Pembagian harta perkawinan dalam perceraian di Belanda bergantung pada tiga pertanyaan terpisah: berapa bagian yang dimiliki masing-masing pasangan, berapa nilai rumah pada hari pembagian sebenarnya, dan siapa yang menanggung hipotek setelahnya. Pertanyaan pertama dijawab oleh rezim harta perkawinan Anda, pertanyaan kedua oleh saat pembagian, bukan saat Anda berpisah, dan pertanyaan ketiga oleh bank, yang tidak terikat oleh apa pun yang Anda dan mantan pasangan Anda sepakati.
Rezim kepemilikan mana yang menentukan bagian Anda?
Semuanya berawal dari bagaimana Anda menikah. Untuk pernikahan yang dilakukan sebelum 1 Januari 2018 tanpa perjanjian notaris, ketentuan standarnya adalah persekutuan harta bersama universal ( algehele gemeenschap van goederen ): rumah menjadi milik bersama siapa pun yang namanya tercantum dalam akta, begitu pula dengan hutang hipotek. Untuk pernikahan yang dilakukan pada atau setelah tanggal tersebut, ketentuan standarnya adalah persekutuan harta bersama terbatas berdasarkan pasal 1:94 BW, di mana setiap pasangan mempertahankan apa yang mereka bawa. Oleh karena itu, sebuah flat yang dimiliki sendiri oleh salah satu pasangan sebelum pernikahan tetap menjadi milik pribadi pasangan tersebut, dan pasangan lainnya tidak memperoleh bagian di dalamnya hanya dengan menikah. Aturan yang sama berlaku untuk kemitraan terdaftar, karena pasal 1:80b BW menyatakan ketentuan yang relevan berlaku secara sesuai.
Ada kualifikasi penting bagi pasangan yang membeli properti bersama sebelum menikah. Properti yang sudah dimiliki bersama oleh pasangan suami istri termasuk dalam harta bersama yang terbatas, sehingga sebuah flat yang dibeli sebagai pasangan yang belum menikah menjadi bagian dari harta bersama pada hari pernikahan. Jika salah satu dari mereka memberikan kontribusi lebih besar daripada yang lain, Mahkamah Agung memutuskan pada tanggal 21 Maret 2025 (Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2025:436) bahwa utang yang mencerminkan pergeseran kekayaan tersebut tidak termasuk dalam harta bersama, sehingga kontribusi yang lebih besar tidak dibagi dua. Jika Anda membayar seluruh uang muka untuk flat yang Anda beli bersama sebelum pernikahan, putusan tersebut adalah alasan untuk mengajukan keberatan.
Apabila rumah tersebut berada dalam harta bersama, pasal 1:100 BW memberikan hak yang sama kepada suami istri atas harta bersama yang telah dibubarkan, kecuali jika perjanjian pranikah atau perjanjian tertulis yang dibuat untuk mengantisipasi pembubaran tersebut menetapkan sebaliknya. Berdasarkan perjanjian pranikah, akta dan perjanjian tersebut yang menentukan, dan klausul penyelesaian berkala yang sebenarnya tidak pernah dijalankan selama perkawinan masih dapat menimbulkan klaim atas rumah tersebut berdasarkan pasal 1:141 BW.
Tanggal pembubaran dan tanggal penilaian bukanlah hari yang sama.
Dua tanggal penting dan seringkali disalahpahami. Perkawinan bersama dibubarkan berdasarkan hukum ketika permohonan cerai diajukan, bukan ketika putusan diberikan atau dicatat dalam register (pasal 1:99 BW). Tanggal tersebut menentukan apa yang menjadi milik harta bersama: penghasilan yang diperoleh dan hutang yang timbul setelahnya bersifat pribadi.
Nilai rumah sebenarnya adalah pertanyaan yang berbeda, dan aturan yang berlaku adalah tanggal penilaian adalah saat pembagian sebenarnya, kecuali jika pasangan suami istri telah menyepakati tanggal lain atau kewajaran dan keadilan mengharuskannya. Di pasar yang dinamis, ini menentukan nilai uang sebenarnya: kenaikan antara perpisahan dan pengalihan dibagi, begitu pula penurunan. Karena proses perceraian seringkali berlangsung selama setahun atau lebih, langkah yang bijaksana adalah menetapkan tanggal penilaian secara tegas dalam perjanjian perceraian ( echtscheidingsconvenant ) daripada membiarkannya diperdebatkan kemudian.
