di bidang pajak transfer mulai tahun 2021. Diharapkan hal ini akan meningkatkan jumlah transaksi perumahan oleh pembeli awal dan mengurangi transaksi perumahan oleh investor.
Langkah pertama dalam konteks ini berlaku bagi para pemula dan, singkatnya, memerlukan pengecualian dari pajak transfer. Dengan kata lain, para pemula tidak perlu lagi membayar pajak transfer mulai 1 Januari 2021, sehingga pembelian rumah menjadi jauh lebih murah bagi mereka. Sebagai hasil dari pengecualian tersebut, total biaya yang terkait dengan pembelian rumah, tergantung pada peningkatan nilai rumah, memang akan berkurang.
Harap diperhatikan: pengecualian ini bersifat satu kali dan harga rumah tidak boleh melebihi € 400,000 mulai 1 April 2021. Selain itu, pengecualian hanya berlaku jika pengalihan properti dilakukan di hukum perdata notaris pada atau setelah 1 Januari 2021 dan saat penandatanganan perjanjian pembelian tidak menentukan.
Langkah lainnya berlaku bagi investor dan berarti bahwa akuisisi mereka akan dikenakan pajak dengan tarif umum yang lebih tinggi mulai 1 Januari 2021. Tarif ini akan dinaikkan dari 6% menjadi 8% pada tanggal yang disebutkan. Tidak seperti pemula, dengan demikian, investor akan lebih mahal untuk membeli rumah. Bagi mereka, total biaya yang terkait dengan pembelian rumah akan meningkat sebagai akibat dari kenaikan tarif pajak penjualan.
Kebetulan, tarif ini tidak hanya memungut pajak atas perolehan non-hunian, termasuk tempat usaha, tetapi juga perolehan hunian yang tidak akan digunakan atau hanya digunakan sementara sebagai tempat tinggal utama. Dalam konteks ini, menurut nota penjelasan RUU penyesuaian pajak transfer, pertimbangkan, misalnya, rumah liburan, rumah yang dibeli orang tua untuk anak mereka, dan rumah yang tidak dibeli oleh orang perseorangan, tetapi oleh badan hukum seperti perusahaan perumahan.
Pemula atau investor?
Namun, ukuran apa yang harus Anda ingat? Dengan kata lain, apakah Anda seorang pemula atau investor? Apakah seseorang benar-benar memasuki pasar perumahan milik sendiri untuk pertama kalinya dan belum pernah membeli rumah sebelumnya, dapat dijadikan titik awal untuk menjawab pertanyaan ini.
Namun, siapa yang memenuhi syarat untuk pengecualian awal dan kepada siapa kenaikan tarif pajak omzet berlaku, tidak ditentukan berdasarkan kriteria ini. Tidak menjadi masalah untuk pengecualian tersebut apakah Anda sebagai pembeli telah memiliki rumah sebelumnya. Dengan kata lain, rumah tersebut tidak harus menjadi rumah pertama yang Anda tempati sendiri agar memenuhi syarat untuk pengecualian tersebut.
Tagihan untuk penyesuaian pajak transfer menggunakan titik awal yang sama sekali berbeda. Apakah Anda dapat diklasifikasikan sebagai pemula dan oleh karena itu memiliki peluang untuk mendapatkan pengecualian starter bergantung pada tiga kriteria kumulatif. Kriterianya adalah sebagai berikut:
- Usia pihak pengakuisisi. Untuk dianggap sebagai pemula, Anda harus berusia antara 18 dan 35 tahun. Batas atas 35 tahun digunakan dalam RUU tersebut karena penyelidikan AFM telah menunjukkan bahwa secara rata-rata lebih sulit menanggung biaya bagi pembeli yang berusia di bawah 35 tahun. Selain itu, untuk penerapan pengecualian dengan batas bawah 18 tahun, persyaratan bahwa Anda sudah cukup umur berlaku.
