Banyak pemilik properti menghadapi pertanyaan yang sama. Pendapatan sewa tertinggal sementara biaya perawatan, pajak, dan pengeluaran lainnya terus meningkat. Maka wajar untuk mempertimbangkan apakah properti tersebut lebih baik disewakan di sektor swasta. Tetapi kapan hal itu sebenarnya diperbolehkan? Dan apakah Anda dapat dengan mudah mengubah properti sewa yang diatur menjadi properti swasta?
Jawaban singkatnya: tidak, biasanya tidak selama masa sewa yang masih berlangsung. Pilihan Anda terbatas selama penyewa saat ini masih tinggal di properti tersebut. Meskipun demikian, ada jalur yang dapat mengarah dari sewa yang diatur ke sektor swasta seiring waktu. Blog ini menjelaskan apa saja aturannya, di mana peluangnya berada, dan di mana pemilik properti sering melakukan kesalahan.
Pertama-tama, hal-hal mendasar: kapan suatu properti diatur dan kapan tidak?
Apakah suatu properti termasuk dalam sewa yang diatur atau di sektor swasta bergantung pada sistem penilaian properti hunian, yang dalam bahasa Belanda dikenal sebagai woningwaarderingsstelsel (WWS). Sistem berbasis poin ini menilai kualitas suatu properti berdasarkan faktor-faktor termasuk luas lantai, fasilitas seperti dapur dan kamar mandi, nilai properti kota (WOZ), label energi, dan kondisi properti.
Penyewaan sektor swasta hanya dimungkinkan jika suatu properti mencapai jumlah poin yang cukup pada saat yang relevan. Artinya, bukan hanya besaran sewa yang ingin Anda tetapkan yang penting — yang terpenting adalah klasifikasi hukum properti pada saat masa sewa dimulai.
Ini poin penting: Anda tidak dapat mengubah perjanjian sewa yang diatur yang sudah ada ke sektor swasta di kemudian hari hanya karena pasar telah berubah atau nilai properti telah meningkat.
Selama masa sewa yang sedang berlangsung: hampir tidak ada ruang untuk bermanuver.
Jika penyewa tinggal di properti tersebut berdasarkan kontrak yang diatur, Anda tidak dapat secara sepihak menaikkan sewa ke tingkat sektor swasta. Penyewa memiliki jaminan masa tinggal dan perlindungan harga sewa. Itulah inti dari sewa yang diatur.
Banyak pemilik properti percaya bahwa peralihan kepemilikan dimungkinkan setelah nilai pasar properti meningkat, nilai properti menurut pemerintah daerah meningkat, atau properti tersebut telah diperbaiki. Namun, keadaan tersebut hampir tidak pernah cukup untuk mengubah perjanjian sewa yang diatur menjadi kontrak sektor swasta.
Kesepakatan dengan penyewa: tidak sesederhana kelihatannya.
Terkadang diasumsikan bahwa pemilik dan penyewa dapat dengan mudah menyepakati bahwa properti tersebut selanjutnya akan berada di sektor swasta. Secara teori hal itu mungkin saja terjadi, tetapi dalam praktiknya jarang merupakan jalan yang aman secara hukum. Hukum sewa hunian mengandung banyak peraturan wajib yang dirancang untuk melindungi penyewa.
Artinya, tidak setiap perjanjian secara otomatis sah, meskipun kedua belah pihak tampaknya menyetujuinya. Jika suatu perjanjian secara efektif mengakibatkan penyewa kehilangan perlindungan yang menjadi haknya, perjanjian tersebut dapat dibatalkan kemudian. Bagi pemilik properti, oleh karena itu, ini umumnya bukan langkah yang bijaksana tanpa peninjauan hukum yang tepat sebelumnya.
Cara paling realistis: menyewakan kembali setelah penyewa pergi.
Bagi sebagian besar pemilik properti, peluang sebenarnya baru muncul ketika properti tersebut kosong. Setelah penyewa pergi, Anda dapat menilai kembali pada saat penyewaan ulang, termasuk segmen mana properti tersebut berada. Pada saat itu, pertanyaan yang relevan adalah: berapa poin skor properti saat ini, apakah itu menempatkannya dalam sewa yang diatur, segmen pasar menengah, atau sektor swasta, dan berapa harga sewa awal yang dapat Anda setujui secara hukum?
Bagi banyak pemilik properti, ini adalah titik balik alami. Bukan selama masa sewa yang ada, tetapi pada saat penyewa baru muncul.
Menaikkan harga sewa bukanlah solusi.
Ini adalah kesalahan umum. Beberapa pemilik properti hanya mencantumkan harga sewa yang lebih tinggi dalam kontrak dan berasumsi bahwa properti tersebut termasuk dalam sektor swasta. Tetapi jika properti tersebut tidak memenuhi syarat untuk sewa sektor swasta berdasarkan sistem poin, penyewa dapat kemudian menantang harga sewa tersebut. Harga sewa kemudian akan diturunkan kembali ke tingkat yang diatur, berpotensi dengan kewajiban pengembalian dana.
