Jika pemerintah memerintahkan penutupan tempat usaha Anda, pada prinsipnya Anda tetap wajib membayar sewa, tetapi Anda dapat meminta pengurangan sewa berdasarkan keadaan yang tidak terduga sesuai dengan Pasal 6:258 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda (BW). Mahkamah Agung (Hoge Raad) telah mengkonfirmasi hal ini pada tanggal 24 Desember 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) dan menetapkan metode perhitungan; hal ini paling jelas berlaku untuk perjanjian sewa yang dibuat sebelum tanggal 15 Maret 2020 dan untuk usaha yang bergantung pada kunjungan pelanggan ke tempat usaha tersebut.
Berdasarkan Pasal 6:258 BW, pengadilan dapat mengubah atau membatalkan kontrak jika timbul keadaan yang tidak diperhitungkan oleh para pihak dalam kesepakatan mereka dan keadaan tersebut sangat serius sehingga pihak lain tidak dapat mengharapkan kontrak tersebut berlanjut tanpa perubahan. Alasan Mahkamah Agung tidak terbatas pada pandemi: ini adalah kerangka kerja untuk setiap peristiwa eksternal drastis yang sebanding yang mengganggu perjanjian sewa.
Apakah Anda harus terus membayar sewa jika tempat usaha Anda diperintahkan untuk ditutup?
Ya, pada prinsipnya: perjanjian sewa tetap berlaku meskipun terjadi krisis yang tidak diperkirakan oleh kedua belah pihak. Apa yang terjadi selanjutnya bergantung pada apakah Anda dilarang beroperasi secara hukum, seperti sektor perhotelan dan ritel non-esensial pada tahun 2020 dan 2021, atau memilih untuk tutup secara sukarela sementara Anda diizinkan untuk tetap buka.
Jika Anda menutup usaha secara sukarela, penurunan omset lebih mendekati risiko kewirausahaan normal, yang menurut Pasal 6:258(2) BW menjadi tanggung jawab Anda sendiri. Klaim penyesuaian sewa kemudian dinilai berdasarkan kasus per kasus dan lebih jarang berhasil.
Apakah Anda bisa mengandalkan keadaan kahar (force majeure)?
Jarang terjadi. Berdasarkan hukum Belanda, wanprestasi hanya dapat dibenarkan sebagai keadaan kahar (force majeure/overmacht) jika hal tersebut tidak dapat dikaitkan dengan debitur, tetapi sewa adalah utang uang, dan pengadilan hampir tidak pernah membebaskan kewajiban pembayaran dengan alasan tersebut. Pasal 6:258 BW terbukti menjadi jalan keluar yang lebih tepat.
Periksa perjanjian sewa Anda terlebih dahulu. Sebagian besar perjanjian sewa bisnis di Belanda menggunakan model standar Dewan Real Estat (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ), dan ketentuan umumnya berupaya membebankan risiko tertentu, seperti tindakan pemerintah, kepada penyewa. Klausul-klausul tersebut dapat membatasi apa yang dapat Anda klaim, jadi bacalah sebelum Anda berhenti membayar.
Bagaimana cara menghitung pengurangan sewa?
Mahkamah Agung memperkenalkan metode biaya tetap (vastelastenmethode). Singkatnya: bagian sewa dari subsidi biaya tetap pemerintah (TVL) dikurangi dari sewa, sisanya dikurangi dengan persentase kerugian omset, dan hasilnya dibagi 50/50 antara pemilik dan penyewa.
Selangkah demi selangkah, pengadilan menyatakan sewa sebagai persentase dari total biaya tetap Anda dan mengurangi persentase tersebut dari Nilai Nilai Properti (TVL) yang dapat Anda klaim. Kemudian, pengadilan membandingkan omset Anda dengan periode referensi sebelum pandemi untuk menemukan kerugian omset. Pengurangannya adalah (sewa dikurangi bagian TVL) × kerugian omset × 50%, kecuali jika kewajaran dan keadilan mengharuskan pembagian yang berbeda.