Tiga cara untuk menangani rumah
Hanya ada tiga kemungkinan hasil. Salah satu pasangan mendapatkan bagian properti dan membeli bagian pasangan lainnya ( toedeling ). Rumah tersebut dijual kepada pihak ketiga dan hasil bersihnya dibagi. Atau pasangan tersebut tetap menjadi pemilik bersama untuk sementara waktu, yang hanya dapat dilakukan sebagai pengaturan sementara yang disengaja dan didokumentasikan, karena tidak satu pun dari mereka dibebaskan dari hipotek dan salah satu dari mereka dapat menuntut pembagian kapan saja berdasarkan pasal 3:178 BW.
Pilihan biasanya ditentukan untuk pasangan tersebut berdasarkan dua batasan, bukan berdasarkan preferensi: apakah salah satu dari mereka mampu menanggung hipotek sendirian dengan persyaratan bank, dan apakah nilai rumah lebih tinggi atau lebih rendah daripada utang yang ada di atasnya.
Pesangon: berapa sebenarnya yang dibayarkan kepada pasangan yang meninggalkan pernikahan.
Angka awal adalah nilai surplus ( overwaarde ): nilai pasar properti pada tanggal penilaian, dikurangi utang hipotek yang belum lunas pada saat itu. Dalam harta bersama, setiap pasangan berhak atas setengahnya, dan pasangan yang mempertahankan rumah membayar setengah lainnya secara tunai atau dengan mengambil pinjaman yang lebih besar.
Angka tersebut kemudian disesuaikan, dan penyesuaian inilah yang menjadi sumber perselisihan. Klaim penggantian untuk uang pribadi yang diinvestasikan di rumah akan dikurangi terlebih dahulu. Begitu pula dengan tabungan atau polis investasi terkait, hipotek asuransi jiwa, atau rekening tabungan bank, yang merupakan aset bersama dan tidak secara otomatis dikurangi dari utang. Jika salah satu pasangan terus membayar seluruh hipotek sejak perpisahan, hal itu juga diselesaikan di antara mereka, biasanya dengan mengurangi biaya penggunaan wajar yang harus dibayar oleh pasangan yang menempati rumah tersebut untuk bagian pasangan lainnya. Sepakati metode tersebut sebelum penilaian, bukan setelahnya.
Bank tersebut memutuskan apakah pengambilalihan dapat terjadi.
Kedua pasangan suami istri bertanggung jawab secara bersama-sama dan secara terpisah ( hoofdelijk aansprakelijk ) atas seluruh hutang hipotek, dan perceraian tidak mengubah hal itu. Pasangan yang bercerai hanya dibebaskan jika pemberi pinjaman memberikan pembebasan dari tanggung jawab bersama dan terpisah ( ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid ), dan pemberi pinjaman hanya akan memberikannya jika pasangan yang tersisa lulus uji kemampuan bayar dengan pendapatan tunggal, sesuai dengan aturan pinjaman yang berlaku pada saat itu. Jika pinjaman tersebut memiliki jaminan hipotek nasional, ketentuan penjamin berlaku di atasnya.
Dua konsekuensi praktis akan muncul. Jangan pernah menandatangani perjanjian yang hanya mengasumsikan bahwa pelunasan akan diberikan; buatlah alokasi tersebut bersyarat, dengan jangka waktu tetap dan klausul pengganti yang disepakati bahwa properti akan dijual jika pelunasan ditolak. Dan sampai pelunasan benar-benar diberikan dan akta ditandatangani, pasangan yang pergi tetap bertanggung jawab penuh kepada bank atas tunggakan, apa pun isi perjanjian tersebut — pembayaran yang terlewat akan tercatat atas nama kedua belah pihak.
