Pengusiran di Belanda: prosedur dari surat panggilan hingga juru sita

Pengusiran di Belanda adalah proses yang dikendalikan pengadilan. Seorang pemilik rumah tidak dapat mengakhirinya sendiri, dan penyewa jarang diusir dalam semalam. Antara pembayaran pertama yang terlewat dan kedatangan mobil pengangkut barang terdapat surat tuntutan, panggilan pengadilan, sidang, putusan, dan pengumuman juru sita. Artikel ini menjelaskan urutan tersebut, waktunya, biayanya, dan di mana masing-masing pihak memiliki ruang untuk bertindak.

Aturan dasarnya: tidak boleh ada penggusuran tanpa perintah pengadilan.

Seorang pemilik rumah tidak boleh melakukan pengusiran atas wewenangnya sendiri. Mengakhiri masa sewa dan mengosongkan properti adalah keputusan terpisah, dan keduanya merupakan wewenang pengadilan. Hingga hakim mengeluarkan perintah pengusiran dan juru sita melaksanakannya, penyewa boleh tetap tinggal, berapa pun tunggakannya dan apa pun isi kontraknya.

Dia mungkin tidak:

• ganti gembok atau pasang rantai;
• Memutus pasokan air, gas, listrik, atau pemanas untuk memaksa penyewa keluar;
• memindahkan, menyimpan, atau membuang barang-barang milik penyewa;
• memasuki tempat tinggal tanpa izin, terlepas dari apakah dia pemiliknya atau bukan.

Hukum Belanda menyebut tindakan ini sebagai eigenrichting ( penyerahan paksa) , dan merupakan tindakan yang melanggar hukum. Penyewa dapat mengajukan perintah sementara ( kort geding ) dan biasanya dapat kembali dalam beberapa hari, dengan pemilik rumah diperintahkan untuk mengembalikan akses dengan ancaman pembayaran denda harian dan bertanggung jawab secara perdata atas kerugian yang diakibatkan. Memasuki tempat tinggal tanpa izin penghuni juga dapat dianggap sebagai tindak pidana huisvredebreuk (pasal 138 Sr). Pemilik rumah yang mengganti kunci mengubah kasus yang mungkin akan dimenangkannya menjadi kasus yang pasti akan kalah.

Dua rute: opzegging dan ontbinding

Pengakhiran dengan pemberitahuan (opzegging)

Opzegging adalah pengakhiran sewa tempat tinggal dengan pemberitahuan tertulis, yang dikirim melalui pos tercatat, berdasarkan salah satu dari daftar alasan hukum yang telah ditentukan. Alasan-alasan tersebut tercantum dalam pasal-pasal tentang pengakhiran sewa di Buku 7, Judul 4, Bagian 5 BW (pasal 271 hingga 282 BW): bahwa penyewa tidak berperilaku sebagai penyewa yang baik, bahwa pemilik rumah sangat membutuhkan properti tersebut untuk penggunaan pribadinya ( dringend eigen gebruik ), bahwa penyewa menolak tawaran yang wajar untuk kontrak baru, dan bahwa properti tersebut dibutuhkan untuk pembongkaran atau pembangunan kembali.

Jangka waktu pemberitahuan dimulai dari tiga bulan untuk masa sewa kurang dari satu tahun, meningkat satu bulan per tahun berikutnya hingga maksimum enam bulan. Pemberitahuan saja tidak mengakhiri apa pun: kecuali penyewa memberikan persetujuan tertulis, masa sewa berlanjut berdasarkan hukum hingga pengadilan memutuskan sebaliknya, dan pemilik rumah harus mengajukan gugatan. Kontrak jangka tetap untuk tempat tinggal juga dibatasi oleh Wet vaste huurcontracten, yang berlaku sejak 1 Juli 2024, yang mengembalikan masa sewa tanpa batas sebagai aturan utama, sehingga pemilik rumah yang berasumsi kontraknya akan berakhir mungkin memegang masa sewa tanpa batas waktu.

