Proses Pengusiran yang Sah atas Properti Sewaan
Pengusiran merupakan prosedur yang sangat berat bagi penyewa dan pemilik rumah. Bagaimanapun, setelah pengusiran, penyewa dipaksa meninggalkan properti sewaan beserta seluruh barang-barang mereka, dengan segala konsekuensinya yang luas. Oleh karena itu, pemilik rumah tidak dapat begitu saja melanjutkan pengusiran jika penyewa gagal memenuhi kewajibannya berdasarkan kontrak sewa. Meskipun pengusiran tidak diatur secara eksplisit dalam hukum, aturan ketat berlaku untuk prosedur ini.
Agar dapat melanjutkan pengusiran, pemilik rumah harus menerima perintah pengusiran dari pengadilan. Perintah pengadilan ini mencakup izin untuk mengusir properti sewaan pada tanggal yang ditentukan oleh pengadilan. Jika penyewa tidak setuju dengan perintah pengusiran, penyewa dapat mengajukan banding terhadap perintah pengadilan ini.
Pengajuan banding biasanya menangguhkan berlakunya perintah pengadilan dan dengan demikian pengusiran, hingga pengadilan banding memutuskan hal ini. Namun, jika perintah pengusiran telah dinyatakan dapat dilaksanakan oleh pengadilan, banding penyewa tidak akan mengakibatkan penangguhan dan tuan tanah dapat melanjutkan pengusiran. Rangkaian kejadian ini memang menimbulkan risiko bagi tuan tanah jika pengadilan banding memutuskan sebaliknya tentang pengusiran.
Sebelum pengadilan memberikan izin untuk penggusuran, pemilik harus mengakhiri kontrak sewa. Pemilik dapat mengakhiri melalui metode berikut:
Pembubaran
Untuk metode terminasi ini, penyewa harus ada kekurangan dalam pemenuhan kewajibannya dari kontrak sewa yang bersangkutan, dengan kata lain wanprestasi. Ini terjadi jika penyewa, misalnya, membuat tunggakan sewa atau menyebabkan gangguan yang melanggar hukum. Kekurangan penyewa harus cukup sehingga pembubaran kontrak sewa bisa dibenarkan. Jika properti yang disewa menyangkut ruang hunian atau ruang usaha menengah, penyewa akan menikmati perlindungan dalam arti pembubaran hanya dapat dilakukan melalui prosedur pengadilan.
Pembatalan
Ini adalah cara penghentian lainnya. Persyaratan yang harus dipenuhi oleh tuan tanah dalam konteks ini bergantung pada jenis properti yang disewakan. Jika properti yang disewa menyangkut ruang hunian atau ruang usaha menengah, penyewa mendapat manfaat dari perlindungan dalam arti pembatalan hanya dilakukan atas sejumlah alasan yang lengkap sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7: 274 dan 7: 296 Kode Sipil Belanda. Salah satu alasan yang dapat digunakan dalam kedua kasus tersebut adalah, misalnya, penggunaan pribadi yang mendesak atas properti sewaan. Selain itu, berbagai formalitas lainnya, seperti tenggat waktu, harus dipatuhi oleh tuan tanah.
Apakah ruang yang disewa bukan merupakan ruang hunian atau ruang usaha menengah, yaitu ruang usaha 230a? Dalam hal tersebut, penyewa tidak menikmati perlindungan sewa sebagaimana disebutkan di atas dan pemilik dapat melakukan pemutusan kontrak sewa dengan relatif cepat dan mudah. Namun, hal ini sama sekali tidak berlaku untuk penggusuran.
Bagaimanapun juga, penyewa ruang usaha yang disebut 230a berhak untuk perlindungan penggusuran berdasarkan Pasal 230a Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda dalam arti bahwa penyewa dapat meminta perpanjangan jangka waktu penggusuran paling lama satu tahun dalam waktu dua bulan sejak pemberitahuan penggusuran tertulis. Permintaan tersebut juga dapat diajukan kepada penyewa yang telah meninggalkan atau mengosongkan tempat yang disewa. Jika penyewa telah mengajukan permintaan perpanjangan jangka waktu penggusuran, penilaian permintaan ini akan dilakukan dengan mempertimbangkan keseimbangan kepentingan.
Pengadilan akan mengabulkan permohonan ini jika kepentingan penyewa dirugikan secara serius oleh penggusuran dan harus lebih diutamakan daripada kepentingan pemilik untuk menggunakan properti yang disewa. Jika pengadilan menolak permohonan tersebut, tidak ada banding atau kasasi yang terbuka bagi penyewa terhadap keputusan ini. Ini hanya berbeda jika pengadilan telah salah menerapkan atau belum menerapkan Pasal 230a Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda.
Jika pemilik rumah telah menyelesaikan semua langkah yang diperlukan dalam prosedur penggusuran dengan benar dan pengadilan memberikan izin untuk menggusur properti sewaan, ini tidak berarti bahwa pemilik rumah dapat melanjutkan penggusuran sendiri. Jika ia melakukannya, pemilik rumah sering kali akan bertindak melawan hukum terhadap penyewa, sehingga penyewa dapat menuntut ganti rugi dalam kasus tersebut.
Izin pengadilan hanya berarti bahwa pemilik rumah dapat mengusir penghuni properti sewaan. Ini berarti bahwa pemilik rumah harus mempekerjakan juru sita untuk mengusir penghuni. Juru sita juga akan menyampaikan perintah pengusiran kepada penyewa, yang memberi penyewa kesempatan terakhir untuk meninggalkan properti sewaan itu sendiri. Jika penyewa tidak melakukannya, biaya pengusiran yang sebenarnya akan ditanggung oleh penyewa.
Apakah Anda memiliki pertanyaan tentang atau Anda memerlukan bantuan hukum dalam prosedur pengusiran? Mohon hubungi Law & More. Pengacara kami adalah ahli di bidang hukum sewa dan dengan senang hati memberi Anda saran dan / atau bantuan dalam prosedur pengusiran.