Cacat pada bangunan komersial seringkali menyebabkan perselisihan antara penyewa dan pemilik. Namun, tidak setiap kemunduran pada bangunan sewaan merupakan cacat dalam pengertian hukum. Undang-undang mendefinisikan cacat dalam Pasal 7:204 KUH Perdata sebagai kondisi atau karakteristik properti, atau keadaan lain yang tidak disebabkan oleh penyewa, yang mengakibatkan properti tersebut tidak dapat memberikan penyewa kenikmatan yang berhak mereka harapkan ketika membuat perjanjian.
Definisi ini lebih luas daripada yang terlihat sekilas. Ini tidak hanya menyangkut kerusakan fisik seperti atap bocor atau sistem pemanas sentral yang rusak. Keadaan di luar properti itu sendiri, seperti gangguan kebisingan serius yang disebabkan oleh pekerjaan yang menjadi tanggung jawab pemilik properti, juga dapat dianggap sebagai cacat. Yang menentukan adalah apakah kenikmatan yang dapat diharapkan penyewa secara wajar terganggu. Keausan ringan yang sesuai dengan penggunaan normal bukanlah cacat.
Siapa yang bertanggung jawab: pemilik rumah atau penyewa?
Aturan utamanya
Aturan utama Pasal 7:206 KUH Perdata jelas: pemilik rumah wajib memperbaiki kerusakan atas permintaan penyewa. Kewajiban itu berlaku kecuali perbaikan tidak mungkin dilakukan, atau kecuali biaya untuk perbaikan tersebut tidak dapat secara wajar dibebankan kepada pemilik rumah. Oleh karena itu, pemilik rumah tidak dapat begitu saja menghindari kewajiban untuk memperbaiki dengan alasan biaya.
Untuk perbaikan kecil, berlaku pengecualian. Perbaikan yang, berdasarkan hukum atau kebiasaan, menjadi tanggung jawab penyewa, tidak perlu dilakukan oleh pemilik rumah. Misalnya, mengganti gagang pintu yang rusak, memperbaiki papan skirting yang rusak, atau memperbaiki kerusakan kecil yang secara wajar diharapkan dapat dilakukan sendiri oleh penyewa. Batasan antara 'perbaikan kecil untuk penyewa' dan 'pemeliharaan besar untuk pemilik rumah' tidak selalu jelas dan seringkali menimbulkan perdebatan dalam praktiknya.
Penyimpangan kontraktual melalui ketentuan ROZ
Dalam praktiknya, perjanjian sewa untuk tempat usaha hampir selalu dibuat berdasarkan model standar dari Dewan Real Estat (ROZ). Ketentuan umum ROZ untuk tempat usaha mengandung penyimpangan yang luas dari aturan utama yang ditetapkan undang-undang: banyak kewajiban pemeliharaan secara kontraktual dialihkan dari pemilik kepada penyewa.
Dengan demikian, dalam model ROZ, hal-hal seperti pemeliharaan interior, pemeliharaan instalasi, penggantian suku cadang yang aus, dan terkadang bahkan perbaikan yang lebih besar dibebankan kepada penyewa. Pada prinsipnya ini diperbolehkan, karena rezim 7:230a dan, dengan persetujuan pengadilan, juga rezim 7:290 mengizinkan penyimpangan dari hukum. Batasan-batasannya ditentukan oleh kewajaran dan keadilan serta aturan tentang klausul yang memberatkan secara tidak wajar.
Oleh karena itu, sangat penting untuk membaca ketentuan umum dengan saksama sebelum menandatangani perjanjian sewa dan memahami kewajiban pemeliharaan apa yang menjadi tanggung jawab Anda sebagai penyewa.
Hak penyewa atas kerusakan pada properti komersial
Menuntut solusi
Langkah pertama jika terjadi kerusakan adalah mengeluarkan surat pemberitahuan wanprestasi: permintaan tertulis kepada pemilik rumah untuk memperbaiki kerusakan dalam jangka waktu yang wajar. Tanpa surat pemberitahuan wanprestasi, pemilik rumah tidak dianggap wanprestasi dan Anda sebagai penyewa tidak memiliki hak atas upaya hukum yang diatur undang-undang. Surat pemberitahuan wanprestasi harus menjelaskan secara konkret apa kerusakannya, dalam jangka waktu berapa perbaikan harus dilakukan, dan konsekuensi apa yang Anda tetapkan jika perbaikan gagal dilakukan.
Pengurangan sewa
Jika, meskipun telah diberikan pemberitahuan wanprestasi, pemilik rumah gagal memperbaiki kerusakan tersebut, penyewa berhak berdasarkan Pasal 7:207 KUH Perdata untuk mendapatkan pengurangan sewa secara proporsional untuk jangka waktu kerusakan tersebut berlangsung. Pengurangan tersebut dihitung berdasarkan rasio antara kenikmatan yang sebenarnya dinikmati penyewa dan kenikmatan yang seharusnya dinikmati tanpa adanya kerusakan. Penyewa dapat menuntut pengurangan ini melalui pengadilan tingkat kecamatan.
