2021 adalah tahun di mana beberapa hal akan berubah di bidang perundang-undangan dan regulasi. Ini juga kasus yang berkaitan dengan pajak transfer. Pada 12 November 2020, DPR menyetujui RUU penyesuaian pajak transfer. Tujuan dari RUU ini adalah untuk meningkatkan posisi para pemula di pasar perumahan dalam hubungannya dengan investor, karena investor seringkali terlalu cepat membeli rumah, terutama di kota-kota (yang lebih besar). Hal ini membuat semakin sulit bagi para pemula untuk membeli rumah. Anda dapat membaca di blog ini perubahan mana yang akan berlaku untuk kedua kategori mulai 1 Januari 2021 dan apa yang harus Anda perhatikan sebagai hasilnya.
Dua ukuran
Untuk mewujudkan tujuan RUU yang dijelaskan di atas, dua perubahan, atau setidaknya langkah-langkah, akan diperkenalkan di bidang pajak transfer mulai tahun 2021. Diharapkan hal ini akan meningkatkan jumlah transaksi perumahan oleh pembeli awal dan mengurangi transaksi perumahan oleh investor.
Ukuran pertama dalam konteks ini berlaku untuk pemula dan, singkatnya, memerlukan pembebasan dari pajak transfer. Dengan kata lain, para pemula tidak lagi harus membayar pajak transfer mulai 1 Januari 2021, sehingga pembelian rumah menjadi jauh lebih murah bagi mereka. Sebagai akibat dari pembebasan tersebut, total biaya yang berkaitan dengan pembelian rumah, tergantung pada peningkatan nilai rumah, memang akan berkurang. Harap diperhatikan: pembebasannya hanya satu kali dan harga rumah tidak boleh melebihi € 400,000 mulai 1 April 2021. Selain itu, pengecualian hanya berlaku ketika transfer properti dilakukan di notaris hukum perdata pada atau setelah 1 Januari 2021 dan momen penandatanganan perjanjian pembelian tidak menentukan.
Tindakan lainnya berkaitan dengan investor dan berarti bahwa akuisisi mereka akan dikenakan pajak dengan tarif umum yang lebih tinggi mulai 1 Januari 2021. Tarif ini akan dinaikkan dari 6% menjadi 8% pada tanggal tersebut. Tidak seperti permulaan, dengan demikian menjadi lebih mahal bagi investor untuk membeli rumah. Bagi mereka, total biaya yang terkait dengan pembelian rumah akan meningkat sebagai akibat dari kenaikan tarif pajak penjualan. Kebetulan, tarif ini tidak hanya memajaki akuisisi non-tempat tinggal, termasuk tempat bisnis, tetapi juga akuisisi tempat tinggal yang tidak akan digunakan atau hanya sementara digunakan sebagai tempat tinggal utama. Dalam konteks ini, menurut nota penjelas atas tagihan penyesuaian pajak transfer, pertimbangkan, misalnya, rumah liburan, rumah yang dibeli orang tua untuk anak mereka dan rumah yang tidak dibeli oleh orang perseorangan, tetapi oleh hukum. orang-orang seperti perusahaan perumahan.
Pemula atau investor?
Tetapi ukuran apa yang harus Anda ingat? Dengan kata lain, apakah Anda seorang pemula atau investor? Apakah seseorang benar-benar memasuki pasar perumahan yang ditempati pemilik untuk pertama kalinya dan belum pernah memperoleh rumah sebelumnya, dapat diambil sebagai titik awal untuk menjawab pertanyaan ini. Namun, siapa yang memenuhi syarat untuk pembebasan awal dan kepada siapa kenaikan tarif pajak perputaran berlaku, tidak ditentukan berdasarkan kriteria ini. Tidak masalah untuk pengecualian apakah Anda sebagai pembeli sudah memiliki rumah sebelumnya. Dengan kata lain, rumah tersebut tidak harus menjadi rumah yang ditempati pemilik pertama agar memenuhi syarat untuk mendapatkan pengecualian.