- Tujuan dari batas bawah ini adalah untuk mencegah penyalahgunaan pengecualian bagi pemula: perwakilan hukum tidak dapat menggunakan pengecualian tersebut saat membeli rumah atas nama anak di bawah umur. Lebih jauh, batasan usia harus diterapkan per pembeli, bahkan jika satu rumah dibeli oleh beberapa pembeli bersama-sama. Jika salah satu pembeli berusia lebih dari 15 tahun, hal berikut berlaku untuk pembeli ini: tidak ada pengecualian dari pihaknya sendiri.
- Pihak pengakuisisi sebelumnya belum menerapkan pengecualian ini. Sebagaimana disebutkan, pembebasan pajak bagi perusahaan rintisan hanya dapat digunakan satu kali. Untuk memastikan bahwa aturan ini tidak dilanggar, Anda harus menyatakan secara jelas, tegas, dan tanpa syarat secara tertulis bahwa Anda belum pernah mengajukan pembebasan pajak bagi perusahaan rintisan. Pernyataan tertulis ini kemudian harus diserahkan kepada notaris perdata untuk memanfaatkan pembebasan pajak pengalihan.
- Pada prinsipnya, notaris perdata dapat mengandalkan pernyataan tertulis ini, kecuali jika ia mengetahui bahwa pernyataan ini telah dikeluarkan secara tidak benar. Jika kemudian ternyata Anda sebagai pengakuisisi telah mengajukan pengecualian lebih awal meskipun pernyataan telah dikeluarkan, penilaian tambahan tetap akan dilakukan.
- Penggunaan rumah selain sementara sebagai tempat tinggal utama oleh pihak pengakuisisi. Dengan kata lain, ruang lingkup pengecualian bagi pemilik awal hanya terbatas pada pihak yang akan benar-benar menempati rumah tersebut. Terkait dengan ketentuan ini, Anda sebagai pihak yang akan mengakuisisi juga perlu menyatakan secara tertulis dengan jelas, tegas, dan tanpa syarat bahwa rumah tersebut akan digunakan selain untuk sementara dan sebagai tempat tinggal utama, serta menyampaikan pernyataan tertulis tersebut kepada notaris perdata sebelum akuisisi dilakukan jika akuisisi dilakukan melalui notaris tersebut.
- Penggunaan sementara berarti, misalnya, penyewaan rumah atau penggunaannya sebagai rumah liburan. Sementara tempat tinggal utama mencakup pendaftaran dengan jemaat dan membangun kehidupan di sana (termasuk kegiatan olahraga, sekolah, tempat ibadah, pengasuhan anak, teman, keluarga). Jika, sebagai pengakuisisi, Anda tidak akan menggunakan rumah baru sebagai tempat tinggal utama atau hanya sementara mulai 1 Januari 2021, Anda akan tetap dikenakan pajak dengan tarif umum sebesar 8%.
Penilaian kriteria ini, dan dengan demikian jawaban atas pertanyaan apakah Anda memenuhi syarat untuk penerapan pengecualian, terjadi saat rumah tersebut diperoleh. Lebih spesifiknya, saat inilah akta jual beli dibuat di notaris. Sesaat sebelum akta notaris ditandatangani, pernyataan tertulis mengenai syarat kedua dan ketiga juga harus disampaikan kepada notaris. Saat di mana perjanjian pembelian ditandatangani tidak relevan untuk penerbitan pernyataan tertulis, seperti halnya untuk perolehan pembebasan permulaan.
Pembelian rumah merupakan langkah penting baik bagi pemula maupun investor. Apakah Anda ingin tahu Anda termasuk dalam kategori mana dan tindakan apa yang harus Anda perhitungkan mulai tahun 2021? Atau apakah Anda memerlukan bantuan untuk membuat pernyataan yang diperlukan untuk pembebasan tersebut? Kemudian hubungi Hukum & Lainnya. Pengacara kami adalah pakar dalam hukum real estat dan kontrak dan dengan senang hati akan memberikan bantuan dan saran kepada Anda. Pengacara kami juga akan dengan senang hati membantu Anda dalam proses tindak lanjut, misalnya dalam hal menyusun atau memeriksa kontrak pembelian.