Siapa yang bertanggung jawab atas kerusakan pondasi bergantung pada penyebabnya: pekerjaan konstruksi di dekatnya, penurunan permukaan air tanah, cacat yang diketahui penjual, atau penundaan pemeliharaan—masing-masing poin tersebut mengarah pada pihak yang berbeda. Pengecualian terpenting untuk memulihkan kerugian Anda adalah waktu: jika Anda menunggu terlalu lama untuk memberi tahu pihak lain atau mengajukan klaim, hak Anda mungkin akan hilang meskipun pihak lain yang bersalah.
Di bawah ini kami menjelaskan bagaimana tanggung jawab atas kerusakan pondasi dinilai berdasarkan hukum Belanda, apa posisi Anda sebagai pembeli atau pemilik apartemen, dan tenggat waktu apa yang berlaku.
Mengapa kerusakan pondasi begitu umum terjadi di Belanda?
Sebagian besar wilayah negara ini dibangun di atas tanah gambut atau lempung yang lunak. Banyak rumah yang dibangun sebelum sekitar tahun 1970 bertumpu pada tiang kayu yang hanya bertahan selama masih terendam air.
Ketika permukaan air tanah turun secara struktural, bagian atas tiang pancang tersebut mengering dan mulai membusuk. Fondasi kemudian secara bertahap kehilangan daya dukungnya. Rumah-rumah lain memiliki fondasi dangkal tanpa tiang pancang, yang rentan terhadap pengeringan dan penurunan tanah. Fakta-fakta fisik ini penting secara hukum. Tidak setiap masalah fondasi disebabkan oleh kesalahan seseorang, tetapi itu juga tidak mengecualikan tanggung jawab pihak ketiga.
Dari mana penilaian hukum dimulai?
Dengan mengetahui penyebabnya. Tanpa analisis teknis yang mendalam tentang penyebab kerusakan, tidak ada pihak yang dapat dimintai pertanggungjawaban.
Kerusakan pondasi dapat terjadi akibat penurunan permukaan air tanah karena drainase atau perubahan pengelolaan air, pekerjaan konstruksi, pembongkaran atau pemasangan tiang pancang di dekatnya, penurunan tanah, akar pohon, atau pemeliharaan yang tertunda. Seringkali beberapa penyebab berperan secara bersamaan. Tergantung pada situasinya, tanggung jawab dapat berada pada kontraktor atau kliennya, pemerintah kota, badan pengelola air atau perusahaan utilitas, pemilik sebelumnya, atau asosiasi pemilik ( VvE ).
Selain penyebabnya, pengadilan juga mempertimbangkan apakah kerugian tersebut dapat diperkirakan, apakah risiko tersebut diketahui, dan apa yang diketahui oleh masing-masing pihak. Kasus-kasus yang berkaitan dengan yayasan jarang diputuskan berdasarkan standar abstrak. Yang biasanya menentukan kasus tersebut adalah apakah laporan, korespondensi, dan fakta-fakta lain menunjukkan bahwa suatu pihak bertindak salah atau menyembunyikan informasi yang relevan.
Kapan pihak ketiga bertanggung jawab dalam perkara perdata?
Pihak ketiga bertanggung jawab berdasarkan Pasal 6:162 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda (BW) jika ia bertindak secara keliru, perbuatan tersebut dapat dikaitkan kepadanya, dan perbuatan tersebut menyebabkan kerugian bagi Anda. Anda harus membuktikan ketiga unsur tersebut.
Contoh tipikalnya adalah kontraktor yang memasang tiang pancang atau menurunkan muka air tanah untuk proyek pembangunan di sebelah rumah, tanpa pengawasan yang memadai. Jika retakan muncul di rumah-rumah tetangga selama pekerjaan berlangsung, kontraktor dan mungkin kliennya dapat dimintai pertanggungjawaban. Survei pra-konstruksi (bouwkundige opname) terhadap bangunan di sekitarnya, yang dilakukan sebelum pekerjaan dimulai, kemudian menjadi bukti penting. Mintalah survei tersebut jika pekerjaan diumumkan di jalan Anda.
Pasal 6:174 BW menambahkan tanggung jawab mutlak bagi pemilik bangunan atau struktur yang tidak memenuhi persyaratan yang diharapkan dan dengan demikian menimbulkan bahaya. Aturan itu dapat berlaku, misalnya, ketika struktur tetangga yang cacat menyebabkan kerusakan pada properti Anda. Hubungan sebab akibat tetap harus dibuktikan.
Apakah pemerintah kota atau badan pengelola air dapat dimintai pertanggungjawaban?