Uang pribadi yang diinvestasikan ke dalam rumah bersama
Jika Anda membiayai uang muka, pembayaran kembali hipotek, atau renovasi dari uang yang sepenuhnya milik Anda sendiri — warisan atau hadiah dengan klausul pengecualian, atau properti yang Anda miliki sebelum pernikahan setelah tahun 2018 — Anda memiliki klaim penggantian ( vergoedingsrecht ) terhadap harta bersama. Sejak 1 Januari 2012, pasal 1:87 BW mengatur klaim tersebut berdasarkan doktrin investasi ( beleggingsleer ): klaim tersebut mengikuti nilai aset sebanding dengan apa yang Anda investasikan, sehingga nilainya meningkat jika nilai rumah naik dan menurun jika nilainya turun. Untuk investasi yang dilakukan sebelum tanggal tersebut, pendekatan nominal yang lebih lama mungkin masih berlaku, dan pasangan suami istri mungkin juga telah menyepakati hal yang berbeda.
Beban pembuktian berada pada pasangan yang mengajukan klaim, dan di sinilah klaim-klaim ini seringkali gagal. Yang dibutuhkan adalah bukti tertulis: akta hibah atau surat wasiat yang berisi klausul pengecualian, catatan bank tentang transfer tersebut, harga pembelian atau faktur untuk pekerjaan tersebut, dan tanggalnya. Ingatan bahwa uang itu berasal dari orang tua Anda tidak akan relevan sepuluh tahun kemudian.
Ketika nilai rumah lebih rendah daripada nilai hipotek.
Ekuitas negatif dibagi dengan cara yang sama seperti nilai surplus: dalam harta bersama, sisa utang ( restschuld ) dibagi rata, dan pasangan yang mengambil alih rumah tersebut menanggung seluruh utang, biasanya tanpa pembayaran pembelian kembali dan terkadang dengan pembayaran sebaliknya. Jika pinjaman tersebut memiliki jaminan hipotek nasional dan penjualan dipaksakan oleh perceraian, skema jaminan dapat menyerap sebagian sisa utang dengan ketentuannya sendiri, yang merupakan alasan untuk melibatkan pemberi pinjaman sejak awal daripada menjual terlebih dahulu dan meminta ganti rugi kemudian.
Ketika pembagian yang sama rata dapat diabaikan
Jarang terjadi, dan bukan karena alasan yang diharapkan orang. Pasal 1:100 BW memberikan pembagian yang sama, dan Mahkamah Agung telah memutuskan bahwa penyimpangan atas dasar kewajaran dan keadilan hanya diperuntukkan bagi keadaan yang sangat luar biasa; bahwa salah satu pasangan memperoleh penghasilan lebih banyak, membayar lebih banyak, atau berperilaku buruk selama perkawinan tidaklah cukup. Jalur yang berhasil lebih sempit dan diatur dalam undang-undang: pasangan yang dengan sengaja menyembunyikan, merahasiakan, atau menyalahgunakan aset bersama akan kehilangan bagiannya dalam aset tersebut kepada pasangan lainnya berdasarkan pasal 3:194 ayat 2 BW. Ketentuan tersebut ditujukan untuk rekening yang tidak diungkapkan dan tabungan yang tidak dilaporkan.
Jika mantan pasangan Anda tidak mau bekerja sama
Kepemilikan bersama tidak berarti kebuntuan. Setiap pemilik bersama dapat menuntut pembagian kapan saja, dan jika para pihak tidak dapat mencapai kesepakatan, pengadilan akan menentukan pembagian itu sendiri berdasarkan pasal 3:185 BW, termasuk dengan memerintahkan agar properti tersebut dijual dan hasilnya dibagi. Jika penjualan diperlukan dan salah satu pasangan menghalanginya, pengadilan dapat memberi wewenang kepada pasangan lainnya untuk menjual properti tersebut sendiri berdasarkan pasal 3:174 BW, dan dalam kasus mendesak, otorisasi tersebut dapat dimohonkan dalam proses ringkas. Pasangan yang menolak kunjungan atau menghalangi tawaran yang wajar berisiko menanggung biaya penundaan tersebut.
Tinggal di rumah tersebut selama proses perceraian berlangsung.