Pembubaran karena pelanggaran (tidak mengikat)

Pasal 6:265 BW menetapkan bahwa setiap kegagalan dalam pelaksanaan memberikan pihak lain wewenang untuk membubarkan, kecuali jika kegagalan tersebut, mengingat sifat khusus atau signifikansi kecilnya, tidak membenarkan pembubaran. Untuk tempat tinggal, wewenang tersebut tidak dilaksanakan secara tertulis: pasal 7:231 BW mencadangkan pembubaran sewa atas bangunan kepada pengadilan. Pengecualiannya adalah penutupan administratif properti, berdasarkan pasal 13b Undang-Undang Opium atau pasal 174a Undang-Undang Kota, di mana pemilik dapat membubarkan tanpa melalui pengadilan.

Dalam kasus tunggakan, gugatan tanpa ikatan hampir selalu menjadi jalan keluar. Tidak ada masa pemberitahuan yang harus dijalankan terlebih dahulu, fakta-fakta tidak perlu sesuai dengan daftar tertutup, dan pemilik rumah dapat menggabungkan klaim uang, pembubaran, dan pengusiran dalam satu surat panggilan. Pendekatan yang sama berlaku untuk gangguan, penyewaan kembali tanpa izin, dan penanaman ganja.

Seberapa banyak yang cukup? Ambang batas toleransi

Frasa “kecuali jika kegagalan tersebut, mengingat sifat khusus atau signifikansi kecilnya, tidak membenarkan pembubaran” adalah pembelaan utama penyewa. Dalam putusan awalnya pada tanggal 28 September 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), Hoge Raad menegaskan bagaimana uji tersebut bekerja. Ini adalah aturan utama dengan pengecualian: setiap pelanggaran pada prinsipnya memberikan wewenang untuk membubarkan; pemilik rumah membuktikan pelanggaran tersebut dan penyewa harus membuktikan pengecualiannya. Pengecualian tersebut tidak terbatas pada faktor-faktor yang disebutkan dalam undang-undang — semua keadaan dapat dipertimbangkan, termasuk kepentingan penyewa untuk mempertahankan rumahnya, dan pengadilan harus mempertimbangkannya bahkan jika penyewa tidak dapat membuktikannya.

Jadi, satu keterlambatan pembayaran, atau saldo sisa yang kecil, tidak akan menghasilkan perintah pengusiran. Tetapi tidak ada ambang batas bulan yang menentukan kapan pembubaran akan terjadi: tidak ada undang-undang, dan tidak ada pedoman nasional dari pengadilan, yang menetapkannya. Tunggakan yang mencapai beberapa bulan dalam praktiknya adalah titik di mana pemilik rumah mengajukan gugatan dan di mana klaim tersebut memiliki peluang nyata, namun angka tersebut tidak menentukan apa pun dengan sendirinya — pengadilan masih harus mempertimbangkan pelanggaran tersebut terhadap semua hal yang dipersyaratkan oleh Hoge Raad, dan pengadilan dapat menolak pembubaran pada tunggakan yang lebih besar atau mengizinkannya pada tunggakan yang lebih kecil.

Kasus-kasus yang berada di ambang batas bergantung pada perilaku dan juga perhitungan: apakah penyewa menanggapi surat tuntutan, apakah kesepakatan telah ditawarkan dan kemudian dilanggar, dan apakah bantuan utang telah dicari.

Prosedur biasa, langkah demi langkah

Sengketa sewa-menyewa diajukan ke pengadilan subdistrik ( kantonrechter ), berapa pun jumlah yang dipermasalahkan, dan dimulai dengan panggilan juru sita ( dagvaarding ). Pengacara tidak wajib, meskipun biasanya ada di pihak pemilik dan seringkali menentukan di pihak penyewa.

Secara keseluruhan, kasus tunggakan yang tidak dibela biasanya berlangsung tiga hingga lima bulan. Anggaplah itu, dan setiap interval dalam tabel, sebagai praktik dan bukan hak: selain periode pemberitahuan minimum untuk pengusiran itu sendiri, tidak satu pun dari periode ini ditetapkan oleh undang-undang. Pengadilan menetapkan tanggal pengosongan dalam putusannya, dan waktu untuk sidang dan putusan mengikuti aturan prosedural untuk kasus-kasus subdistrik dan beban kerja pengadilan tertentu, yang dilaporkan oleh Rechtspraak dalam angka throughput yang diterbitkannya. Kasus yang dibela, atau kasus di mana penyewa mematuhi kesepakatan, membutuhkan waktu lebih lama dan seringkali berakhir tanpa pengusiran sama sekali.

