Seluruh dunia saat ini sedang mengalami krisis dalam skala yang tidak terbayangkan. Ini berarti bahwa pemerintah juga harus mengambil tindakan luar biasa. Kerusakan yang disebabkan oleh situasi ini dan akan terus menyebabkan bisa sangat besar. Faktanya adalah bahwa tidak ada seorang pun saat ini dalam posisi untuk menilai skala krisis, atau berapa lama itu akan berlangsung. Terlepas dari situasinya, sewa tempat usaha masih berlaku. Ini menimbulkan beberapa pertanyaan. Dalam artikel ini kami ingin menjawab beberapa pertanyaan yang mungkin timbul dengan penyewa atau pemilik tempat usaha.
Pembayaran sewa
Apakah Anda masih harus membayar sewa? Jawaban untuk pertanyaan ini tergantung pada keadaan kasus. Bagaimanapun, dua situasi harus dibedakan. Pertama, tempat bisnis yang tidak lagi dapat digunakan untuk tujuan bisnis, seperti restoran dan kafe. Kedua, ada toko yang mungkin masih buka, tetapi yang memilih untuk menutup pintu sendiri.
Penyewa wajib membayar sewa berdasarkan perjanjian sewa. Jika ini tidak terjadi, itu adalah pelanggaran kontrak. Kini muncul pertanyaan, apakah bisa terjadi force majeure? Mungkin ada kesepakatan dalam perjanjian tenancy tentang keadaan dimana force majeure dapat berlaku. Jika tidak, hukum berlaku. Undang-undang menyatakan bahwa ada keadaan kahar jika penyewa tidak bertanggung jawab atas ketidakpatuhan; dengan kata lain, bukan kesalahan penyewa jika dia tidak bisa membayar sewa. Tidak jelas apakah kegagalan memenuhi kewajiban akibat virus corona mengakibatkan force majeure. Karena tidak ada preseden untuk ini, sulit untuk menilai seperti apa hasilnya dalam kasus ini. Namun, yang berperan adalah kontrak ROZ (Real Estate Council) yang sering digunakan dalam jenis hubungan sewa ini. Dalam kontrak ini, klaim pengurangan sewa dikecualikan sebagai standar. Pertanyaannya adalah apakah tuan tanah dapat mempertahankan sudut pandang ini secara wajar dalam situasi saat ini.
Jika penyewa memilih untuk menutup tokonya, situasinya akan berbeda. Namun, saat ini tidak ada kewajiban untuk melakukannya, kenyataannya adalah bahwa ada lebih sedikit pengunjung dan karenanya lebih sedikit keuntungan. Pertanyaannya adalah apakah keadaan harus sepenuhnya atas biaya penyewa. Tidak mungkin memberikan jawaban yang jelas untuk pertanyaan ini karena setiap situasi berbeda. Ini harus dievaluasi berdasarkan kasus per kasus.
Keadaan yang tidak terduga
Baik penyewa dan pemilik dapat meminta keadaan yang tidak terduga. Secara umum, krisis ekonomi bertanggung jawab atas nama wirausahawan, walaupun dalam banyak kasus ini bisa berbeda karena krisis korona. Langkah-langkah yang dilaksanakan oleh pemerintah juga dapat dipertimbangkan. Klaim yang didasarkan pada keadaan yang tidak terduga memberikan peluang untuk mengubah atau membatalkan sewa tersebut oleh pengadilan. Ini dimungkinkan jika penyewa tidak lagi dapat secara wajar ditahan untuk melanjutkan perjanjian. Menurut sejarah parlementer, seorang hakim harus bertindak dengan menahan diri mengenai masalah ini. Kami juga sekarang dalam situasi bahwa pengadilan ditutup juga: karena itu tidak akan mudah untuk mendapatkan vonis dengan cepat.
Kekurangan dalam properti sewaan
Penyewa dapat mengklaim pengurangan sewa atau kompensasi jika terjadi kekurangan. Kekurangan dalam kondisi properti atau kondisi lainnya menyebabkan tidak memiliki kenikmatan sewa yang penyewa berhak pada awal perjanjian sewa. Misalnya, kekurangan mungkin: kesalahan konstruksi, atap bocor, jamur dan ketidakmampuan untuk mendapatkan izin eksploitasi karena tidak adanya jalan keluar darurat. Pengadilan pada umumnya tidak ingin menilai bahwa ada keadaan yang harus diperhitungkan oleh pemiliknya. Dalam kasus apa pun, bisnis yang buruk karena tidak adanya publik bukanlah keadaan yang harus dibebankan kepada pemiliknya. Ini adalah bagian dari risiko kewirausahaan. Yang juga berperan adalah bahwa dalam banyak kasus, properti sewaan masih dapat digunakan. Oleh karena itu lebih banyak restoran, mengantar atau menyantap makanan mereka sebagai alternatif.
Kewajiban eksploitasi
Kebanyakan sewa tempat bisnis menyertakan kewajiban operasi. Artinya, penyewa harus menggunakan tempat usaha yang disewa. Dalam keadaan khusus, kewajiban untuk mengeksploitasi mungkin timbul dari hukum, tetapi tidak selalu demikian. Hampir semua tuan tanah tempat bisnis dan kantor menggunakan model ROZ. Ketentuan umum yang terkait dengan model ROZ menyatakan bahwa penyewa akan menggunakan ruang yang disewakan "secara efektif, lengkap, benar, dan pribadi". Artinya penyewa tunduk pada kewajiban operasi.