Pelajaran praktisnya sederhana: pertama-tama pastikan apakah properti tersebut dapat disewakan secara bebas, kemudian tetapkan harga sewanya.
Meningkatkan nilai properti: seringkali merupakan persiapan yang paling cerdas.
Jika tujuan Anda adalah untuk beralih ke sektor swasta seiring waktu, ada baiknya melakukan perbaikan yang terarah pada properti tersebut. Tidak setiap investasi membantu, tetapi beberapa perubahan benar-benar dapat menambah nilai. Pertimbangkan peningkatan keberlanjutan dan label energi yang lebih baik, renovasi dapur atau kamar mandi, peningkatan kualitas struktural, atau fasilitas dan finishing yang lebih baik.
Perbaikan kosmetik biasanya tidak cukup. Perbaikan yang dilakukan harus benar-benar dihitung dalam sistem poin. Itulah mengapa masuk akal untuk melakukan penilaian poin terlebih dahulu dan baru berinvestasi setelahnya. Dengan begitu, Anda tahu apakah renovasi benar-benar akan membuat Anda melewati ambang batas, atau apakah Anda akan menghabiskan uang tanpa manfaat hukum apa pun.
Kontrak sementara bukanlah jalan keluar.
Beberapa pemilik properti berharap dengan menggunakan perjanjian sewa sementara, mereka dapat memperoleh kendali lebih besar atas kapan properti tersebut kosong. Namun, kontrak sementara telah sangat dibatasi sejak tahun 2024. Dalam banyak kasus, titik awalnya sekarang adalah penyewa menerima kontrak tanpa batas waktu. Siapa pun yang mencoba menciptakan fleksibilitas lebih melalui pengaturan sementara berisiko bahwa penyewa pada akhirnya memiliki jaminan kepemilikan penuh. Sebagai strategi untuk beralih dari sewa yang diatur ke sektor swasta, sewa sementara jarang dapat diandalkan.
Jangan lupakan segmen pasar menengah.
Pasar sewa tidak lagi hanya terdiri dari sewa yang diatur dan sektor swasta. Segmen menengah memainkan peran yang semakin penting. Properti yang tampak menarik secara ekonomi untuk sektor swasta mungkin masih berada di bawah aturan sewa yang lebih ketat secara hukum. Itulah mengapa, ketika menyewakan kembali, tidak cukup hanya bertanya apakah sewa sektor swasta memungkinkan. Anda juga perlu memeriksa apakah properti tersebut termasuk dalam segmen pasar menengah.
Rencana praktis langkah demi langkah
Ingin tahu apakah properti Anda sebagai pemilik dapat dialihkan ke sektor swasta? Ikuti langkah-langkah berikut secara berurutan. Mulailah dengan memetakan situasi sewa saat ini: jenis kontrak, kapan masa sewa dimulai, sewa saat ini, dan posisi penyewa. Kemudian, lakukan penilaian poin terkini — bukan berdasarkan insting, tetapi secara konkret dan dengan dasar yang kuat. Selanjutnya, nilai apakah properti tersebut dapat dideregulasi pada saat disewakan kembali. Setelah itu, selidiki perbaikan apa yang akan menambah poin dan lakukan analisis biaya-manfaat. Tetapkan sewa hanya setelah peninjauan hukum, dan mintalah kontrak dan strategi dinilai oleh spesialis terlebih dahulu.
Apa artinya ini bagi Anda dalam praktiknya?
Sebagai pemilik properti, pilihan Anda selama masa sewa berlangsung terbatas. Peluang terbaik muncul ketika properti kosong dan Anda menyewakannya kembali. Saat itulah Anda dapat menilai apakah properti tersebut memenuhi syarat untuk segmen yang berbeda berdasarkan skor poinnya dan apakah investasi tersebut menguntungkan.
Beralih dari sewa yang diatur pemerintah ke sektor swasta bukanlah hal yang bisa dilakukan begitu saja. Ini adalah momen strategis yang membutuhkan penilaian yang matang, pemahaman tentang peraturan sewa saat ini, perencanaan yang realistis, dan terkadang investasi awal. Pemilik properti yang mempersiapkan diri dengan baik akan menghindari perselisihan di kemudian hari dan membuat keputusan yang lebih tepat mengenai pengembalian investasi dan strategi sewa.
Ingin tahu apakah properti Anda memenuhi syarat untuk disewakan di sektor swasta saat Anda menyewakannya kembali? Mulailah dengan menilai skor poin dan posisi sewa legal dengan benar. Justru di titik inilah banyak kesalahan terjadi dalam praktiknya, dan tinjauan menyeluruh sebelumnya dapat mencegah banyak risiko finansial.