Ya, jika tindakan yang melanggar hukum tersebut terbukti berkontribusi terhadap kerugian. Jika pemerintah bertindak sesuai hukum, kompensasi masih mungkin diperoleh melalui klaim kompensasi kerugian (nadeelcompensatie).
Contohnya adalah pemerintah kota yang gagal memelihara saluran pembuangannya, atau pekerjaan di ruang publik yang menurunkan permukaan air tanah. Badan publik tidak menikmati pengecualian umum dari tanggung jawab dalam perbuatan melawan hukum. Jika kerusakan diakibatkan oleh keputusan atau tindakan yang sah untuk kepentingan umum, aturan tentang kompensasi kerugian dalam Bab 4.5 Undang-Undang Hukum Administrasi Umum (Awb), yang berlaku sejak 1 Januari 2024, dapat diterapkan. Anda kemudian mengajukan permohonan kepada badan yang bersangkutan daripada mengajukan klaim di pengadilan. Dalam kedua jalur tersebut, diperlukan bukti teknis yang kuat tentang hubungan sebab akibat.
Bagaimana jika Anda menemukan kerusakan pondasi setelah membeli properti?
Kemudian, pertanyaan utamanya adalah apakah properti tersebut memiliki karakteristik yang secara wajar dapat Anda harapkan berdasarkan perjanjian jual beli (Pasal 7:17 BW). Jika tidak, penjual mungkin bertanggung jawab, tetapi Anda harus memberitahukan penjual dalam waktu yang wajar setelah menemukan cacat tersebut.
Faktor-faktor yang relevan meliputi usia dan jenis properti, lokasinya, tanda-tanda yang terlihat pada saat pembelian, dokumentasi penjualan dan kuesioner, survei apa pun yang telah dilakukan, dan apakah penjual mengetahui tentang kerusakan, investigasi, atau peringatan sebelumnya. Banyak perjanjian pembelian berisi klausul usia atau klausul khusus tentang fondasi. Klausul tersebut dapat membatasi tanggung jawab penjual, tetapi tidak untuk cacat yang diketahui penjual dan tidak diungkapkan.
Kewajiban penjual untuk mengungkapkan informasi dan kewajiban pembeli untuk menyelidiki saling berkaitan. Pembeli rumah tua di daerah yang dikenal memiliki masalah pondasi mungkin diharapkan untuk menyelidiki lebih lanjut jika ada alasan untuk melakukannya. Di sisi lain, penjual tidak dapat bersembunyi di balik usia rumah secara umum jika ia mengetahui tanda-tanda konkret dari masalah pondasi yang serius. Jika informasi penting disembunyikan, kesalahan (dwaling, Pasal 6:228 BW) atau penipuan (bedrog, Pasal 3:44 BW) juga dapat menjadi alasan yang relevan.
Berdasarkan Pasal 7:23 BW, Anda kehilangan hak Anda terhadap penjual jika Anda tidak memberitahukan penjual dalam waktu yang wajar setelah Anda menemukan, atau seharusnya secara wajar telah menemukan, cacat tersebut. Berikan pemberitahuan secara tertulis. Klaim terhadap penjual kemudian menjadi kadaluarsa dua tahun setelah pemberitahuan tersebut. Teks ketentuan ini tersedia di wetten.overheid.nl.
Apa peran dari asosiasi pemilik properti?
Di gedung apartemen, pondasi biasanya merupakan bagian dari struktur bersama. Asosiasi pemilik (Vereniging van Eigenaars, VvE) kemudian bertanggung jawab atas investigasi, pengambilan keputusan, dan perbaikan.
Dalam praktiknya, masalah mendasar dalam VvE seringkali memburuk. Tanda-tanda tidak terdeteksi tepat waktu, investigasi ditunda, anggota tidak sepakat tentang seberapa serius situasinya, atau tidak ada cukup uang untuk bertindak. Setiap VvE harus membangun dana cadangan untuk pemeliharaan berdasarkan Pasal 5:126 BW, tetapi cadangan tersebut jarang cukup untuk perbaikan dasar secara menyeluruh.
Penundaan dapat menjadi relevan secara hukum ketika menyebabkan kerusakan meningkat atau merugikan pemilik individu secara tidak proporsional. Pengadilan kemudian akan mempertimbangkan akta pembagian, resolusi rapat, riwayat pemeliharaan, dan apakah VvE (Venture for Enforcement) dapat secara wajar mengambil keputusan tersebut. Sebagai pemilik apartemen, Anda dapat meminta pengadilan subdistrik (kantonrechter) untuk membatalkan resolusi rapat umum, atau untuk mengesahkan keputusan yang secara tidak wajar ditolak oleh rapat. Batas waktu yang ketat berlaku untuk permintaan tersebut.
Berapa lama waktu yang Anda miliki untuk mengajukan klaim?