Mahkamah Agung memberikan contohnya sendiri: sewa sebesar €4,500, biaya tetap sebesar €25,000, nilai kena pajak (TVL) sebesar €10,000, dan omset sebesar €20,000 dibandingkan dengan omset referensi sebesar €100,000. Sewa tersebut adalah 18% dari biaya tetap, sehingga €1,800 dari TVL dikurangi; €2,700 × 80% kerugian omset × 50% menghasilkan pengurangan sebesar €1,080, atau 24% dari sewa.
Apakah penutupan tersebut merupakan cacat pada properti sewaan?
Tidak. Dalam putusan yang sama, Mahkamah Agung menyatakan bahwa penutupan yang diperintahkan pemerintah bukanlah cacat (gebrek) dalam arti Pasal 7:204 BW, karena hal itu tidak menyangkut properti itu sendiri. Oleh karena itu, pengurangan sewa karena cacat berdasarkan Pasal 7:207 BW tidak berlaku.
Klaim cacat tetap dimungkinkan untuk masalah nyata pada properti, seperti atap bocor, jamur, atau izin operasi yang tidak dapat diperoleh karena bangunan tersebut tidak memiliki pintu keluar darurat.
Apakah Anda harus tetap menjalankan bisnis selama penutupan?
Tidak, bukan di tempat pemerintah memerintahkan jenis bisnis Anda untuk tutup. Sebagian besar perjanjian sewa ROZ berisi kewajiban operasional untuk menggunakan tempat tersebut "secara efektif, lengkap, benar, dan pribadi", tetapi penyewa yang mematuhi perintah penutupan tidak melanggar perjanjian tersebut.
Sebagai pemberi kerja, Anda juga wajib menjaga keselamatan tempat kerja sesuai dengan Undang-Undang Kondisi Kerja (Arbeidsomstandighedenwet), dan pemilik properti tidak dapat memaksa Anda untuk bertindak melawan kewajiban tersebut. Jika Anda menutup usaha secara sukarela karena khawatir terhadap staf atau pelanggan, klaim pemilik properti atas penalti kontraktual atau ganti rugi akan diuji berdasarkan kewajaran dan keadilan (Pasal 6:248 BW).
Bisakah Anda beralih ke layanan pesan antar atau bawa pulang?
Biasanya ya dalam praktiknya, meskipun perjanjian sewa menetapkan penggunaan yang diizinkan dan model pengiriman tidak selalu sama dengan menjalankan restoran. Secara harfiah, penggunaan yang berbeda dapat melanggar perjanjian sewa dan memicu penalti kontraktual.
Seorang pemilik properti akan kesulitan untuk menentang hal ini. Anda harus membatasi kerugian Anda sendiri, dan mempertahankan sejumlah pendapatan untuk membayar sewa akan membantu Anda melakukan hal itu; membiarkan bisnis menganggur justru lebih mungkin menjadi bumerang bagi Anda.
Apa yang dimaksud dengan kewajiban untuk membatasi kerugian Anda di sini?
Kedua belah pihak harus membatasi kerugian mereka sendiri, termasuk dengan menggunakan dukungan pemerintah yang tersedia sebelum meminta pihak lain untuk menanggungnya. Metode biaya tetap memperhitungkan hal ini: nilai nilai yang dapat Anda klaim akan dikurangi, terlepas dari apakah Anda benar-benar mengajukan permohonan atau tidak.
Dalam praktiknya, pemilik dan penyewa sering menyepakati pengaturan sementara: sebagian sewa dibayar saat jatuh tempo dan sisanya dilunasi setelah omzet pulih. Jika tidak dapat mencapai kesepakatan, pengadilan subdistrik (kantonrechter) akan memutuskan, karena pengadilan ini menangani semua kasus sewa tanpa memandang jumlahnya.
Apa yang harus Anda periksa sebagai penyewa?
- Baik perjanjian sewa Anda disepakati sebelum tanggal 15 Maret 2020 atau setelahnya.
- Baik penutupan itu diperintahkan oleh pemerintah atau dipilih oleh Anda.
- Apa yang tertulis dalam perjanjian sewa dan ketentuan umum ROZ tentang keadaan kahar dan tindakan pemerintah.
- Omzet Anda selama penutupan dan dalam periode referensi yang sebanding.