Selama proses persidangan, pengadilan dapat memberikan hak penggunaan eksklusif rumah perkawinan kepada salah satu pasangan sebagai tindakan sementara berdasarkan pasal 822 Rv, paling sering kepada orang tua yang sebagian besar tinggal bersama anak-anak. Setelah perceraian dicatat dalam register catatan sipil, pasal 1:165 BW mengizinkan pasangan yang sebelumnya tinggal di sana untuk terus tinggal selama enam bulan, siapa pun pemilik properti tersebut. Pasangan yang menempati rumah tersebut biasanya wajib membayar biaya penggunaan yang wajar ( gebruiksvergoeding ) kepada pasangan lainnya karena dikeluarkan dari bagiannya sendiri, yang biasanya dikurangkan dari pembayaran hipotek. Artikel terpisah kami tentang siapa yang tetap tinggal di rumah keluarga menjelaskan bagaimana hak tersebut diterapkan.
Keringanan pajak dan bunga hipotek
Ada dua poin yang perlu diperhatikan, keduanya sebaiknya dibahas dengan penasihat pajak daripada dimasukkan dalam klausul hukum perjanjian. Pembagian rumah perkawinan dalam pembagian harta bersama antara suami dan istri dibebaskan dari pajak transfer properti, sehingga pembelian tidak memicu biaya yang akan dikenakan pada pembelian biasa. Dan pasangan yang pindah tetap mendapatkan pengurangan bunga atas rumah sebelumnya untuk jangka waktu terbatas setelah pindah — saat ini dua tahun berdasarkan Undang-Undang Pajak Penghasilan — setelah itu berakhir, sementara aturan tentang reinvestasi nilai surplus memengaruhi pengurangan pada rumah berikutnya. Periksa angka-angka tersebut sebelum perjanjian ditandatangani: posisi pajak seringkali mengubah seperti apa pembagian yang adil.
Apa yang harus diselesaikan terlebih dahulu?
Tentukan rezim hukum mana yang mengatur pernikahan Anda dan apakah rumah tersebut termasuk dalam rezim hukum tersebut. Tetapkan tanggal penilaian secara tertulis. Mintalah properti tersebut dinilai oleh penilai yang Anda berdua tunjuk, dan sepakati terlebih dahulu bahwa laporan tersebut mengikat Anda berdua. Tanyakan kepada pemberi pinjaman, sebelum hal lain disepakati, apakah mereka akan memberikan pembebasan utang dan berdasarkan pendapatan berapa. Dan kumpulkan bukti untuk setiap uang pribadi yang Anda investasikan di rumah tersebut selagi dokumen-dokumennya masih dapat ditemukan.
Law & More memberikan nasihat kepada klien Belanda dan internasional dari Eindhoven ke Amsterdam dari sisi harta benda dalam perceraian. Kami peraturan keluarga tim bekerja dengan pengacara perceraian mengenai perjanjian, pembelian kembali, dan pembebasan dari hipotek, serta memperkarakan pembagian jika kesepakatan tidak tercapai.
Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ): pembagian rumah dalam perceraian
Siapa yang diperbolehkan tinggal di rumah selama proses perceraian?
Hal ini bergantung pada keadaan. Seorang hakim dapat mengeluarkan putusan sementara ( voorlopige voorziening ) yang memberikan hak penggunaan eksklusif rumah kepada salah satu pasangan selama proses berlangsung. Keputusan tersebut biasanya didasarkan pada kepentingan anak-anak dan situasi keuangan kedua belah pihak. Setelah perceraian resmi tercatat dalam akta, pasangan yang tinggal di rumah tersebut dapat tinggal hingga enam bulan, kecuali disepakati sebaliknya.
Bagaimana jika mantan pasangan saya berhenti membayar cicilan KPR?
Jika Anda berdua bertanggung jawab secara bersama-sama dan secara terpisah ( hoofdelijk aansprakelijk ), bank dapat menuntut pembayaran penuh dari Anda , bahkan jika Anda telah membayar bagian Anda. Sangat penting untuk mencatat perjanjian pembayaran dalam akta perceraian. Jika Anda membayar bagian mantan pasangan Anda, Anda memperoleh hak klaim terhadap mereka, tetapi Anda tetap bertanggung jawab kepada bank untuk sementara waktu.
Apakah rumah itu selalu harus dijual?
Tidak, menjual bukanlah satu-satunya pilihan. Secara umum ada tiga skenario:
- Salah satu mitra mengambil alih rumah dan membeli bagian mitra lainnya.
