7:290 atau 7:230a DCC? Rezim sewa mana yang berlaku untuk tempat usaha Anda?

Dua pengusaha dapat menyewa tempat usaha yang hampir identik di jalan yang sama, dengan harga yang kurang lebih sama. Namun, posisi hukum mereka dan perlindungan hukum yang diberikan kepada mereka dapat sangat berbeda. Perbedaan itu tidak bergantung pada apa yang para pihak tulis di atas kertas, tetapi pada sifat penggunaan tempat tersebut. Hukum sewa-menyewa di Belanda mengakui dua rezim terpisah untuk tempat usaha komersial: Pasal 7:290 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda (KUHP Belanda) dan Pasal 7:230a KUHP Belanda. Keduanya sebagian besar merupakan hukum wajib, yang berarti para pihak tidak dapat begitu saja menyimpang darinya. Oleh karena itu, rezim yang benar bukanlah pilihan kontraktual tetapi fakta hukum yang timbul dari bagaimana tempat tersebut sebenarnya digunakan. Memahami sewa komersial sejak dini dapat membantu Anda menghindari kesalahan yang mahal.

Para pengusaha yang tidak mengetahui rezim mana yang berlaku bagi mereka berisiko melewatkan periode pemberitahuan, gagal menggunakan hak perlindungan, atau menandatangani kontrak yang secara tidak perlu melemahkan posisi mereka. Artikel ini menjelaskan bagaimana kedua rezim tersebut berbeda dan bagaimana Anda dapat menentukan rezim mana yang berlaku untuk situasi Anda.

Apa itu ruang komersial 7:290?

Pasal 7:290 KUH Perdata melindungi penyewa dari apa yang disebut hukum sebagai tempat usaha ritel. Ini adalah ruang komersial yang dapat diakses oleh publik dan digunakan untuk penyediaan barang atau jasa langsung kepada konsumen di tempat. Hukum memberikan contoh toko, restoran atau kafe, tempat makan siap saji, usaha kerajinan dengan area penjualan yang menghadap publik, dan hotel atau tempat perkemahan.

Contoh karakteristik

Contoh tipikal dari 7:290 tempat usaha adalah toko roti dengan area toko di bagian depan, butik pakaian, salon rambut, bengkel sepeda dengan ruang pamer, restoran makanan siap saji, dan hotel. Kesamaan dari semua tempat usaha ini adalah masyarakat memasuki tempat tersebut untuk mendapatkan barang atau jasa di sana, pada saat itu juga.

Fitur utama: aksesibilitas publik dan pasokan di tempat.

Kriteria yang paling menentukan adalah kombinasi dari dua elemen: tempat tersebut dapat diakses oleh publik dan penyediaan produk atau layanan dilakukan di tempat tersebut. Oleh karena itu, gudang penyimpanan yang terletak di belakang toko tidak termasuk dalam pasal 7:290, meskipun penyewanya sama. Hal yang sama berlaku untuk ruang kantor di atas toko, kecuali jika ruang kantor tersebut juga berfungsi sebagai tempat penjualan.

Apa itu ruang komersial 7:230a?

Pasal 7:230a KUH Perdata adalah kategori sisa. Semua ruang komersial yang bukan hunian dan tidak termasuk dalam definisi Pasal 7:290 secara otomatis termasuk dalam rezim ini. Ini termasuk kantor, gudang, pusat distribusi, pabrik, tempat parkir, ruang praktik para profesional (pengacara, fisioterapis, arsitek) dan ruang pamer tanpa penjualan langsung kepada publik di tempat.

Perbedaan perlindungan yang diberikan sangat signifikan. Sementara rezim 7:290 memberikan perlindungan sewa yang luas kepada penyewa, rezim 7:230a hanya menawarkan perlindungan terbatas terhadap pengusiran. Di bawah rezim yang terakhir, penyewa tidak memiliki hak untuk melanjutkan sewa, tetapi dapat menunda pengusiran melalui pengadilan subdistrik hingga tiga tahun.

Lima perbedaan praktis secara sekilas

1. Perlindungan penyewa

Untuk ruang komersial 7:290, perlindungan jangka waktu berdasarkan undang-undang berlaku. Pada prinsipnya, perjanjian sewa disepakati untuk lima tahun, dengan perpanjangan lima tahun lagi. Selama periode tersebut, pemilik hanya dapat mengakhiri perjanjian sewa berdasarkan alasan hukum yang lengkap. Penyewa dapat meminta perpanjangan melalui pengadilan subdistrik. Untuk ruang komersial 7:230a, tidak ada perlindungan jangka waktu yang sebanding. Perjanjian sewa berakhir sesuai kesepakatan para pihak.

2. Penghentian

Pemilik ruang komersial 7:290 hanya dapat mengakhiri kontrak berdasarkan alasan-alasan yang tercantum secara lengkap dalam undang-undang, seperti penggunaan pribadi yang mendesak atau penyewaan yang buruk secara terus-menerus. Untuk ruang komersial 7:230a, pengakhiran kontrak pada prinsipnya bebas dari alasan formal dan pemilik tidak perlu menyatakan alasan. Penyewa hanya dapat meminta penundaan pengusiran. Pembahasan rinci tentang alasan-alasan pengakhiran kontrak dapat ditemukan di bagian 2 dari seri ini.

3. Peninjauan sewa

Untuk ruang komersial 7:290, setelah masa sewa yang disepakati berakhir, salah satu pihak dapat meminta pengadilan subdistrik untuk menyesuaikan sewa dengan rata-rata sewa ruang komersial yang sebanding di wilayah tersebut selama lima tahun terakhir (Pasal 7:303 KUH Perdata). Prosedur tersebut memerlukan pendapat ahli. Untuk ruang komersial 7:230a, hak ini tidak ada. Para pihak terikat oleh apa yang telah mereka sepakati secara kontraktual, biasanya klausul indeksasi.

