Apa Hak Anda?
Setiap penyewa memiliki hak memiliki dua hak penting: hak untuk menikmati hidup dan hak untuk perlindungan sewa. Dimana kami membahas hak penyewa pertama sehubungan dengan kewajiban tuan tanah, hak kedua penyewa muncul di blog terpisah tentang perlindungan sewa.
Itulah sebabnya pertanyaan menarik lainnya akan dibahas dalam blog ini: hak-hak apa lagi yang dimiliki penyewa? Hak untuk menikmati hidup dan hak untuk mendapatkan perlindungan sewa bukanlah satu-satunya hak yang dimiliki penyewa terhadap tuan tanah. Misalnya, penyewa juga berhak atas sejumlah hak dalam konteks pengalihan properti yang tidak termasuk sewa silang dan subletting. Kedua hak tersebut dibahas secara berurutan dalam blog ini.
Transfer properti tidak melintasi sewa
Paragraf 1 dari Pasal 7: 226 KUH Perdata, yang berlaku untuk penyewa ruang hunian dan komersial, menyatakan sebagai berikut:
"Pengalihan properti yang terkait dengan perjanjian sewa (...) oleh pemilik mengalihkan hak dan kewajiban pemilik dari perjanjian sewa ke pihak pengakuisisi. "
Bagi penyewa, pasal ini pertama-tama berarti bahwa pengalihan kepemilikan atas properti yang disewa, misalnya melalui penjualan oleh tuan tanah kepada orang lain, tidak mengakhiri perjanjian sewa. Selain itu, penyewa dapat mengajukan klaim terhadap ahli waris sah tuan tanah, karena ahli waris sah ini sekarang mengambil alih hak dan kewajiban tuan tanah. Untuk pertanyaan tentang klaim mana tepatnya yang dimiliki penyewa, penting untuk terlebih dahulu menetapkan hak dan kewajiban tuan tanah mana yang dilimpahkan kepada ahli waris sahnya.
Menurut paragraf 3 Pasal 7: 226 KUH Perdata, khususnya hak dan kewajiban pemilik tanah yang secara langsung berkaitan dengan penggunaan properti sewaan sebagai imbalan yang harus dibayar oleh penyewa, yaitu uang sewa. Ini berarti bahwa klaim yang dapat diajukan penyewa terhadap ahli waris pemilik tanah yang sah, pada prinsipnya, berkaitan dengan dua hak terpentingnya: hak untuk menikmati hidup dan hak untuk melindungi sewa.
Akan tetapi, sering kali penyewa dan pemilik rumah juga membuat perjanjian lain dalam perjanjian sewa dalam hal konten lain dan mencatatnya dalam klausul. Contoh umum adalah klausul mengenai hak pre-emptive penyewa. Meskipun tidak memberikan hak kepada penyewa untuk melakukan penyerahan, klausul tersebut menyiratkan kewajiban pemilik rumah untuk menawarkan: pemilik rumah harus terlebih dahulu menawarkan properti sewaan untuk dijual kepada penyewa sebelum dapat dijual kepada penerus sah lainnya.
Apakah pemilik rumah berikutnya juga akan terikat oleh klausul ini terhadap penyewa? Mengingat kasus tersebut hukum, hal ini tidak berlaku. Hal ini menyatakan bahwa hak pre-emptive penyewa tidak terkait langsung dengan sewa, sehingga klausul mengenai hak pembelian properti yang disewa tidak beralih kepada ahli waris sah dari pemilik properti. Hal ini hanya berbeda jika menyangkut opsi pembelian dari penyewa dan jumlah yang harus dibayarkan secara berkala kepada pemilik properti juga mencakup unsur kompensasi untuk perolehan akhir.
Subleting
Selain itu, Pasal 7: 227 KUH Perdata menyatakan hal-hal berikut tentang hak-hak penyewa:
"Penyewa berwenang untuk memberikan properti yang disewa untuk digunakan, seluruhnya atau sebagian, kepada orang lain, kecuali jika dia harus berasumsi bahwa lessor akan memiliki keberatan yang wajar atas penggunaan orang lain."
