Pemanasan Distrik dan Undang-Undang Pemanasan Belanda (Warmtewet): Hukum yang Berlaku Saat Ini, dan Perubahan yang Dilakukan oleh Undang-Undang Pemanasan Kolektif Wet

Jika bangunan Anda di Belanda terhubung ke jaringan pemanas distrik — warmtenet — harga yang Anda bayar, keandalan yang dapat Anda harapkan, dan jalur Anda jika terjadi masalah ditentukan oleh undang-undang, bukan hanya oleh kontrak. Undang-undang tersebut adalah Warmtewet. Undang-undang ini sedang digantikan oleh Wet collectieve warmte, yang telah disahkan dan dipublikasikan tetapi belum beroperasi. Artikel ini menjelaskan kerangka kerja yang berlaku saat ini, pada tanggal 30 Agustus 2026, serta perubahan apa saja dan kapan.

Status hukum pada tanggal 30 Agustus 2026

Undang-Undang Warmtewet tahun 2014 masih berlaku. Teks konsolidasinya dinyatakan berlaku mulai 1 Januari 2026 hingga pemberitahuan lebih lanjut. Undang-undang ini telah beberapa kali diubah, yang paling signifikan adalah amandemen tahun 2019 yang mengeluarkan pemilik rumah dan asosiasi pemilik dari rezim perizinan dan mengubah sistem pengukuran. Setiap kewajiban di bawah ini berlaku sekarang.

Undang-Undang Wet Collectieve Warmte (WCW) telah disahkan tetapi belum diberlakukan. Tweede Kamer mengadopsinya pada 3 Juli 2025 dan Eerste Kamer pada 9 Desember 2025. Undang-undang ini dipublikasikan di Staatsblad pada 22 Januari 2026, dan diikuti oleh dekrit kerajaan yang menetapkan tanggal mulai berlakunya pada 13 Februari 2026. Undang-undang ini mulai berlaku secara bertahap, dan ACM menyatakan bahwa undang-undang ini berlaku mulai 1 Januari 2027.

Wcw adalah undang-undang, tetapi belum diberlakukan. Siapa pun yang mengatakan hari ini bahwa tarif pemanas sudah berbasis biaya, atau bahwa pemasok Anda harus sudah mayoritas dimiliki publik, sedang menggambarkan rezim yang belum dimulai. Pencabutan Warmtewet dan pemberlakuan penuh Wet collectieve warmte keduanya ditetapkan pada 1 Januari 2027.

Apa itu jaringan panas, dan siapa saja aktornya?

Jaringan panas mengangkut panas, biasanya air panas, melalui pipa dari sumber pusat ke bangunan. Sumber tersebut dapat berupa insinerator limbah, pembangkit listrik berbahan bakar gas, panas sisa industri, energi panas bumi, penyimpanan termal, atau pompa panas besar. Bangunan mengambil panas melalui perangkat pengiriman ( afleverset ) dan bukan melalui boiler sendiri.

Pasal 1 Warmtewet membedakan peran:

• Produsen menghasilkan panas.
• Pemasok (pengungkit) Menyediakan layanan tersebut dan membuat kontrak dengan pengguna. Sebagian besar tugas yang tercantum dalam Undang-Undang berada di sini.
• Operator jaringan (pengelola jaringan) Mengelola jaringan. Di Belanda, pemasok pemanas distrik dan operator jaringan biasanya merupakan kelompok yang sama, salah satu alasan sektor ini terlihat terintegrasi dengan cara yang tidak lagi terjadi pada sektor listrik dan gas.
• Pengguna (verbruiker) menerima panas, dan terlindungi atau tidak tergantung pada ambang batas tertentu.

Terdapat juga sistem pipa dalam gedung ( inpandig leidingstelsel ), yang terhubung dari sambungan pusat blok ke setiap unit. Siapa yang mengoperasikannya menentukan apakah pemilik blok itu sendiri merupakan pemasok.

Siapa yang dilindungi: batas 100 KW

Di sinilah sebagian besar sengketa komersial dimulai. Berdasarkan Pasal 1, pengguna panas mengambil panas melalui sambungan yang tidak lebih dari 100 kW, atau melalui sambungan pusat yang melayani pengguna tersebut. Semua yang diatur dalam Undang-Undang ini — harga maksimum, kompensasi, jalur penyelesaian sengketa, pengukuran — terkait dengan definisi tersebut.