Klaim dalam perkara perdata (tort) kedaluwarsa lima tahun setelah Anda mengetahui baik kerugian maupun pihak yang bertanggung jawab atasnya (Pasal 3:310 BW). Terdapat juga batas waktu absolut dua puluh tahun setelah peristiwa yang menyebabkan kerugian tersebut.
Dalam kasus kerusakan pondasi, momen kesadaran tidak selalu mudah untuk ditentukan, karena kerusakan berkembang secara bertahap. Jangan bergantung pada ketidakpastian tersebut. Surat tertulis yang secara jelas menyatakan hak Anda atas kompensasi akan menghentikan jangka waktu pembatasan, setelah itu jangka waktu baru dimulai. Untuk klaim terhadap penjual, batas waktu singkat sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 7:23 BW di atas berlaku.
Selain keterbatasan, bukti Anda akan melemah seiring waktu. Penyebab menjadi lebih sulit dipisahkan, pihak-pihak saling menyalahkan, dan informasi tentang pekerjaan atau keputusan sebelumnya hilang.
Apa yang harus Anda lakukan jika Anda mencurigai adanya kerusakan pada fondasi?
Lakukan survei struktural atau geoteknik independen, dokumentasikan kerusakan, dan mintalah pertanggungjawaban pihak-pihak yang Anda anggap bertanggung jawab secara tertulis. Semakin cepat Anda bertindak, semakin kuat posisi Anda.
Ambil foto retakan yang diberi tanggal dan catat kapan pertama kali Anda melihat tanda-tanda tersebut. Kumpulkan akta pembelian, kuesioner penjualan, laporan survei sebelumnya, korespondensi dengan VvE, dan informasi tentang pekerjaan di area tersebut. Monitor retakan atau pengukuran ketinggian selama beberapa bulan dapat menunjukkan apakah kerusakan masih berlanjut.
Surat pemberitahuan tanggung jawab (aansprakelijkstelling) yang disiapkan dengan baik seringkali mengarah pada negosiasi dan penyelesaian tanpa proses pengadilan. Keberhasilan atau kegagalan tersebut bergantung pada kekuatan berkas Anda, sikap pihak lain, dan besarnya kerugian. Jika tidak tercapai penyelesaian, proses pengadilan hanya dapat dilakukan jika berkas Anda sejak awal disusun dengan mempertimbangkan bukti dan sebab akibat. Dalam beberapa kasus, pengadilan dapat memerintahkan pemeriksaan ahli pendahuluan sebelum proses utama.
Kerusakan pondasi menyangkut hukum tanggung jawab, hukum properti , dan hukum konstruksi secara bersamaan. Pendekatan yang tepat bergantung pada penyebabnya, pihak-pihak yang terlibat, dan kualitas berkas Anda.
Singkatnya
- Penyebab kerusakan menentukan siapa yang bertanggung jawab: kontraktor, badan publik, penjual, VvE, atau Anda sebagai pemilik.
- Pihak ketiga bertanggung jawab secara perdata berdasarkan Pasal 6:162 BW jika dapat dibuktikan adanya perbuatan melawan hukum dan adanya hubungan sebab akibat.
- Setelah melakukan pembelian, beritahukan penjual secara tertulis dalam waktu yang wajar setelah ditemukan; klaim tersebut kemudian akan kedaluwarsa dua tahun kemudian (Pasal 7:23 BW).
- Klaim ganti rugi atas perbuatan melawan hukum kedaluwarsa lima tahun setelah Anda mengetahui adanya kerusakan dan pihak yang bertanggung jawab (Pasal 3:310 BW).
- Mulailah dengan survei teknis independen dan dokumentasi yang cermat.
Pertanyaan yang sering diajukan tentang kerusakan pondasi
Bagaimana saya tahu apakah rumah saya mengalami kerusakan pondasi?
Kerusakan pondasi biasanya muncul secara bertahap. Tanda-tanda umum meliputi retakan diagonal dari sudut jendela dan pintu, pintu dan jendela yang macet, lantai yang miring atau tidak rata, dan kemiringan bangunan yang terlihat. Tidak setiap retakan menunjukkan masalah pondasi. Jika Anda melihat beberapa tanda ini, lakukan survei struktural atau geoteknik. Survei tersebut juga merupakan titik awal dari setiap penilaian hukum.
Siapa yang bertanggung jawab atas kerusakan pondasi?
Itu tergantung pada penyebabnya. Kerusakan akibat konstruksi atau pekerjaan pemasangan tiang pancang di dekatnya dapat menyebabkan tanggung jawab kontraktor atau kliennya. Penurunan struktural permukaan air tanah dapat mengarah pada tanggung jawab pemerintah kota, badan pengelola air, atau perusahaan utilitas. Pemeliharaan yang tertunda biasanya merupakan tanggung jawab pemilik sendiri. Di gedung apartemen, VvE (Venture, Vehicle, and Environmental) biasanya adalah pihak pertama yang dihubungi.