Keberlakuan sementara dan banding

Putusan pengusiran biasanya dinyatakan dapat dilaksanakan sementara ( uitvoerbaar bij voorraad ) berdasarkan pasal 233 Rv. Inilah poin yang paling sering disalahpahami oleh penyewa: banding, yang diatur oleh pasal-pasal tentang hoger beroep termasuk pasal 350 Rv, tidak dengan sendirinya menangguhkan pelaksanaan putusan. Pemilik rumah dapat melakukan pengusiran sementara banding masih berlangsung.

Seorang penyewa dapat meminta pengadilan banding untuk menangguhkan pelaksanaan putusan, berdasarkan uji terbatas yang umumnya mensyaratkan kesalahan hukum atau faktual atau keadaan darurat yang tidak dapat dipertimbangkan oleh hakim pertama. Alternatifnya, ia dapat mengajukan sengketa pelaksanaan putusan ( executiegeschil ) di hadapan hakim penanggulangan sementara berdasarkan pasal 438 Rv, dengan alasan bahwa pelaksanaan putusan sekarang merupakan penyalahgunaan hak. Baik permohonan banding maupun permohonan penangguhan pelaksanaan putusan bukanlah pengulangan kasus. Keduanya mensyaratkan banding yang diajukan tepat waktu, dan jangka waktunya singkat: tiga bulan sejak tanggal putusan dalam kasus biasa, tetapi hanya empat minggu sejak putusan dalam kasus kort geding (pasal 339 Rv).

Jalur perintah sementara (kort geding)

Kort geding adalah proses ringkas di hadapan hakim penanggulangan sementara ( voorzieningenrechter ) berdasarkan pasal-pasal yang dimulai dari pasal 254 Rv. Proses ini memberikan keputusan sementara, biasanya dalam beberapa minggu, tetapi tidak dapat membatalkan kontrak. Itulah batasan utamanya: seorang pemilik rumah tidak dapat memperoleh ontbinding dalam kort geding, hanya perintah untuk mengosongkan properti.

Hal ini hanya terbuka bagi pemilik rumah jika klaim tersebut mendesak dan hasil dari proses hukum biasa tidak diragukan secara serius — gangguan berat, penggunaan properti secara kriminal, pendudukan yang berlanjut setelah masa sewa jelas berakhir, atau pendudukan tanpa hak. Kasus tunggakan yang sederhana jarang memenuhi syarat: kepentingan penyewa atas rumahnya lebih besar daripada kepentingan pemilik rumah dalam hal kecepatan.

Bagi penyewa, hal ini setidaknya sama bermanfaatnya: ini adalah instrumen untuk melawan pemilik rumah yang telah mengganti kunci, dan untuk menghentikan pengusiran yang telah diumumkan jika keadaan telah berubah secara signifikan.

Penghuni liar, tempat usaha, dan penghuni tanpa hak milik.

Penghuni liar

Menduduki properti secara ilegal merupakan tindak pidana, dan ada dua jalur: gugatan perdata oleh pemilik, atau pembebasan oleh jaksa penuntut umum. Dalam putusannya tanggal 28 Oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), Hoge Raad menyatakan bahwa penggusuran melalui jalur pidana merupakan gangguan serius terhadap hak untuk menghormati rumah berdasarkan pasal 8 ECHR sehingga memerlukan peninjauan yudisial terlebih dahulu: pihak berwenang harus mengumumkannya secara tertulis, memberikan waktu setidaknya tujuh hari untuk kort geding (pemberitahuan tertulis), dan menunggu putusan hakim, kecuali dalam keadaan luar biasa seperti ancaman terhadap keselamatan publik.

Tempat usaha

Penyewa tempat usaha ritel dan perhotelan berdasarkan pasal 290 dan seterusnya dari BW memiliki rezim ketentuan dan alasan pengakhiran sewa mereka sendiri. Penyewa tempat usaha lainnya — terutama kantor dan ruang industri — berada di bawah pasal 7:230a BW: setelah masa sewa berakhir dan pemberitahuan pengosongan diberikan, penyewa dapat meminta pengadilan subdistrik untuk memperpanjang jangka waktu pengosongan, dan pengusiran ditangguhkan selama permohonan tersebut masih dalam proses. Permohonan harus diajukan dalam waktu dua bulan sejak tanggal pengosongan yang diumumkan, dan pengadilan dapat memberikan paling banyak tiga perpanjangan masing-masing satu tahun.