Di atas 100 kW, Anda berada di luar batas tersebut. Pemilik gedung perkantoran dengan sambungan pusat yang besar, hotel, operator logistik, atau lokasi produksi seringkali berada di atas batas tersebut. Oleh karena itu, tidak ada harga maksimum yang ditetapkan undang-undang dan tidak ada kompensasi yang ditetapkan undang-undang: tarif, indeksasi, ketersediaan, jangka waktu, dan penghentian adalah apa pun yang tercantum dalam perjanjian pasokan, dan perjanjian tersebut biasanya panjang, dirancang oleh pemasok, dan diindeks berdasarkan ketentuan yang perlu dibaca dengan saksama.

• Kapasitas adalah fakta hukum, bukan detail teknik. Jika kapasitas yang dikontrak mendekati 100 kW, angka yang tercatat dalam perjanjian koneksi akan menentukan posisi hukum Anda.
• Koneksi pusat dapat melindungi mereka yang berada di baliknya. Pemblokiran pada satu sambungan besar yang memasok rumah-rumah individu akan memasukkan rumah-rumah tersebut ke dalam definisi, dan memasukkan pihak perantara — pemilik rumah atau asosiasi pemilik — ke dalam kewajiban sebagai pemasok.

Regulasi tarif: harga maksimum

Pasal 5 mewajibkan ACM untuk menetapkan harga maksimum yang dapat dikenakan pemasok kepada pengguna yang dilindungi. Ini adalah batas atas, bukan harga tetap, meskipun banyak pemasok mengenakan harga mendekati atau sama dengan batas tersebut.

Beginilah cara ACM menetapkannya sekarang.

Batas atas tersebut didasarkan pada prinsip niet-meer-dan-anders : pengguna pemanas seharusnya tidak pernah membayar lebih dari rumah tangga sejenis yang menggunakan pemanas gas. ACM (Australian Cost of Market) memperolehnya dari harga rata-rata kontrak gas tetap satu tahun yang ditawarkan oleh pemasok gas terbesar, yang diukur pada awal tahun, dan menetapkannya setiap tahun.

Ini bukan angka tunggal. Setiap komponen dibatasi secara terpisah: biaya variabel per gigajoule ; biaya tahunan tetap ( vastrecht ) , yang dibedakan berdasarkan apa yang disuplai oleh sambungan tersebut (pemanasan dan air panas, pemanasan saja, air panas saja, pemanasan suhu rendah, atau pendinginan); biaya set pengiriman ; dan biaya pengukuran.

Untuk tahun 2026, ACM menetapkan nilai maksimum variabel sebesar €40.97 per GJ, dibandingkan dengan €43.79 untuk tahun 2025, dan nilai maksimum tahunan tetap untuk sambungan yang memasok pemanas dan air panas sebesar €615.66, dibandingkan dengan €577.48 untuk tahun 2025. Nilai-nilai ini diatur ulang setiap tahun: jangan pernah mengandalkan angka tanpa tahunnya.

Arah perubahannya menjauh dari keterkaitan dengan gas. ACM telah menyatakan secara terbuka bahwa mengaitkan tarif panas dengan harga gas bukanlah ide yang baik dan bahwa mereka lebih memilih untuk melihat biaya pemasok, tetapi Warmtewet mensyaratkan pengaitan tersebut dan perubahannya adalah wewenang legislatif.

Biaya penyambungan, biaya pemutusan, dan pengukuran

Biaya kontribusi sambungan satu kali ( aansluitbijdrage ) diatur dalam Pasal 6: jika pemasok mengenakan biaya kontribusi satu kali kepada pengguna untuk suatu sambungan, ACM menetapkan batasnya. Untuk tahun 2026, maksimumnya adalah €5,296.30, dibandingkan dengan €5,251.45 untuk tahun 2025 — biaya riil dalam skema perumahan.

Batasan antara kontribusi satu kali dan biaya berulang (vastrecht) menjadi penting. Dalam putusannya tanggal 23 Januari 2026 (ECLI:NL:HR:2026:94), Hoge Raad menyatakan bahwa, dalam keadaan kasus tersebut, perjanjian pasokan tidak memberikan dasar untuk biaya koneksi berkala: biaya tahunan tetap berkaitan dengan memiliki dan memelihara koneksi, bukan dengan mewujudkannya. Dengan alasan tersebut, biaya pembuatan koneksi tidak dapat begitu saja dipulihkan melalui baris berulang pada tagihan.

Biaya pemutusan sambungan ( afsluitkosten ) diatur dalam Pasal 4a: pemasok yang memutuskan sambungan tidak boleh mengenakan biaya lebih dari tarif yang ditetapkan ACM, dengan nilai maksimum yang berbeda untuk situasi yang berbeda — untuk tahun 2026, €3,904.26 untuk sambungan permanen dan €620.44 untuk sambungan sementara.

