Perbandingan antara hukum properti dan sewa komersial di Belanda.

Hukum properti Belanda mengatur hak atas bangunan itu sendiri, seperti kepemilikan, hak sewa jangka panjang, dan hipotek; hukum sewa mengatur kontrak untuk penggunaannya. Hubungan utama antara keduanya: penjualan tidak membatalkan sewa, sehingga pembeli mengambil alih sewa yang ada berdasarkan hukum (Pasal 7:226 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda, BW).

Hak kepemilikan diperoleh melalui akta notaris dan pendaftaran di register publik Kantor Pendaftaran Tanah (Kadaster). Perjanjian sewa tidak memerlukan notaris dan sebagian besar merupakan hukum wajib yang menguntungkan penyewa, terutama untuk ruang ritel. Itulah mengapa perjanjian sewa, baik yang menyangkut hunian, ritel, atau ruang bisnis lainnya, harus diperiksa dengan cermat sebelum melakukan pembelian.

Bagaimana cara memperoleh kepemilikan properti di Belanda?

Kepemilikan atas suatu properti hanya beralih melalui akta pengalihan notaris yang terdaftar di register publik (Pasal 3:89 BW). Penandatanganan perjanjian jual beli (koopovereenkomst) menimbulkan kewajiban tetapi belum mengalihkan kepemilikan.

Oleh karena itu, prosesnya terdiri dari dua langkah: perjanjian pembelian dan, biasanya beberapa minggu kemudian, pengalihan hak milik di notaris hukum perdata. Pembeli rumah yang merupakan konsumen memiliki masa tenggang tiga hari setelah menerima perjanjian yang telah ditandatangani (Pasal 7:2 BW); pembeli bisnis tidak memilikinya. Halaman kami tentang membeli rumah di Belanda menjelaskan langkah-langkah untuk properti hunian.

Pembeli membayar pajak transfer (overdrachtsbelasting). Pada tahun 2026, tarifnya adalah 2% untuk rumah yang Anda tinggali sendiri, 8% untuk rumah lain seperti properti sewa, dan 10.4% untuk properti non-hunian seperti kantor dan toko, menurut Belastingdienst. Pembeli rumah pertama di bawah usia 35 tahun mungkin memenuhi syarat untuk tarif 0% dengan syarat tertentu.

Hak kepemilikan apa saja yang ada di bawah hukum Belanda?

Hukum Belanda memiliki sistem hak milik yang tertutup: Anda hanya dapat menciptakan hak-hak yang diatur oleh hukum. Hak-hak terpenting tercantum di bawah ini.

Semua hak ini dibuat melalui akta notaris dan didaftarkan di Kadaster. Sebelum membeli, periksa ekstrak Kadaster untuk mengetahui adanya hipotek, penyitaan, hak guna lahan, dan ketentuan sewa, termasuk kapan sewa tanah akan direvisi selanjutnya.

Aturan apa yang berlaku untuk sewa komersial?

Hukum Belanda membedakan dua jenis tempat usaha. Ruang ritel (juga disebut 290-bedrijfsruimte, berdasarkan Pasal 7:290 BW) memiliki perlindungan penyewa yang kuat; ruang usaha lainnya (230a-bedrijfsruimte), seperti kantor dan gudang, memiliki perlindungan yang sangat terbatas.

Ruang ritel mencakup tempat yang terbuka untuk umum di mana barang dijual atau jasa diberikan, seperti toko, restoran, dan salon rambut. Sewa ruang ritel berlaku minimal lima tahun, dan secara otomatis diperpanjang lima tahun lagi (Pasal 7:292 BW). Jangka waktu yang lebih pendek hingga dua tahun dimungkinkan tanpa perlindungan. Setelah itu, pemilik hanya dapat mengakhiri sewa berdasarkan alasan hukum, dan sewa berakhir hanya jika penyewa setuju atau pengadilan subdistrik (kantonrechter) mengizinkannya (Pasal 7:295 dan 7:296 BW).

Salah satu pihak dapat meminta pengadilan untuk menetapkan sewa pada tingkat properti sejenis di daerah tersebut, pada akhir jangka waktu yang disepakati dan kemudian setiap lima tahun (Pasal 7:303 BW). Penyewa yang menjual usahanya dapat meminta izin kepada pengadilan untuk mengalihkan sewa kepada pembeli (indeplaatsstelling, Pasal 7:307 BW).

Untuk ruang usaha lainnya, para pihak pada umumnya bebas untuk menyepakati jangka waktu, pemberitahuan, dan peninjauan sewa. Masa sewa berakhir sesuai kesepakatan. Satu-satunya perlindungan hukum bagi penyewa adalah hak untuk meminta pengadilan menunda pengusiran untuk jangka waktu terbatas setelah masa sewa berakhir (Pasal 7:230a BW), dan permohonan tersebut harus diajukan dalam waktu dua bulan sejak tanggal pengusiran. Banyak perjanjian sewa didasarkan pada model sewa ROZ , termasuk ketentuan umum tentang pemeliharaan, biaya layanan, dan jaminan bank atau deposit, biasanya tiga bulan sewa.

Apa yang terjadi pada perjanjian sewa ketika properti tersebut dijual?