Penghuni tanpa hak milik

Seseorang yang menempati properti tanpa kontrak — pasangan mantan penyewa yang tertinggal, tamu yang tidak mau pergi, penghuni dengan perjanjian anti-penghunian yang telah berakhir — tidak memiliki jaminan kepemilikan, dan ini adalah kasus kort geding yang paling jelas. Perlu diperhatikan bahwa pengaturan yang disebut anti-penghunian terkadang dianggap sebagai perjanjian sewa berdasarkan fakta, dengan perlindungan yang menyertainya.

Juru sita, pengumuman, dan barang-barang milik

Hanya juru sita pengadilan ( gerechtsdeurwaarder ) yang berwenang melaksanakan perintah pengusiran, dan ia adalah pejabat publik, bukan karyawan pemilik rumah. Ia menyampaikan putusan, memerintahkan penyewa untuk mengosongkan tempat, kemudian mengumumkan pengusiran melalui tindakan lebih lanjut. Pengusiran paksa diatur oleh pasal-pasal tentang gedwongen ontruiming, pasal 555 hingga 562 Rv. Pasal 555 Rv menetapkan jangka waktu minimum tiga hari antara perintah tersebut dan pengusiran; jangka waktu minimum yang singkat menurut undang-undang tersebut bukanlah jangka waktu sukarela yang lebih lama yang diberikan dalam putusan.

Pada hari itu, juru sita dapat memanggil polisi untuk mendapatkan akses dan menjaga ketertiban, serta tukang kunci. Pemilik rumah mengatur dan membayar jasa pengangkut barang terlebih dahulu, dan barang-barang yang tertinggal akan dikeluarkan. Apa yang terjadi pada barang-barang tersebut bukan lagi masalah praktik setempat. Pemerintah kota harus mengambil barang-barang tersebut dan menyimpannya, dengan biaya ditanggung oleh pihak yang melaksanakan putusan, dan aturan tentang pelaksanaan administratif berlaku untuk penyimpanan tersebut (pasal 556 Rv, merujuk pada pasal 5:29 dan 5:30 Awb). Penyimpanan berlangsung hingga tiga belas minggu, setelah itu barang-barang tersebut dapat dijual atau dimusnahkan; jika dijual, pemilik sebelumnya tetap memiliki hak atas hasil penjualan selama tiga tahun. Barang-barang yang tidak memiliki nilai wajar bagi pemiliknya, dan barang-barang berbahaya atau mudah rusak, dapat langsung dibuang. Biaya tersebut dibebankan kepada penyewa melalui pemilik rumah, bukan melalui tagihan dari pemerintah kota.

Pengusiran dapat dibatalkan hingga saat-saat terakhir. Juru sita biasanya menghentikan pengusiran jika tunggakan dan biaya dibayar lunas, atau jika ada kesepakatan dan pemilik rumah menginstruksikan penangguhan. Namun, fleksibilitas akan menurun tajam begitu jasa pengusiran dipesan.

Biaya, dan siapa yang akhirnya membayar

Biaya pengadilan ( griffierecht ) dalam kasus tingkat kecamatan pada tahun 2026 bergantung pada nilai klaim dan apakah penggugat adalah perusahaan atau perorangan. Biaya tersebut berkisar dari €139 dan €93 masing-masing untuk klaim hingga €500, melalui €350 dan €233 hingga €1,500, hingga €1,504 dan €753 di atas €12,500. Pihak dengan kemampuan finansial terbatas membayar €93 di sebagian besar kategori, dan tidak dikenakan PPN.

Selain itu, tambahkan biaya juru sita, yang ditetapkan oleh Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders dan diindeks setiap bulan Januari: pada tahun 2026, €136.71 untuk penyampaian putusan yang dapat dilaksanakan dan €322.59 untuk penggusuran paksa itu sendiri. Biaya pemindahan, penyimpanan, dan biaya hukum pemilik properti ditambahkan di atas tarif tersebut dan tidak ditetapkan oleh apa pun, sehingga totalnya bergantung pada ukuran properti dan kondisi saat ditinggalkan.