Pemasangan meteran termasuk dalam Pasal 8. Pemasok wajib menyediakan meteran individual jika secara teknis memungkinkan dan secara finansial masuk akal, dan tarif meteran dibatasi: €33.73 per tahun untuk tahun 2026, dengan biaya sewa meteran yang dibatasi secara terpisah. Jika pemasangan meteran individual tidak memungkinkan, maka berlaku pengalokasi biaya panas atau pembagian yang adil lainnya.

Kewajiban pasokan, gangguan, dan kompensasi

Pasal 2 mewajibkan pemasok untuk memastikan pasokan yang andal dengan persyaratan yang wajar dan kualitas layanan yang wajar, untuk menagih setidaknya setiap tahun dan memperlakukan pengguna dengan baik. Pasal 3 mensyaratkan informasi pra-kontrak yang jelas tentang kualitas dan keamanan pasokan. Pasal 4 mensyaratkan gangguan diminimalkan, dengan pemberitahuan tentang pekerjaan yang direncanakan. Pasal 3c memberikan hak untuk mengakhiri kontrak, dengan batasan tertentu jika hal itu tidak memungkinkan.

Dua putusan dari Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden pada tanggal 24 Februari 2026 menandai batasan hak tersebut. Dalam ECLI:NL:GHARL:2026:1102, pengadilan memutuskan bahwa Pasal 3c tidak berlaku untuk perjanjian yang dibuat sebelum 1 Juli 2019, karena Pasal 42a Warmtewet memberikan kekuatan berkelanjutan pada posisi sebelumnya untuk kontrak tersebut. Dalam ECLI:NL:GHARL:2026:1103, pengadilan memutuskan bahwa kelangsungan finansial jaringan pemanas kecil tidak dapat membenarkan pengaturan di mana konsumen pada praktiknya tidak pernah dapat mengakhiri perjanjian tersebut.

Pasal 3a adalah ketentuan kompensasi: pada gangguan serius, pemasok wajib membayar kompensasi dalam jumlah yang ditetapkan dalam Warmteregeling, yang meningkat seiring dengan lamanya gangguan: €35 untuk gangguan tak terencana selama delapan hingga dua belas jam, dan tambahan €20 untuk setiap periode empat jam berikutnya. Pembayaran dilakukan secara otomatis. Pemasok dibebaskan dari kompensasi untuk gangguan pertama dalam periode dua belas bulan, dengan syarat gangguan tersebut berlangsung kurang dari dua puluh empat jam.

Kompensasi hanya berlaku untuk pengguna yang dilindungi. Siapa pun yang menggunakan daya di atas 100 kW harus menegosiasikan ketersediaan dan sistem kredit layanan daripada menerima ketentuan standar.

Pengaduan, komite sengketa, dan ACM

Pasal 3b mensyaratkan bahwa pengguna dapat mengajukan perselisihan yang timbul dari perjanjian penyediaan panas ke komite penyelesaian sengketa independen: dalam praktiknya, komite sektor di bawah kerangka penyelesaian sengketa konsumen Belanda, dan jalur pertama yang wajar untuk perselisihan tagihan atau klaim kompensasi oleh pengguna yang dilindungi.

ACM mengawasi kepatuhan, menetapkan tarif maksimum, dan dapat mengambil tindakan terhadap pemasok yang melampaui tarif tersebut. Ini bukan jalur untuk kompensasi individu, karena penegakan hukum dilakukan untuk kepentingan publik, tetapi pola penagihan berlebihan yang dilaporkan kepada ACM dapat menghasilkan respons yang menguntungkan semua orang di jaringan. Pengadilan perdata tetap tersedia: pengguna yang dilindungi yang dikenakan biaya di atas maksimum tidak berkewajiban untuk membayar kelebihan tersebut.

Pemilik rumah sebagai pemasok panas

Hal ini lebih mengejutkan pemilik bangunan daripada hal lain dalam Undang-Undang tersebut. Jika Anda memiliki bangunan dengan instalasi atau sambungan pemanas sentral dan menyalurkan panas ke penyewa, Anda telah memasok panas. Pemilik tanah dan asosiasi pemilik meninggalkan rezim lisensi pada tahun 2019 tetapi tidak kewajiban substantifnya. Pasokan yang andal, informasi, tagihan tahunan, pengukuran jika memungkinkan, kompensasi, jalur penyelesaian sengketa, dan harga maksimum semuanya tetap berlaku.