Secara umum, pasal ini jelas menyatakan bahwa penyewa berhak untuk menyewakan sebagian atau seluruh barang yang disewanya kepada orang lain. Mengingat bagian kedua dari Pasal 7:227 KUH Perdata, penyewa tidak dapat melanjutkan untuk menyewakan kembali apabila ia mempunyai alasan untuk menduga bahwa pemilik rumah akan berkeberatan. Dalam beberapa kasus, keberatan pemilik rumah terlihat jelas, misalnya jika dalam perjanjian sewa-menyewa tercantum larangan menyewakan kembali. Dalam hal tersebut, penyewa tidak diperbolehkan menyewakan kembali.
Jika penyewa tetap melakukannya, mungkin ada denda sebagai balasannya. Denda ini kemudian harus dikaitkan dengan larangan menyewakan kembali dalam perjanjian sewa dan harus dibatasi hingga jumlah maksimum. Misalnya, menyewakan kembali kamar dari Air B&B dapat dilarang dalam perjanjian sewa, yang sering kali terjadi.
Dalam konteks ini, pasal 7:244 KUHPerdata juga penting untuk subletting hunian, yang menyatakan bahwa penyewa hunian tidak diperbolehkan menyewakan seluruh hunian. Hal ini tidak berlaku untuk sebagian hunian, seperti kamar. Dengan kata lain, penyewa pada prinsipnya bebas untuk menyewakan sebagian hunian kepada orang lain.
Pada prinsipnya, penyewa subkontrak juga memiliki hak untuk tetap tinggal di properti yang disewa. Hal ini juga berlaku jika penyewa harus mengosongkan properti yang disewanya sendiri. Lagi pula, Pasal 7: 269 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda menetapkan bahwa pemilik akan terus menyewakan subkontrak demi hukum, bahkan jika perjanjian sewa utama telah berakhir. Namun, kondisi berikut harus dipenuhi untuk tujuan pasal ini:
- Ruang hidup mandiri. Dengan kata lain, ruang keluarga dengan aksesnya sendiri dan fasilitas esensial sendiri, seperti dapur dan kamar mandi. Oleh karena itu, hanya sebuah ruangan tidak dilihat sebagai ruang hidup yang mandiri.
- Mohon persetujuan. Menjadi kesepakatan antara penyewa dan penyewa yang memenuhi persyaratan perjanjian sewa, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 7: 201 KUH Perdata.
- Perjanjian sewa berkaitan dengan sewa ruang hidup. Dengan kata lain, perjanjian sewa utama antara penyewa dan tuan tanah harus terkait dengan sewa dan sewa ruang yang diberlakukan oleh ketentuan ruang hunian yang sah.
Apabila ketentuan di atas tidak dipatuhi, penyewa tetap tidak memiliki hak atau hak untuk menuntut dari pemilik hak untuk tetap berada di dalam properti yang disewakan setelah perjanjian sewa utama antara penyewa dan tuan tanah diakhiri, sehingga penggusuran juga dapat dilakukan. tak terelakkan baginya. Jika subtenant memenuhi persyaratan, ia harus memperhitungkan fakta bahwa pemilik dapat memulai proses terhadap subtenant setelah enam bulan untuk menghentikan subletting dan evakuasi biarkan.
Sama seperti ruang hunian, ruang komersial juga dapat disewakan oleh penyewa. Namun, bagaimana hubungan penyewa dengan pemilik dalam kasus ini, jika penyewa tidak berwenang untuk melakukannya atau harus mengosongkan properti yang disewa? Untuk tahun 2003, ada perbedaan yang jelas: pemilik tidak memiliki hubungan apa pun dengan penyewa karena penyewa hanya memiliki hubungan hukum dengan penyewa. Akibatnya, penyewa juga tidak memiliki hak dan dengan demikian mengajukan klaim terhadap pemilik.
Sejak saat itu, undang-undang telah berubah dalam hal ini dan menetapkan bahwa jika perjanjian sewa utama antara penyewa dan pemilik berakhir, penyewa harus menjaga kepentingan dan posisi subpenyewa dengan, misalnya, mengikutsertakan subpenyewa dalam proses hukum dengan pemilik. Namun jika perjanjian sewa utama tetap diakhiri setelah proses hukum, hak-hak subpenyewa juga akan berakhir.
Apakah Anda penyewa dan ada pertanyaan tentang blog ini? Kemudian hubungi Law & More. Pengacara kami adalah ahli di bidang hukum persewaan dan dengan senang hati memberikan nasihat kepada Anda. Mereka juga dapat membantu Anda secara hukum jika perselisihan sewa Anda menghasilkan proses hukum.