Pengurangan sewa berlaku sejak saat kerusakan dilaporkan kepada pemilik properti, bukan hanya sejak saat putusan pengadilan. Oleh karena itu, disarankan untuk selalu melaporkan kerusakan secara tertulis dan sesegera mungkin, agar tanggal mulai berlakunya pengurangan sewa terdokumentasi dengan baik.
Kompensasi
Jika kerusakan tersebut disebabkan oleh pemilik rumah, misalnya karena mereka gagal melakukan perawatan yang diperlukan padahal mereka tahu atau seharusnya tahu bahwa kerusakan tersebut akan segera terjadi, penyewa dapat menuntut ganti rugi tambahan berdasarkan Pasal 7:208 KUH Perdata. Kerugian tersebut dapat berupa kerugian konsekuensial, seperti hilangnya omset akibat kerusakan atau biaya yang harus dikeluarkan penyewa untuk melanjutkan kegiatan usahanya.
Perbaikan sendiri dan pengaturan
Apabila setelah pemberitahuan wanprestasi yang sah dan berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan, pemilik rumah gagal memperbaiki kerusakan tersebut, maka pada prinsipnya penyewa berhak untuk melakukan perbaikan sendiri dan mengurangi biaya yang wajar dari uang sewa (Pasal 7:206(3) KUH Perdata). Namun, hak ini dibatasi.
Pertama, kerusakan tersebut harus benar-benar merupakan cacat yang wajib diperbaiki oleh pemilik rumah. Siapa pun yang memperbaiki kewajiban pemeliharaan yang secara kontraktual menjadi tanggung jawabnya sebagai penyewa dan kemudian membebankan biaya tersebut kepada penyewa tidak akan mendapatkan hasil apa pun. Kedua, penyewa harus dapat menunjukkan bahwa mereka telah memberi pemilik rumah kesempatan untuk memperbaiki cacat tersebut sebelumnya dan bahwa pemilik rumah gagal melakukannya. Ketiga, biaya yang dikeluarkan tidak boleh tidak proporsional.
Pengurangan sewa tanpa memenuhi syarat-syarat ini dapat menyebabkan tuntutan hukum atas tunggakan sewa. Oleh karena itu, disarankan untuk mencari nasihat hukum sebelum melakukan pengurangan sewa.
Pemeliharaan, ketentuan ROZ, dan klausul pembebasan tanggung jawab
Ketentuan umum ROZ membagi pemeliharaan menjadi pemeliharaan eksterior (untuk pemilik properti) dan pemeliharaan interior (untuk penyewa), tetapi batasan pastinya berbeda-beda tergantung versi kontrak. Selain itu, ketentuan umum tersebut secara teratur memuat klausul pembebasan tanggung jawab: ketentuan yang dengannya pemilik properti mengecualikan atau membatasi tanggung jawab atas kerusakan tertentu.
Pembebasan tanggung jawab tidak selalu sah. Jika kerusakan diakibatkan oleh kesengajaan atau kelalaian yang disadari dari pihak pemilik properti, atau jika pembebasan tanggung jawab tersebut tidak dapat diterima dalam keadaan tertentu menurut standar kewajaran dan keadilan, pengadilan dapat membatalkan klausul tersebut. Hal yang sama berlaku jika pembebasan tanggung jawab tersebut memenuhi syarat sebagai klausul yang memberatkan secara tidak wajar dalam arti Pasal 6:233 KUH Perdata. Bagi konsumen, hal ini dengan cepat terjadi; bagi penyewa komersial, standarnya lebih tinggi, tetapi di sana pun ada batasnya.
Sebelum menandatangani perjanjian sewa, periksalah klausul pembagian pemeliharaan dan pembebasan tanggung jawab, terutama untuk properti besar atau sewa yang tinggi. Biaya konsultasi hukum biasanya relatif kecil dibandingkan dengan risiko finansial yang Anda tanggung jika menandatangani kontrak tanpa mengetahui ketentuan umumnya.
Peninjauan harga sewa dari waktu ke waktu
Untuk ruang komersial 7:290, undang-undang juga menawarkan kemungkinan peninjauan sewa. Setelah masa sewa yang disepakati berakhir, atau setelah lima tahun dalam kasus kontrak jangka panjang, salah satu pihak dapat meminta pengadilan subdistrik untuk menyesuaikan sewa dengan rata-rata sewa ruang komersial yang sebanding di wilayah tersebut selama lima tahun terakhir (Pasal 7:303 KUH Perdata). Hal ini memerlukan pendapat ahli yang wajib: pengadilan menunjuk satu atau lebih ahli yang menetapkan sewa yang sesuai dengan pasar.