Interaksi dengan hukum sewa adalah titik permasalahannya. Biaya panas biasanya dibebankan kepada penyewa perumahan sebagai biaya layanan, dan rezim tersebut memiliki aturan tersendiri tentang apa yang boleh dibebankan, pada laporan tahunan, dan pada hak penyewa untuk menantang penyelesaian tersebut di hadapan Pengadilan Sewa. Seorang pemilik rumah menghadapi dua batasan sekaligus: batas maksimum ACM, dan persyaratan hukum sewa bahwa biaya layanan harus mencerminkan biaya aktual yang dibagi secara wajar.

• Pastikan apakah penyewa Anda adalah pengguna yang dilindungi. Mereka yang berada di balik koneksi pusat hampir selalu dilindungi.
• Uji biaya Anda terhadap nilai maksimum ACM untuk tahun yang bersangkutan, komponen demi komponen.
• Membeli panas di atas 100 kW dan menjual di bawahnya membuat Anda menanggung selisih antara harga pembelian yang tidak diatur dan harga penjualan yang diatur. Risiko itu seharusnya tercantum dalam perjanjian pembelian Anda.

Pembangunan baru, tugas penyambungan, dan rencana pemanasan kota.

Tidak ada kewajiban hukum umum untuk menghubungkan bangunan baru ke jaringan pemanas. Kewajiban pemasangan gas untuk bangunan baru dihapus pada tahun 2018, menjadikan jaringan pemanas sebagai alternatif utama tanpa menjadikannya wajib.

Yang berubah adalah perangkat kerja pemerintah daerah. Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie diadopsi oleh Eerste Kamer pada 10 Desember 2024 dan diterbitkan di Staatsblad pada 17 Desember 2024, dengan dekrit permulaan sebagian pada hari yang sama. Peraturan ini memberikan pemerintah daerah program pemanasan yang menetapkan distrik mana yang beralih ke alternatif mana dan kapan, serta memungkinkan mereka untuk melaksanakannya melalui rencana lingkungan ( omgevingsplan ).

Bagi pengembang, pertanyaannya jarang sekali "haruskah saya melakukan penyambungan?" tetapi "apa yang dipersyaratkan oleh rencana lingkungan di sini, dan apa yang telah ditetapkan oleh pemerintah kota?" Di mana suatu area ditetapkan untuk pemanasan kolektif, jalur menuju gas atau listrik sepenuhnya dapat ditutup melalui rencana tersebut, bukan melalui kewajiban khusus untuk pemanasan.

Apa yang diubah oleh kehangatan kolektif Basah

WCW bukanlah amandemen, melainkan undang-undang baru dengan premis yang berbeda. Jika Warmtewet memperlakukan pemanasan distrik sebagai pasar swasta yang membutuhkan perlindungan konsumen, WCW memperlakukannya sebagai infrastruktur publik yang dikelola oleh pemerintah kota dan dilaksanakan di bawah kendali publik.

• Kepemilikan mayoritas publik. Perusahaan penyedia panas harus dimiliki lebih dari setengahnya oleh badan publik seperti kotamadya atau provinsi — perubahan paling signifikan bagi operator komersial yang memiliki sebagian besar aset jaringan listrik Belanda.
• Penunjukan untuk area panas. Kotamadya membagi wilayahnya menjadi beberapa daerah panas (warmtekavels) dan menunjuk satu perusahaan pemanas per wilayah untuk bertanggung jawab atas jaringan di sana.
• Tarif berbasis biaya, bertahap. Peta jalan ACM menetapkan tiga fase. Pada fase pertama, sejak awal rezim pada tahun 2027, tarif tetap terkait dengan harga gas, dengan keterkaitan tersebut dikoreksi pada sejumlah titik. Pada fase kedua, yang direncanakan paling cepat mulai tahun 2028, nilai maksimum untuk sistem pemanas kolektif besar — ​​yaitu sistem dengan lebih dari 1,500 konsumen — akan didasarkan pada biaya efisien area pemanas, dengan tarif referensi berbasis biaya untuk sistem yang lebih kecil; fase ini baru berlaku setelah Dewan Perwakilan Rakyat menyetujuinya. Fase ketiga, di mana ACM akan menetapkan tarif untuk sistem besar berdasarkan pendapatan yang diizinkan dari masing-masing jaringan, diperkirakan tidak akan terjadi sebelum tahun 2034. ACM melakukan konsultasi hingga tahun 2026 mengenai aturan akuntansi regulasi dan metodologi nilai aset standar yang menjadi dasar metode tersebut.
• Transisi jaringan yang sudah ada. Operator yang sudah ada tidak akan diambil alih. Berdasarkan aturan transisi, perusahaan panas yang sudah ada ditunjuk untuk sistem yang sudah ada untuk jangka waktu minimal 14 dan maksimal 30 tahun, jangka waktu pastinya bergantung pada berapa lama perjanjian sambungan tertua telah berjalan. Secara terpisah, untuk jangka waktu setelah Undang-Undang tersebut berlaku, sebuah kotamadya masih dapat menunjuk perusahaan tanpa kepemilikan mayoritas publik untuk area panas baru di mana tidak ada kandidat publik yang tersedia; jangka waktu tersebut ditetapkan tujuh tahun dalam rancangan undang-undang dan dinaikkan menjadi sepuluh tahun melalui amandemen selama proses di Dewan Perwakilan Rakyat, dan perpanjangan lebih lanjut ditolak. Ketentuan yang tepat harus diperiksa terhadap ketentuan transisi Undang-Undang itu sendiri sebelum penjualan atau restrukturisasi direncanakan berdasarkan ketentuan tersebut.
• Sistem kolektif kecil. Peraturan terpisah mengatur sistem pemanas kolektif kecil, dengan ketentuan khusus untuk pemilik rumah, asosiasi pemilik, dan operator transportasi panas, dengan mengakui bahwa Warmtewet tidak cocok untuk mereka.

