Kewajiban tuan tanah

Memahami Kewajiban Pemilik Rumah | Law & More

Perjanjian sewa-menyewa memiliki berbagai aspek. Salah satu aspek penting dari perjanjian ini adalah pemilik tanah dan kewajibannya terhadap penyewa. Titik tolak terkait kewajiban pemilik tanah adalah “kenikmatan yang dapat diharapkan penyewa berdasarkan perjanjian sewa-menyewa”. Bagaimanapun, kewajiban pemilik tanah terkait erat dengan hak penyewa.

Secara konkret, titik tolak ini berarti dua kewajiban penting bagi pemilik tanah. Pertama-tama, kewajiban Pasal 7: 203 BW untuk menyediakan barang tersebut bagi penyewa. Selain itu, pemilik tanah juga memiliki kewajiban pemeliharaan, atau dengan kata lain, pengaturan cacat dalam Pasal 7: 204 KUH Perdata. Apa sebenarnya arti kedua kewajiban pemilik tanah tersebut, akan dibahas secara berurutan dalam blog ini.

Membuat properti sewaan tersedia

Berkenaan dengan kewajiban utama pertama tuan tanah, Pasal 7: 203 KUH Perdata Belanda menetapkan bahwa tuan tanah berkewajiban menyediakan properti sewaan bagi penyewa dan menyerahkannya sejauh yang diperlukan untuk penggunaan yang disepakati. Masalah penggunaan yang disepakati, misalnya, sewa:

• ruang hidup (mandiri atau tidak mandiri);
• ruang usaha dalam arti ruang ritel;
• ruang usaha dan kantor lainnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7: 203a BW

Penting untuk menjelaskan secara jelas dalam kontrak sewa mengenai penggunaan yang telah disetujui oleh para pihak. Bagaimanapun, jawaban atas pertanyaan apakah pemilik telah memenuhi kewajibannya akan bergantung pada apa yang telah dijelaskan oleh para pihak dalam perjanjian sewa mengenai tujuan penggunaan properti yang disewa. Oleh karena itu, penting untuk tidak hanya menyatakan tujuan, atau setidaknya penggunaan, dalam perjanjian sewa, tetapi juga menjelaskan secara lebih rinci apa yang dapat diharapkan oleh penyewa berdasarkan tujuan tersebut.

Dalam konteks ini, misalnya, menyangkut fasilitas dasar yang diperlukan untuk menggunakan properti sewaan dengan cara tertentu. Misalnya, untuk penggunaan bangunan sebagai ruang ritel, penyewa juga dapat menetapkan ketersediaan konter, rak tetap, atau dinding partisi, dan persyaratan yang sama sekali berbeda untuk ruang sewaan, misalnya yang ditujukan untuk penyimpanan kertas bekas atau besi tua, dapat ditetapkan dalam konteks ini.

Kewajiban pemeliharaan (penyelesaian default)

Dalam konteks kewajiban utama kedua pemilik tanah, Pasal 7: 206 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda menetapkan bahwa pemilik tanah berkewajiban untuk memperbaiki cacat. Apa yang dimaksud dengan cacat dijabarkan lebih lanjut dalam Pasal 7: 204 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata: cacat adalah suatu kondisi atau karakteristik properti yang menyebabkan properti tersebut tidak dapat memberikan penyewa kenikmatan yang diharapkannya berdasarkan perjanjian sewa.

Terkait dengan hal tersebut, menurut Mahkamah Agung, kenikmatan tidak hanya meliputi keadaan barang sewa atau harta kebendaan yang dimilikinya. Keadaan lain yang membatasi kenikmatan juga dapat merupakan cacat dalam pengertian Pasal 7:204 BW. Dalam konteks ini, perhatikan misalnya, aksesibilitas, kemudahan akses, dan penampilan barang sewa yang diharapkan.

Meskipun ini adalah istilah yang luas, yang mencakup semua keadaan yang membatasi kenikmatan penyewa, harapan penyewa tidak boleh melebihi harapan penyewa pada umumnya. Dengan kata lain, ini berarti bahwa penyewa tidak dapat mengharapkan lebih dari properti yang terawat dengan baik. Selain itu, kategori objek sewa yang berbeda masing-masing akan meningkatkan harapan mereka sendiri, menurut kasus hukum.