- Tunjangan TVL atau dukungan lain apa yang Anda terima atau dapat Anda klaim.
Apa yang harus Anda periksa sebagai pemilik rumah sewa?
- Apakah bisnis penyewa bergantung pada pelanggan yang mengunjungi tempat tersebut.
- Angka omzet penyewa dan keputusan TVL, serta apakah semuanya sudah lengkap.
- Apakah penyewa dapat menggunakan tempat tersebut dengan cara lain, misalnya untuk pengiriman barang.
- Biaya tetap dan pembiayaan Anda sendiri, yang dapat membenarkan pembagian selain 50/50.
- Apakah pengaturan tersebut dicatat secara tertulis sebagai penangguhan sementara atau pengurangan tetap.
Apa yang bisa kami lakukan untuk Anda terkait pengurangan sewa setelah penutupan?
Kami memberikan nasihat kepada penyewa dan pemilik properti usaha; informasi lebih lanjut tentang pekerjaan kami dapat ditemukan di halaman pengacara sewa-menyewa kami.
- Kami meninjau perjanjian sewa Anda dan ketentuan umum ROZ untuk klausul yang menempatkan risiko tindakan pemerintah pada Anda.
- Kami menghitung pengurangan sewa dengan metode biaya tetap berdasarkan angka yang Anda berikan.
- Kami menyusun proposal atau perjanjian penyelesaian untuk penundaan atau pengurangan.
- Kami menanggapi klaim pembayaran, denda, atau pengusiran dari pemilik properti.
- Kami akan melakukan proses hukum di pengadilan tingkat kecamatan jika Anda tidak dapat mencapai kesepakatan.
Ringkasan
- Perjanjian sewa tetap berlaku selama penutupan; pertanyaannya adalah apakah sewa dapat disesuaikan berdasarkan Pasal 6:258 BW.
- Keadaan kahar jarang membebaskan dari kewajiban membayar sewa, dan penutupan bukanlah suatu cacat pada properti (Pasal 7:204 BW).
- Berdasarkan ECLI:NL:HR:2021:1974, pengurangannya adalah (sewa dikurangi bagian TVL) × kerugian omset × 50%, untuk perjanjian sewa yang disepakati sebelum 15 Maret 2020.
- Penutupan sukarela dinilai lebih ketat daripada penutupan yang wajib Anda patuhi.
- Kedua belah pihak harus membatasi kerugian mereka sendiri, termasuk dengan menggunakan dukungan pemerintah.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah tanggal penandatanganan perjanjian sewa itu penting?
Ya. Mahkamah Agung menerapkan metode biaya tetap untuk perjanjian sewa yang disepakati sebelum 15 Maret 2020. Jika Anda menandatangani perjanjian setelah tanggal tersebut, ketika tindakan-tindakan tersebut sudah diketahui atau dapat diprediksi, pengadilan akan menilai setiap kasus berdasarkan fakta-faktanya sendiri dan cenderung tidak akan menerima bahwa penutupan tersebut tidak terduga.
Bisakah kekurangan pembayaran sewa tersebut dibayar kemudian, alih-alih dihapuskan?
Seringkali, ya. Pemilik dan penyewa dapat menyepakati bahwa kekurangan tersebut ditambahkan ke angsuran berikutnya setelah omset pulih. Catat secara tertulis apakah itu penangguhan atau pengurangan akhir.
Apakah kerangka kerja ini hanya berlaku untuk sektor perhotelan dan ritel?
Tidak, tetapi Mahkamah Agung berfokus pada penyewa yang bisnisnya bergantung pada pelanggan yang mengunjungi tempat tersebut. Penyewa kantor yang dapat terus bekerja dari tempat lain akan kesulitan menunjukkan bahwa penutupan tersebut secara serius memengaruhi penggunaan tempat tersebut.
Bisakah pemilik rumah juga menggunakan alasan keadaan yang tidak terduga?
Ya. Pasal 6:258 BW berlaku bagi kedua belah pihak, misalnya jika terjadi peristiwa eksternal yang drastis yang menyebabkan sewa yang disepakati menjadi tidak wajar bagi pemilik tanah.