Tagihan untuk penyesuaian pajak transfer menggunakan titik awal yang sama sekali berbeda. Apakah Anda dapat diklasifikasikan sebagai pemula dan oleh karena itu memiliki peluang untuk mendapatkan pengecualian starter bergantung pada tiga kriteria kumulatif. Kriterianya adalah sebagai berikut:
- Usia pihak pengakuisisi. Untuk dianggap sebagai pemula, Anda harus berusia antara 18 dan 35 tahun. Batas atas 35 digunakan dalam RUU karena penyelidikan AFM menunjukkan bahwa rata-rata lebih sulit menanggung biaya untuk pembeli pada usia yang lebih rendah dari 35 tahun. Selain itu, untuk penerapan pembebasan dengan batas bawah 18 tahun, berlaku persyaratan usia Anda. Tujuan dari batas bawah ini adalah untuk mencegah penggunaan yang tidak tepat dari pengecualian pemula: tidak mungkin perwakilan hukum menggunakan pengecualian saat membeli rumah atas nama anak di bawah umur. Selanjutnya, batasan usia harus diterapkan per pengakuisisi, bahkan jika satu rumah diakuisisi oleh beberapa pengakuisisi secara bersama-sama. Jika salah satu pengakuisisi berusia lebih dari 15 tahun, hal berikut berlaku untuk pembeli ini: tidak ada pengecualian di pihaknya sendiri.
- Pihak pengakuisisi sebelumnya belum menerapkan pengecualian ini. Seperti yang disebutkan, pengecualian pemula hanya dapat digunakan sekali. Untuk memastikan bahwa aturan ini tidak dilanggar, Anda harus menyatakan dengan jelas, tegas dan tanpa syarat secara tertulis bahwa Anda belum pernah menerapkan pengecualian start-up. Pernyataan tertulis ini kemudian harus diserahkan ke notaris hukum perdata untuk memanfaatkan pembebasan dari pajak transfer. Pada prinsipnya, notaris hukum perdata dapat mengandalkan pernyataan tertulis ini, kecuali dia mengetahui bahwa pernyataan tersebut dikeluarkan secara tidak benar. Jika setelah itu ternyata Anda sebagai pihak pengakuisisi telah menerapkan pembebasan lebih awal meskipun ada pernyataan yang dikeluarkan, penilaian tambahan masih akan dilakukan.
- Penggunaan rumah selain sementara sebagai tempat tinggal utama oleh pihak pengakuisisi. Dengan kata lain, ruang lingkup pengecualian pemula terbatas pada pengakuisisi yang benar-benar akan tinggal di rumah. Berkenaan dengan kondisi ini, maka Anda sebagai pihak yang mengakuisisi juga perlu menyatakan secara tertulis dengan jelas, tegas dan tanpa syarat bahwa rumah tersebut akan digunakan selain untuk sementara dan sebagai tempat tinggal utama, serta menyerahkan pernyataan tertulis ini kepada pihak notaris hukum perdata sebelum akuisisi jika akuisisi melewati dia. Penggunaan sementara artinya, misalnya untuk persewaan rumah atau penggunaannya sebagai rumah liburan. Sedangkan tempat tinggal utama mencakup pendaftaran dengan jemaah dan membangun kehidupan di sana (termasuk kegiatan olahraga, sekolah, tempat ibadah, pengasuhan anak, teman, keluarga). Jika, sebagai pengakuisisi, Anda tidak akan menggunakan rumah baru sebagai kediaman utama atau hanya sementara mulai 1 Januari 2021, Anda tetap akan dikenakan pajak dengan tarif umum 8%.
Penilaian kriteria ini, dan dengan demikian jawaban atas pertanyaan apakah Anda memenuhi syarat untuk penerapan pengecualian, terjadi saat rumah tersebut diperoleh. Lebih spesifiknya, saat inilah akta jual beli dibuat di notaris. Sesaat sebelum akta notaris ditandatangani, pernyataan tertulis mengenai syarat kedua dan ketiga juga harus disampaikan kepada notaris. Saat di mana perjanjian pembelian ditandatangani tidak relevan untuk penerbitan pernyataan tertulis, seperti halnya untuk perolehan pembebasan permulaan.
Pembelian rumah merupakan langkah penting baik bagi pemula maupun investor. Apakah Anda ingin tahu Anda termasuk dalam kategori mana dan tindakan apa yang harus Anda perhitungkan mulai tahun 2021? Atau apakah Anda memerlukan bantuan untuk membuat pernyataan yang diperlukan untuk pembebasan tersebut? Kemudian hubungi Law & More. Pengacara kami adalah ahli dalam bidang real estate dan hukum kontrak dan dengan senang hati akan memberikan bantuan dan nasihat kepada Anda. Pengacara kami juga akan dengan senang hati membantu Anda dalam proses tindak lanjut, misalnya saat menyusun atau memeriksa kontrak pembelian.