Bisakah saya menuntut penjual jika saya menemukan kerusakan pondasi setelah membeli rumah?
Mungkin saja. Pertanyaannya adalah apakah properti tersebut memiliki karakteristik yang secara wajar dapat Anda harapkan berdasarkan perjanjian jual beli (Pasal 7:17 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda). Beri tahu penjual secara tertulis dalam waktu yang wajar setelah ditemukan; jika tidak, Anda akan kehilangan hak Anda. Jika penjual mengetahui masalah serius dan tetap diam, kesalahan atau penipuan juga dapat menjadi pertimbangan.
Apakah seharusnya saya sebagai pembeli melakukan penyelidikan sendiri?
Kewajiban Anda untuk menyelidiki tidaklah tanpa batas. Dengan rumah tua di daerah yang dikenal memiliki masalah pondasi, Anda mungkin diharapkan untuk menyelidiki lebih lanjut jika ada alasan untuk melakukannya. Jika tidak ada tanda-tanda yang terlihat dan tidak ada alasan untuk meragukan, posisi Anda lebih kuat. Penjual yang mengetahui masalah beton tidak dapat mengandalkan kegagalan Anda untuk menyelidiki.
Apa peran VvE jika saya memiliki apartemen?
Pondasi biasanya merupakan bagian dari struktur umum, sehingga VvE bertanggung jawab atas investigasi, pengambilan keputusan, dan perbaikan. Jika VvE gagal bertindak tepat waktu dan kerusakan meningkat sebagai akibatnya, hal itu dapat menjadi masalah hukum. Sebagai pemilik, Anda dapat meminta pengadilan subdistrik untuk membatalkan atau mengganti resolusi tertentu dari rapat umum, dalam batas waktu yang ketat.
Apakah pemerintah kota dapat dimintai pertanggungjawaban atas kerusakan pondasi?
Ya, jika tindakan yang melanggar hukum, seperti pemeliharaan saluran pembuangan yang buruk atau pekerjaan yang menurunkan muka air tanah, terbukti berkontribusi terhadap kerusakan tersebut. Jika pemerintah kota bertindak sesuai hukum, Anda mungkin dapat mengajukan kompensasi kerugian (nadeelcompensatie) berdasarkan Undang-Undang Hukum Administrasi Umum. Dalam kedua kasus tersebut, Anda memerlukan bukti teknis yang kuat tentang hubungan sebab akibat.
Berapa lama waktu yang saya miliki untuk mengajukan klaim?
Klaim dalam gugatan perdata (tort) akan kedaluwarsa lima tahun setelah Anda mengetahui adanya kerusakan dan pihak yang bertanggung jawab, dengan batas waktu absolut dua puluh tahun. Surat tertulis yang menyatakan hak Anda atas kompensasi akan menghentikan jangka waktu kedaluwarsa tersebut. Terhadap penjual, Anda harus terlebih dahulu memberikan pemberitahuan dalam waktu yang wajar, dan klaim tersebut kemudian akan kedaluwarsa dua tahun setelah pemberitahuan tersebut.
Apa yang harus saya lakukan pertama kali jika saya mencurigai adanya kerusakan pada fondasi?
Lakukan survei struktural atau geoteknik independen. Foto kerusakan beserta tanggalnya dan catat kapan pertama kali Anda melihat tanda-tanda kerusakan tersebut. Kumpulkan akta pembelian, kuesioner, laporan survei sebelumnya, korespondensi VvE, dan informasi tentang pekerjaan di sekitar lokasi. Kemudian, mintalah pertanggungjawaban pihak yang Anda anggap bertanggung jawab secara tertulis.
Apakah tindakan pengadilan selalu diperlukan?
Tidak. Pemberitahuan tanggung jawab yang disiapkan dengan baik seringkali mengarah pada negosiasi dan penyelesaian. Keberhasilan atau kegagalan tersebut bergantung pada kekuatan berkas Anda, sikap pihak lain, dan besarnya kerugian. Jika tidak tercapai penyelesaian, proses pengadilan mungkin diperlukan, dan berkas Anda harus disusun dengan mempertimbangkan hal tersebut sejak awal.
Law & More Memberikan nasihat kepada pemilik, pembeli, dan asosiasi pemilik mengenai kerusakan pondasi dan tanggung jawab hukum. Tidak yakin dengan situasi Anda? Ceritakan kepada kami tentang keadaan Anda. Kami akan memberi tahu Anda pilihan yang tersedia dalam satu hari kerja.