Prosedur ini terbuka baik bagi pemilik properti yang menganggap sewa telah terlalu rendah maupun bagi penyewa yang merasa membayar terlalu mahal. Hasilnya mengikat, kecuali para pihak memutuskan sebaliknya melalui kesepakatan bersama. Untuk ruang komersial 7:230a, hak hukum untuk meninjau sewa ini tidak ada. Penyesuaian sewa di sana hanya dimungkinkan melalui jalur kontraktual, biasanya melalui klausul indeksasi.
Peninjauan sewa melengkapi siklus dinamika hukum seputar tempat usaha komersial: tidak hanya akses ke tempat usaha dan pengakhiran kontrak, tetapi juga harga yang Anda bayar, ditentukan bersama oleh rezim yang berlaku.
Selengkapnya dari seri ini tentang hukum sewa komersial
Artikel ini merupakan bagian dari seri tiga bagian kami tentang hukum sewa komersial. Bacalah bagian lainnya juga:
- Bagian 1: 7:290 atau 7:230a DCC? Rezim sewa mana yang berlaku untuk tempat usaha Anda?
- Bagian 2: Mengakhiri perjanjian sewa komersial: jangka waktu pemberitahuan, alasan, dan jebakan
Baca juga: 7:290 atau 7:230a DCC? Rezim sewa mana yang berlaku untuk tempat usaha Anda? ke Mengakhiri perjanjian sewa komersial: jangka waktu pemberitahuan, alasan, dan jebakan..
Kesimpulan
Kerusakan pada bangunan komersial merupakan masalah yang sering terjadi dan terkadang mahal. Baik itu atap bocor, instalasi pemanas yang rusak, atau perawatan yang tertunda yang menghambat operasional bisnis: sebagai penyewa, Anda memiliki hak-hak tertentu, tetapi Anda harus secara aktif menggunakan hak-hak tersebut dan mengikuti prosedur yang benar. Selalu laporkan kerusakan secara tertulis, berikan pemberitahuan wanprestasi, dan catat semuanya.
Sebagai pemilik properti, disarankan untuk memiliki rencana perawatan yang jelas dan tidak membiarkan kerusakan terus berlanjut. Tanggung jawab atas kerugian konsekuensial dapat dengan cepat meningkat menjadi jumlah yang cukup besar.
Law & More Memberikan konsultasi kepada penyewa dan pemilik properti komersial mengenai kerusakan, pembagian pemeliharaan, peninjauan sewa, dan hal-hal terkait lainnya. Hubungi kami untuk konsultasi tanpa kewajiban.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah saya berhak mendapatkan pengurangan sewa karena adanya kerusakan pada tempat usaha saya?
Ya. Jika terdapat cacat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7:204 KUH Perdata dan pemilik rumah tidak memperbaikinya tepat waktu setelah pemberitahuan wanprestasi, Anda dapat menuntut pengurangan sewa secara proporsional berdasarkan Pasal 7:207 KUH Perdata. Pengurangan tersebut berlaku sejak saat laporan tertulis mengenai cacat tersebut.
Perbaikan kecil apa saja yang menjadi tanggung jawab saya sebagai penyewa?
Perbaikan kecil adalah perbaikan yang, berdasarkan hukum atau kebiasaan, secara wajar menjadi tanggung jawab penyewa, seperti mengganti sakelar yang rusak, menutup celah kecil pada sambungan, atau memperbaiki bagian yang aus karena penggunaan sehari-hari. Batasan dengan pemeliharaan besar, yang menjadi tanggung jawab pemilik rumah, terkadang tidak jelas dalam praktiknya dan kadang-kadang dijelaskan lebih lanjut secara kontraktual dalam ketentuan ROZ.
Bolehkah saya memperbaiki kerusakan sendiri dan mengurangi biayanya dari uang sewa?
Hal itu dimungkinkan, tetapi hanya jika syarat-syarat hukum terpenuhi: pemberitahuan wanprestasi telah dikirim, pemilik properti telah membiarkan jangka waktu tersebut berakhir, hal itu menyangkut cacat yang wajib diperbaiki oleh pemilik properti, dan biayanya wajar. Pengurangan utang tanpa memenuhi syarat-syarat tersebut dapat menyebabkan proses hukum untuk tunggakan sewa.
Bisakah saya sebagai penyewa meminta peninjauan kembali harga sewa?
Untuk ruang komersial 7:290, setelah masa sewa yang disepakati atau setelah lima tahun, Anda dapat meminta pengadilan subdistrik untuk menyesuaikan sewa dengan harga sewa pasar yang sesuai untuk ruang yang sebanding di wilayah tersebut (Pasal 7:303 KUH Perdata). Untuk ruang komersial 7:230a, hak hukum ini tidak ada.