Perjanjian sewa berlanjut. Berdasarkan Pasal 7:226 BW, hak dan kewajiban pemilik tanah beralih kepada pembeli pada saat pengalihan, sehingga penyewa tetap menempati tempat tersebut dengan ketentuan yang sama.

Hal ini berlaku untuk ruang hunian, ritel, dan bisnis lainnya. Oleh karena itu, pembeli yang menginginkan kepemilikan kosong harus mengakhiri perjanjian sewa dengan alasan yang diizinkan oleh hukum, yang seringkali sulit dilakukan untuk ruang ritel dan perumahan.

Pembeli properti sewaan harus meninjau setiap perjanjian sewa sebelum menandatangani perjanjian pembelian: jangka waktu, sewa dan indeksasi, klasifikasi ruang, jaminan, surat tambahan, dan peninjauan sewa berkala. Penjual biasanya memberikan jaminan atas daftar sewa, tetapi ini hanya memberikan klaim terhadap penjual, bukan terhadap penyewa.

Apakah sebaiknya sebuah bisnis membeli atau menyewa tempat usahanya?

Membeli memberikan kendali tetapi mengikat modal dan menimbulkan pajak transfer sebesar 10.4% untuk tempat usaha. Menyewa membuat modal tetap bebas tetapi membuat Anda bergantung pada ketentuan sewa dan, untuk kantor dan gudang, pada kesediaan pemilik untuk memperbarui sewa.

Sebagai pemilik, Anda memutuskan perubahan dalam omgevingsplan (rencana lingkungan kota) dan izin berdasarkan Undang-Undang Lingkungan dan Perencanaan (Omgevingswet). Sebagai penyewa, perubahan struktural memerlukan persetujuan pemilik, dan Anda mungkin harus mengembalikan kondisi tempat tinggal seperti semula saat Anda pindah. Periksa penggunaan yang diizinkan dalam omgevingsplan sebelum Anda membeli atau menandatangani perjanjian, karena kepemilikan maupun sewa tidak mengizinkan penggunaan yang dilarang dalam rencana tersebut.

Apa saja yang perlu Anda periksa sebagai pembeli properti sewaan?

Anda mengambil posisi sebagai penjual, yaitu sebagai pemilik properti. Periksa poin-poin ini sebelum menandatangani perjanjian pembelian.

• Apa saja perjanjian sewa yang ada, dan apakah masing-masing berupa ruang ritel, ruang bisnis lain, atau perumahan?
• Kapan setiap perjanjian sewa berakhir, dan atas dasar apa perjanjian tersebut dapat diakhiri?
• Apakah peninjauan sewa berdasarkan Pasal 7:303 BW sedang dalam proses atau mungkin dilakukan?
• Jaminan bank atau deposito apa saja yang ada, dan apakah akan dialihkan kepada Anda?
• Apa yang ditunjukkan oleh kutipan Kadaster tentang hak sewa, hak guna lahan, dan hipotek?

Apa yang harus Anda periksa sebagai penyewa komersial?

Perlindungan Anda bergantung pada klasifikasi ruangan tersebut. Periksa poin-poin ini sebelum Anda menandatangani.

• Apakah ruang tersebut merupakan ruang ritel (Pasal 7:290 BW) atau ruang usaha lainnya (Pasal 7:230a BW)?
• Apakah jangka waktu dan periode pemberitahuan sesuai dengan rencana bisnis Anda, dan apakah ada opsi perpanjangan?
• Apakah penggunaan yang diizinkan dalam perjanjian sewa sesuai dengan omgevingsplan?
• Biaya pemeliharaan dan layanan apa saja yang dibebankan ke akun Anda berdasarkan ketentuan umum?
• Apakah Anda dapat menyewakan kembali atau mengalihkan sewa jika Anda menjual atau merestrukturisasi bisnis tersebut?

Apa yang dapat kami lakukan untuk Anda terkait pertanyaan properti dan sewa?

Pengacara sewa-menyewa dan pengacara real estat kami bertindak untuk pembeli, pemilik properti, dan penyewa.

• Kami meninjau perjanjian sewa dan data Kadaster dalam uji tuntas hukum sebelum Anda membeli.
• Kami menyusun atau meninjau perjanjian sewa komersial berdasarkan model ROZ.
• Kami menentukan apakah tempat tersebut merupakan ruang ritel atau ruang bisnis lainnya.
• Kami menangani proses peninjauan sewa berdasarkan Pasal 7:303 BW.
• Kami melakukan proses pemutusan hubungan kerja dan pengusiran di hadapan kantonrechter.

Ringkasan

• Kepemilikan real estat hanya beralih melalui akta notaris dan pendaftaran di Kadaster (Pasal 3:89 BW).
• Penjualan tidak membatalkan perjanjian sewa: pembeli menjadi pemilik tanah menurut hukum (Pasal 7:226 BW).
• Ruang ritel memiliki jangka waktu minimum 5+5 tahun dan perlindungan yang kuat; ruang bisnis lainnya memiliki perlindungan yang sangat minim.
• Pajak transfer pada tahun 2026 adalah 2%, 8% atau 10.4%, tergantung pada jenis properti dan penggunaannya.

Pertanyaan yang sering diajukan