4. Durasi kontrak

Rezim 7:290 memiliki jangka waktu minimum yang diatur dalam undang-undang: pada prinsipnya lima tahun ditambah lima tahun. Jangka waktu yang lebih pendek hanya dimungkinkan dengan persetujuan pengadilan subdistrik. Untuk ruang komersial 7:230a, tidak ada jangka waktu minimum yang diatur dalam undang-undang. Para pihak bebas untuk membuat kontrak selama satu tahun, tiga tahun, atau durasi lainnya.

5. Menyimpang dari hukum

Untuk ruang komersial 7:290, penyimpangan dari sebagian besar ketentuan perlindungan hukum yang merugikan penyewa hanya diperbolehkan jika pengadilan subdistrik telah menyetujuinya. Ini merupakan perlindungan yang kuat. Untuk ruang komersial 7:230a, terdapat kebebasan kontrak yang jauh lebih besar. Para pihak dapat menentukan banyak pengaturan sendiri, dalam batas-batas kewajaran dan keadilan.

Kasus yang meragukan: penggunaan campuran dan situasi yang berada di ambang batas.

Penggunaan campuran: uji tujuan utama

Dalam praktiknya, penggunaan campuran sering terjadi: penyewa menjalankan toko di bagian depan dan menggunakan separuh bagian belakang tempat usaha sebagai ruang penyimpanan. Yurisprudensi menyelesaikan hal ini dengan uji tujuan dominan: penggunaan yang benar-benar dominan menentukan rezim yang berlaku. Jika area toko merupakan inti dari bisnis dan penyimpanan bersifat sekunder, seluruh properti yang disewakan termasuk dalam Pasal 7:290 KUH Perdata.

Ruang pamer, toko online, atau praktik di rumah.

Ruang pamer tempat pelanggan melihat produk tetapi tidak dapat membelinya langsung pada prinsipnya berada di luar cakupan Pasal 7:290. Lagipula, tidak ada pasokan langsung di tempat. Untuk toko daring dengan titik pengambilan, posisinya lebih bernuansa: jika pelanggan mengambil pesanan mereka tetapi tidak melakukan pembelian di tempat, maka titik penjualan tidak ada. Praktik rumahan seorang fisioterapis wiraswasta yang menggunakan sebagian rumahnya sebagai ruang perawatan biasanya juga tidak akan diklasifikasikan sebagai ruang 7:290.

Jika terdapat keraguan, pengadilan pada akhirnya akan memutuskan berdasarkan penggunaan aktual dan niat para pihak saat membuat perjanjian. Klasifikasi kontraktual ('ini bukan ruang 7:290') tidak mengikat pengadilan jika penggunaan aktual membuktikan sebaliknya.

Apa artinya ini bagi kontrak Anda?

Pertama: catat tujuan penggunaan secara cermat dan konkret dalam perjanjian sewa. Ini mencegah perselisihan di kemudian hari tentang rezim yang berlaku. Kedua: periksa apakah model ROZ yang digunakan pemilik properti sesuai dengan situasi Anda. Model ROZ untuk ruang 7:290 berbeda secara material dari model untuk ruang 7:230a, dan model yang salah dapat menyebabkan konsekuensi yang tidak terduga. Ketiga: klasifikasi kontraktual yang menyimpang dari penggunaan sebenarnya tidak mengikat rezim hukum, tetapi dapat memengaruhi posisi Anda dalam proses hukum.

Periksa kembali perjanjian sewa Anda jika ada keraguan sebelum Anda menandatanganinya. Lebih mudah dan murah untuk mendiskusikan pilihan kontrak di muka daripada harus memperdebatkan rezim mana yang berlaku di pengadilan setelahnya.

Mengapa 7:290 atau 7:230a menentukan posisi Anda?

Perbedaan antara ruang komersial 7:290 dan 7:230a bukanlah sekadar formalitas. Perbedaan ini menentukan sejauh mana Anda dilindungi sebagai penyewa, berapa lama Anda berhak atas lokasi tersebut, kapan pemilik properti dapat mengakhiri sewa, dan apakah Anda dapat meminta peninjauan kembali sewa. Peraturan ini wajib diikuti sejak penggunaan sebenarnya dan oleh karena itu merupakan salah satu faktor paling menentukan dalam setiap hubungan sewa komersial.

Para pengacara bisnis dari Law & More Kami dengan senang hati membantu Anda menilai perjanjian sewa Anda, menentukan rezim yang berlaku, dan melindungi posisi Anda dalam negosiasi atau perselisihan. Jangan ragu untuk menghubungi kami untuk pertemuan pendahuluan tanpa kewajiban.

Pertanyaan yang sering diajukan

Selengkapnya dari seri ini tentang hukum sewa komersial

Artikel ini merupakan bagian dari seri tiga bagian kami tentang hukum sewa komersial. Bacalah bagian lainnya juga:

• Bagian 2: Mengakhiri perjanjian sewa komersial: jangka waktu pemberitahuan, alasan, dan jebakan
• Bagian 3: Kerusakan pada tempat usaha Anda: hak, pemeliharaan, dan pengurangan sewa

Karena klasifikasi menentukan nilai sewa, ada baiknya untuk menyelesaikannya sebelum menandatangani kontrak. Pengacara sewa kami memberikan nasihat kepada bisnis mengenai kedua rezim tersebut.