Pihak yang kalah membayar biaya pihak yang menang, tetapi putusan biaya pengadilan Belanda adalah kontribusi skala tetap, bukan ganti rugi penuh, dan biasanya jauh di bawah pengeluaran hukum sebenarnya. Bagi pemilik rumah, pengusiran yang berhasil seringkali tetap merupakan kerugian finansial, karena putusan dan tunggakan tersebut diberlakukan terhadap penyewa yang pada dasarnya tidak memiliki uang. Bagi penyewa, kalah berarti tunggakan, bunga, biaya pengadilan dan juru sita, pemindahan dan penyimpanan di samping mencari tempat tinggal baru — dan utang tersebut tetap ada setelah pengusiran.

Penyewa dalam posisi rentan

Memiliki anak tidak memberikan hak kepada penyewa untuk tetap tinggal, tetapi hal itu merupakan keadaan yang dipertimbangkan berdasarkan pengecualian dalam pasal 6:265 BW, dan alasan kuat bagi hakim untuk mendorong kedua belah pihak menuju kesepakatan. Pengadilan sering memberikan putusan "kesempatan terakhir": pembubaran dan pengusiran diperintahkan, tetapi tidak dilaksanakan selama penyewa memenuhi jadwal yang disepakati.

Penyewa yang diterima dalam perjanjian restrukturisasi utang berdasarkan undang-undang akan lebih kuat lagi, karena moratorium membatasi apa yang dapat ditegakkan oleh kreditur individu. Berdasarkan pasal 305 Undang-Undang Kepailitan, pemilik rumah tidak dapat membubarkan perjanjian sewa atau melakukan pengusiran berdasarkan tunggakan sewa yang timbul sebelum perjanjian restrukturisasi utang berlaku, dan pengusiran yang sedang berlangsung atas utang lama tersebut ditangguhkan berdasarkan hukum. Perlindungan ini bersyarat: penyewa harus membayar setiap angsuran sewa yang jatuh tempo tepat waktu mulai saat itu, dan tunggakan baru akan menghidupkan kembali kekuasaan pemilik rumah untuk membubarkan dan melakukan pengusiran. Penyewa yang menghadapi pengusiran harus segera mengajukan permohonan bantuan utang pemerintah daerah; pemilik rumah harus memeriksa apakah permohonan tersebut sudah berjalan.

Sejak 1 Januari 2021, Belanda telah menjalankan sistem peringatan dini nasional. Pemilik rumah, pemasok energi, perusahaan air, dan perusahaan asuransi kesehatan wajib melaporkan tunggakan pembayaran kepada pemerintah kota, tanpa persetujuan penyewa, setelah upaya penagihan mereka sendiri gagal. Berdasarkan Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Undang-Undang Perlindungan Penyewa), pemerintah kota harus menanggapi setiap sinyal dengan tawaran untuk melakukan dialog pertama; pasal 3 dan 4 Undang-Undang tersebut mewajibkannya dalam waktu empat minggu, atau tiga hari kerja jika situasinya mendesak — pengusiran yang akan segera terjadi adalah contoh standar. Perusahaan perumahan memperlakukan upaya komunikasi sebagai prasyarat untuk memulai proses hukum.

Panduan praktis

Untuk tuan tanah:

• Jangan pernah mengambil tindakan sendiri.
• Catat semuanya: buku besar sewa, pengingat pembayaran, surat tuntutan, tawaran kesepakatan, keluhan dari tetangga yang bertanggal.
• Berikan pemberitahuan tertulis tentang wanprestasi sebelum mengajukan gugatan, dan biarkan tunggakan tersebut jelas melewati ambang batas toleransi daripada mengajukan gugatan lebih awal dan kalah karena pengecualian.
• Laporkan tunggakan tersebut kepada pemerintah kota/kabupaten jika diperlukan, dan pastikan Anda dapat membuktikannya.

Untuk penyewa:

• Jangan abaikan surat panggilan; kasus yang dibela sangat berbeda dengan kasus tanpa kehadiran tergugat.
• Hadiri sidang atau ajukan pembelaan tertulis sebelumnya; ini gratis dan tidak memerlukan pengacara.
• Segera ajukan bantuan utang pemerintah daerah, bawa bukti ke sidang, dan bayar sebagian secara konsisten meskipun Anda tidak dapat membayar semuanya.
• Jika pemilik rumah telah mengganti kunci atau memutus aliran utilitas, mintalah nasihat pada hari itu juga.
• Pahami bahwa pengajuan banding saja tidak akan menghentikan penggusuran.