Bagaimanapun, tidak ada cacat jika objek sewa tidak memberi penyewa kenikmatan yang diharapkan sebagai akibat dari:

• suatu keadaan yang dapat diatribusikan kepada penyewa atas dasar kesalahan atau risiko. Misalnya, cacat kecil pada properti yang disewa sehubungan dengan distribusi risiko hukum menjadi tanggung jawab penyewa.
• Keadaan yang berkaitan dengan penyewa secara pribadi. Ini dapat mencakup, misalnya, batas toleransi yang sangat rendah terkait dengan kebisingan hidup normal dari penyewa lain.
• Gangguan yang sebenarnya oleh pihak ketiga, seperti kebisingan lalu lintas atau gangguan kebisingan dari teras di sebelah properti sewaan.
• Penegasan tanpa gangguan yang nyata, menjadi situasi di mana, misalnya, tetangga penyewa hanya mengklaim memiliki hak untuk masuk ke taman penyewa, tanpa benar-benar menggunakannya.

Sanksi jika terjadi pelanggaran kewajiban utama oleh tuan tanah

Jika tuan tanah tidak dapat menyediakan properti yang disewa untuk penyewa tepat waktu, seluruhnya atau sama sekali, maka ada kekurangan di pihak tuan tanah. Hal yang sama berlaku jika ada yang cacat. Dalam kedua kasus tersebut, kekurangan tersebut memerlukan sanksi bagi pemilik dan memberi penyewa sejumlah kewenangan dalam konteks ini, seperti klaim:

• Pemenuhan. Penyewa kemudian dapat meminta pemiliknya untuk menyediakan properti yang disewa tepat waktu, secara penuh atau sama sekali, atau untuk memperbaiki cacatnya. Namun, selama penyewa tidak meminta pemiliknya untuk diperbaiki, pemilik mungkin tidak memperbaiki kerusakannya. Namun, jika perbaikan tidak mungkin atau tidak masuk akal, lessor tidak harus melakukannya. Sebaliknya, jika lessor menolak perbaikan atau tidak melakukannya tepat waktu, penyewa dapat memperbaiki sendiri kecacatannya dan mengurangi biaya sewa.
• Pengurangan sewa. Ini adalah alternatif bagi penyewa jika properti yang disewa tidak tersedia tepat waktu atau seluruhnya oleh lessor, atau jika ada cacat. Pengurangan sewa harus diklaim dari pengadilan atau komite penilai sewa. Klaim harus diajukan dalam waktu 6 bulan setelah penyewa melaporkan kerusakan tersebut kepada pemilik. Sejak saat itu, pengurangan sewa juga akan berlaku. Namun, jika penyewa mengizinkan periode ini berakhir, haknya untuk pengurangan sewa akan dikurangi, tetapi tidak akan berakhir.
• Pengakhiran perjanjian sewa jika kurangnya sewa membuat kenikmatan sama sekali tidak mungkin. Jika cacat yang tidak perlu diperbaiki oleh lessor, misalnya karena perbaikan tidak mungkin atau membutuhkan pengeluaran yang tidak dapat diharapkan secara wajar darinya dalam keadaan tertentu, tetapi hal itu membuat kenikmatan yang diharapkan penyewa sama sekali tidak mungkin, baik penyewa maupun lessor membubarkan sewa. Dalam kedua kasus tersebut, hal ini dapat dilakukan melalui pernyataan di luar hukum. Namun seringkali tidak semua pihak setuju dengan pembubaran tersebut, sehingga proses hukum tetap harus ditindaklanjuti.
• Kompensasi. Klaim ini hanya karena penyewa jika kekurangannya, seperti adanya cacat, juga dapat dikaitkan dengan pemiliknya. Hal ini terjadi, misalnya, jika kerusakan timbul setelah memasuki sewa dan dapat dikaitkan dengan lessor karena, misalnya, ia tidak melakukan pemeliharaan yang memadai atas properti sewaan. Tetapi juga, jika ada cacat tertentu yang sudah ada ketika sewa masuk dan lessor mengetahuinya pada saat itu, seharusnya mengetahui atau memberi tahu penyewa bahwa properti yang disewa tidak memiliki cacat.

Apakah Anda sebagai penyewa atau tuan tanah yang terlibat dalam perselisihan mengenai apakah pemilik memenuhi syarat atau tidak? Atau apakah Anda ingin tahu lebih banyak tentang, misalnya, menjatuhkan sanksi terhadap tuan tanah? Kemudian hubungi Law & More. Kami pengacara real estate adalah pakar hukum persewaan dan dengan senang hati memberi Anda bantuan atau nasihat hukum. Apakah Anda penyewa atau tuan tanah, di Law & More kami mengambil pendekatan pribadi dan bersama dengan Anda kami akan meninjau situasi Anda dan menentukan strategi (tindak lanjut).