- Rumah tersebut dijual kepada pihak ketiga, dan hasilnya dibagi rata.
- Dalam kasus yang sangat jarang terjadi, para mitra tetap menjadi pemilik bersama untuk jangka waktu tertentu (meskipun hal ini umumnya tidak disarankan karena adanya keterikatan finansial yang berkelanjutan).
Bagaimana nilai rumah ditentukan?
Nilai biasanya ditetapkan melalui penilaian independen ( taxatie ). Para mitra dapat memilih penilai bersama. Jika tidak dapat mencapai kesepakatan, pengadilan dapat menunjuk seorang ahli. Nilai umumnya ditentukan berdasarkan tanggal pembagian sebenarnya, bukan tanggal perpisahan.
Apa yang terjadi dengan nilai lebih (overwaarde)?
Dalam perkawinan dengan sistem harta bersama, nilai surplus (nilai pasar dikurangi utang hipotek) dibagi rata. Jika salah satu pasangan mempertahankan rumah, mereka membayar 50% dari surplus tersebut kepada pasangan lainnya. Jika dijual, hasil bersih dibagi 50/50 setelah dikurangi biaya.
Bagaimana jika rumah tersebut "terlilit utang" (ekuitas negatif)?
Ekuitas negatif (utang sisa) juga dibagi 50/50 dalam harta bersama. Jika salah satu pasangan mengambil alih rumah, mereka harus menanggung seluruh utang, dan biasanya, tidak ada pembayaran pembelian kembali yang dilakukan (atau pasangan yang pergi membayar bagian utang mereka kepada pasangan yang tersisa untuk dibebaskan dari kewajiban tersebut).
Apakah saya akan mendapatkan uang saya kembali jika saya membayar renovasi dengan dana pribadi?
Mungkin, ya. Jika Anda dapat membuktikan bahwa investasi tersebut berasal dari dana pribadi (misalnya, warisan dengan klausul pengecualian atau tabungan sebelum menikah), Anda mungkin memiliki hak penggantian ( vergoedingsrecht ). Berdasarkan beleggingsleer , penggantian ini dapat mencakup bagian dari kenaikan nilai rumah.
Bagaimana jika kita memiliki perjanjian pranikah?
Jika Anda memiliki perjanjian pranikah ( huwelijkse voorwaarden ), rumah tersebut mungkin merupakan harta pribadi salah satu pasangan, artinya pasangan lainnya tidak memiliki hak atas nilai tersebut. Namun, Anda harus memeriksa klausul set-off ( verrekenbedingen ) atau investasi bersama, yang mungkin masih menimbulkan klaim keuangan. Selalu minta pengacara untuk meninjau ketentuan spesifiknya.
Bagaimana cara saya terbebas dari kewajiban hipotek bersama?
Anda hanya dapat dibebaskan jika bank memberikan persetujuan. Hal ini biasanya terjadi melalui:
- Transfer: Mantan pasangan Anda mengambil alih hipotek sepenuhnya (jika penghasilan mereka memungkinkan).
- Pembiayaan kembali: Mantan Anda mengambil hipotek baru untuk melunasi hipotek yang lama.
- Penjualan: Rumah itu terjual, dan hutang pun lunas.
Jika bank menolak, Anda tetap bertanggung jawab.
Bisakah seorang hakim menyimpang dari pembagian 50/50?
Ya, tetapi hanya dalam kasus-kasus luar biasa berdasarkan "kewajaran dan keadilan" ( redelijkheid en billijkheid ). Ambang batas untuk ini sangat tinggi. Ini mungkin berlaku jika salah satu mitra telah sangat merugikan komunitas, tetapi secara umum, aturan 50/50 sangat ketat.
Bagaimana jika mantan suami saya mewarisi rumah itu?
Jika rumah diwariskan dengan klausul pengecualian ( uitsluitingsclausule ), maka rumah tersebut tidak termasuk dalam harta bersama. Ahli waris adalah pemilik tunggal, dan pasangan lainnya tidak memiliki hak atas setengah dari nilai rumah tersebut. Sejak 1 Januari 2018, warisan dan hibah secara default bersifat pribadi, sehingga tidak diperlukan klausul untuk pernikahan sejak tanggal tersebut; untuk pernikahan sebelumnya, warisan tanpa klausul pengecualian termasuk dalam harta bersama.
Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk pembagian tersebut?
Jika para pihak setuju, masalah ini dapat diselesaikan dalam beberapa bulan. Jika terjadi perselisihan, atau jika rumah harus dijual di pasar yang lesu, prosesnya dapat memakan waktu satu tahun atau lebih. Proses pengadilan terkait pembagian harta dapat memperpanjang jangka waktu ini secara signifikan.
Apa yang terjadi pada perabotannya?
Isi rumah tangga ( inboedel ) dalam harta bersama dibagi. Biasanya, pasangan membagi barang-barang tersebut berdasarkan kesepakatan bersama. Perselisihan dapat diselesaikan oleh hakim. Barang-barang yang dimiliki sebelum menikah atau yang diwarisi secara pribadi umumnya tetap menjadi milik pribadi.
Apakah saya boleh tetap tinggal di rumah jika saya memiliki anak?
Kepentingan anak-anak menjadi pertimbangan utama. Hakim dapat memberikan hak penggunaan rumah sementara kepada pengasuh utama ( voorlopige voorziening ). Namun, ini tidak menjamin kepemilikan permanen. Realitas keuangan (mampukah Anda untuk membeli bagian mantan pasangan Anda?) akan menentukan apakah Anda dapat bertahan dalam jangka panjang.
Bagaimana jika mantan saya menolak menjual rumah tersebut?
Jika pengadilan memerintahkan penjualan dan mantan pasangan Anda menolak untuk bekerja sama, Anda dapat meminta "otorisasi pengganti" ( vervangende toestemming ) dari hakim. Ini memungkinkan Anda untuk melanjutkan penjualan (dan menandatangani akta) tanpa tanda tangan mantan pasangan Anda.
Apakah kita berdua harus sepakat soal pembelinya?
Ya, sebagai pemilik bersama, Anda berdua harus menyetujui harga jual dan harga pembeli. Jika salah satu pihak secara tidak wajar menghalangi penjualan dengan harga pasar yang wajar, pengadilan dapat turun tangan untuk memaksa kerja sama.
Apakah ada konsekuensi pajaknya?
Pembagian rumah perkawinan antara pasangan umumnya dibebaskan dari pajak transfer properti ( overdrachtsbelasting ). Namun, aturan keringanan bunga hipotek ( hypotheekrenteaftrek ) berubah setelah perceraian, khususnya mengenai "skema perceraian" ( scheidingsregeling ) dan persyaratan untuk melunasi hipotek agar tetap mendapatkan manfaat pajak.
Apakah saya bisa dipaksa untuk membeli rumah dari mantan saya?
Tidak. Anda tidak dapat dipaksa untuk mengambil alih rumah jika Anda tidak mau atau tidak mampu membelinya. Jika kedua belah pihak tidak menginginkan rumah tersebut, rumah itu harus dijual kepada pihak ketiga.
Bagaimana jika rumah itu hanya atas nama mantan saya?
Jika rumah tersebut berada di dalam kompleks perumahan bersama, umumnya tidak masalah siapa yang namanya tercantum dalam akta kepemilikan dan nilainya dibagi rata. Untuk pernikahan yang dimulai pada 1 Januari 2018, rumah yang sebelumnya dimiliki sendiri oleh salah satu pasangan sama sekali tidak termasuk dalam kompleks perumahan bersama, sehingga nama yang tercantum dalam akta kepemilikan menjadi sangat penting. Jika Anda memiliki perjanjian pranikah, nama yang tercantum dalam akta kepemilikan merupakan bukti kepemilikan yang sangat penting.
Apakah saya memerlukan pengacara untuk pembagian rumah?
Meskipun tidak wajib untuk pembagian harta itu sendiri, sangat disarankan untuk menggunakan jasa pengacara. Risiko finansialnya tinggi, dan peraturan terkait hipotek, pajak, dan investasi swasta sangat kompleks. Pengacara memastikan penyelesaian tersebut sah secara hukum dan Anda benar-benar terbebas dari tanggung jawab.