Jika Anda memiliki atau mengoperasikan jaringan pemanas saat ini

• Petakan jaringan Anda berdasarkan logika area panas. Kotamadya mana yang akan menetapkan area tempat jaringan Anda berada? Keterlibatan sekarang lebih baik daripada pengajuan setelahnya.
• Memodelkan persyaratan kepemilikan. Pemegang saham publik, usaha patungan, penjualan dengan peran operasional yang dipertahankan, atau ketergantungan pada masa transisi masing-masing memiliki profil pajak, pembiayaan, dan kontrak yang berbeda, dan masing-masing membutuhkan waktu. Uji perjanjian pembiayaan dan perjanjian pemegang saham untuk pemicu perubahan kendali dan perubahan peraturan.
• Terlibatlah dengan pekerjaan metodologi ACM. Aturan akuntansi dan penilaian aset yang sedang ditetapkan sekarang menentukan dasar aset yang akan digunakan untuk menghitung tarif Anda di masa mendatang.

Izin dan Omgevingswet

Membangun jaringan panas merupakan pekerjaan fisik di ruang publik dan berada dalam kerangka Omgevingswet. Suatu proyek umumnya membutuhkan rencana lingkungan untuk mengizinkan pekerjaan tersebut, izin lingkungan untuk kegiatan konstruksi, dan perjanjian dengan pemerintah kota dan pemilik utilitas lainnya untuk pemasangan pipa di lahan publik. Pembangkit panas bumi dalam juga memerlukan persetujuan hukum pertambangan.

Berdasarkan Warmtewet, pemasok yang memiliki jumlah pengguna atau volume tahunan di atas angka tertentu harus memiliki lisensi berdasarkan Pasal 9. Menteri memberikan lisensi tersebut berdasarkan Pasal 10 mengenai kemampuan organisasi, keuangan, dan teknis, dan dapat mencabutnya berdasarkan Pasal 11. Pemilik tanah dan asosiasi pemilik berada di luar cakupan peraturan ini.

Cara memeriksa apakah Anda dikenakan biaya dengan benar

• Tentukan kemampuan Anda. Di atas 100 kW, ini menjadi peninjauan kontrak; pada atau di bawah angka tersebut, batasan hukum yang berlaku diterapkan.
• Pisahkan faktur menjadi biaya variabel per GJ, biaya tahunan tetap, perlengkapan pengiriman, dan pengukuran. Angka gabungan tunggal itu sendiri merupakan tanda peringatan.
• Bandingkan setiap komponen dengan nilai maksimum ACM untuk tahun tersebut. Tarif tetap berubah setiap tahun. Pastikan biaya tetap sesuai dengan apa yang sebenarnya disediakan oleh sambungan tersebut: sambungan khusus pemanas tidak boleh ditagih dengan tarif gabungan pemanas dan air panas.
• Periksa angka konsumsi terhadap pembacaan meter; jika tidak ada meter individual, periksa apakah metode pembagiannya sesuai dengan kontrak atau pernyataan biaya layanan Anda.
• Periksa biaya sekali bayar secara terpisah. Biaya penyambungan dan pemutusan sambungan memiliki batas maksimum tahunan tersendiri berdasarkan Pasal 6 dan 4a, dan kompensasi atas pemadaman listrik berdasarkan Pasal 3a seharusnya dibayarkan secara otomatis.
• Kemudian tingkatkan masalahnya: secara tertulis kepada pemasok; komite sengketa berdasarkan Pasal 3b; ACM jika penagihan berlebihan tampak sistemik; pengadilan perdata untuk pemulihan.