Sejauh ini, tidak ada langkah pemerintah umum di Belanda yang memerintahkan penutupan pusat perbelanjaan atau ruang kantor. Namun, pemerintah telah mengumumkan bahwa semua sekolah, tempat makan dan minum, klub olahraga dan kebugaran, sauna, klub seks dan kedai kopi harus tetap ditutup secara nasional sampai pemberitahuan lebih lanjut. Jika penyewa diwajibkan atas perintah pemerintah untuk menutup properti sewaan, penyewa tidak akan bertanggung jawab untuk ini. Ini adalah keadaan yang, menurut situasi nasional saat ini penyewa tidak harus dimintai pertanggungjawaban. Di bawah ketentuan umum, penyewa juga berkewajiban untuk mengikuti instruksi pemerintah. Sebagai majikan, ia juga berkewajiban untuk memastikan lingkungan kerja yang aman. Kewajiban ini diperoleh dengan tidak memaparkan karyawan pada risiko kontaminasi virus corona. Dalam keadaan ini, pemilik tidak dapat memaksa penyewa untuk beroperasi.
Karena layanan kesehatan dari staf dan / atau pelanggan, kami melihat bahwa penyewa sendiri juga memilih untuk secara sukarela menutup properti sewaan, meskipun mereka belum diperintahkan untuk melakukannya oleh pemerintah. Dalam keadaan saat ini, kami percaya bahwa tuan tanah tidak akan dapat mengajukan klaim untuk pemenuhan kewajiban, pembayaran denda atau kompensasi atas kerusakan. Berdasarkan rasionalitas dan keadilan, serta kewajiban untuk membatasi kerusakan pada pihak penyewa sebanyak mungkin, kami merasa sulit untuk membayangkan bahwa pemilik akan keberatan dengan penutupan (sementara).
Perbedaan penggunaan properti sewaan
Tempat makanan dan minuman tutup saat ini. Namun, masih diperbolehkan mengambil dan mengantarkan makanan. Namun, perjanjian sewa sering kali memberikan kebijakan tujuan yang ketat; apa yang membuat penjemputan berbeda dari restoran. Akibatnya, penyewa dapat bertindak bertentangan dengan perjanjian sewa dan - mungkin - kehilangan denda.
Dalam situasi saat ini, setiap orang memiliki kewajiban untuk membatasi kerusakannya sebanyak mungkin. Dengan beralih ke fungsi penjemputan / pengiriman, penyewa mematuhi. Dalam keadaan ini, sulit dalam semua kewajaran untuk mempertahankan sudut pandang bahwa ini bertentangan dengan tujuan kontrak. Bahkan, seorang pemilik tanah lebih mungkin memiliki klaim atas penyewa jika penyewa tidak melakukan segala daya untuk mempertahankan bisnisnya agar dapat membayar sewa.
Kesimpulan
Dengan kata lain, setiap orang wajib membatasi kerusakan mereka sebanyak mungkin. Pemerintah telah mengumumkan langkah-langkah berjangkauan luas untuk membantu wirausahawan dan mengurangi tekanan keuangan mereka. Disarankan untuk menggunakan kemungkinan langkah-langkah ini. Jika penyewa menolak untuk melakukannya, mungkin dianggap sulit untuk menyerahkan kerugian kepada pemiliknya. Ini juga berlaku sebaliknya. Sementara itu, politisi juga meminta tuan tanah untuk memoderasi sewa selama periode mendatang, sehingga risikonya dibagi.
Meskipun penyewa dan pemilik memiliki hubungan kontrak satu sama lain dan prinsip 'kesepakatan adalah kesepakatan'. Kami merekomendasikan untuk berbicara satu sama lain dan melihat kemungkinannya. Penyewa dan pemilik mungkin dapat bertemu satu sama lain di saat-saat yang luar biasa ini. Sementara penyewa tidak memiliki pendapatan karena penutupan tersebut, biaya pemilik juga terus berlanjut. Demi kepentingan setiap orang, kedua bisnis tersebut dapat bertahan dan mengatasi krisis ini. Dengan cara ini, penyewa dan tuan tanah dapat menyetujui bahwa uang sewa akan dibayar sebagian untuk sementara dan kekurangannya akan diambil ketika tempat bisnis dibuka kembali. Kami harus membantu satu sama lain jika memungkinkan dan, selain itu, tuan tanah tidak mendapatkan keuntungan dari penyewa yang bangkrut. Bagaimanapun, penyewa baru tidak mudah ditemukan di masa-masa ini. Apapun pilihan yang Anda buat, jangan membuat keputusan yang terburu-buru dan biarkan kami memberi tahu Anda tentang kemungkinannya.
Kontak
Karena situasi saat ini sangat tidak terduga, kami dapat membayangkan bahwa ini dapat menimbulkan banyak pertanyaan untuk Anda. Kami terus memantau perkembangan dan dengan senang hati memberi tahu Anda tentang keadaan terkini. Jika Anda memiliki pertanyaan tentang artikel ini, jangan ragu untuk menghubungi pengacara Law & More.