Batas waktu cacat tersembunyi dalam hukum properti Belanda

Batas waktu untuk klaim cacat tersembunyi dalam hukum properti Belanda terdiri dari dua tenggat waktu terpisah, dan pembeli yang melewatkan salah satunya akan kehilangan klaimnya, betapapun seriusnya cacat tersebut. Berdasarkan Pasal 7:23(1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda (BW), pembeli harus memberitahukan kepada penjual dalam waktu yang wajar (bekwame tijd) setelah menemukan bahwa properti tersebut tidak sesuai dengan kontrak. Berdasarkan Pasal 7:23(2) BW, setiap klaim yang didasarkan pada ketidaksesuaian tersebut kemudian gugur dua tahun setelah pemberitahuan tersebut, kecuali jika jangka waktu pembatasan tersebut dihentikan secara sah. Kedua batas waktu tersebut dipicu oleh penemuan, bukan oleh pengalihan properti.

Panduan ini menjelaskan apa yang termasuk dalam kategori cacat tersembunyi (verborgen gebrek), bagaimana kedua periode tersebut berjalan, bagaimana kewajiban pembeli untuk menyelidiki berinteraksi dengan kewajiban penjual untuk mengungkapkan, dan apa yang telah berubah untuk pembelian bangunan baru sejak Undang-Undang Jaminan Mutu diberlakukan. Panduan ini ditulis untuk pembeli dan penjual properti hunian dan komersial di Belanda, dan untuk siapa pun yang memberi nasihat kepada mereka.

Apa yang dianggap sebagai cacat tersembunyi menurut hukum Belanda?

Hukum properti Belanda tidak menggunakan istilah cacat tersembunyi sebagai konsep hukum. Aturan dasarnya adalah kesesuaian: berdasarkan Pasal 7:17 BW, properti yang diserahkan harus memiliki karakteristik yang berhak diharapkan pembeli berdasarkan kontrak. Dalam akta jual beli model yang digunakan untuk sebagian besar penjualan rumah di Belanda, penjual juga menjamin bahwa properti tersebut memiliki karakteristik yang dibutuhkan untuk penggunaan normal sebagai tempat tinggal, dan jaminan penggunaan normal inilah yang menjadi inti dari hampir semua perselisihan.

Suatu kerusakan tersembunyi yang sudah ada sebelum pengalihan kepemilikan, tidak terlihat pada inspeksi yang wajar, dan cukup serius sehingga menghalangi penggunaan normal properti tersebut. Penurunan pondasi yang parah yang tersembunyi di balik plesteran baru adalah contoh klasiknya. Pembusukan struktural, instalasi listrik yang tidak aman, kontaminasi tanah yang serius, perluasan bangunan yang dibangun tanpa izin yang diperlukan, atau serangan hama yang membuat sebagian rumah tidak dapat digunakan, semuanya dapat memenuhi syarat. Papan lantai yang berderit, keran yang menetes, atau dekorasi yang sudah ketinggalan zaman tidak dapat memenuhi syarat, karena tidak satu pun dari hal-hal tersebut menghalangi properti untuk dihuni.

Empat syarat harus dipenuhi secara bersamaan agar klaim berhasil. Cacat tersebut harus sudah ada pada saat pengalihan hak milik. Cacat tersebut tidak boleh dapat ditemukan secara wajar oleh pembeli dalam penyelidikan pra-pembelian yang semestinya. Cacat tersebut harus benar-benar menghambat penggunaan normal, atau menyimpang dari apa yang dijanjikan dalam kontrak. Dan pembeli tidak boleh menerima risiko tersebut, baik secara eksplisit melalui klausul "apa adanya" atau klausul usia, maupun secara implisit dengan membeli dengan pengetahuan tentang masalah tersebut.

Ambang batas penggunaan normal lebih tinggi dari yang diharapkan pembeli. Cacat yang mahal untuk diperbaiki tidak secara otomatis menjadi cacat yang mencegah penggunaan normal, dan pengadilan Belanda secara teratur menolak klaim untuk biaya perbaikan yang besar hanya berdasarkan alasan itu. Yang diukur adalah tingkat keparahan konsekuensinya, bukan besarnya tagihan.

Dua tenggat waktu yang menentukan klaim cacat tersembunyi

Momen penemuan memulai perhitungan waktu. Mengelola rangkaian tersebut dengan benar adalah alasan paling umum mengapa klaim yang kuat berhasil atau gagal.

Kewajiban untuk mengeluh (klachtplicht)

Pasal 7:23(1) BW mewajibkan pembeli untuk memberitahukan penjual dalam waktu yang wajar setelah menemukan ketidaksesuaian, atau setelah saat pembeli seharusnya secara wajar telah menemukannya. Tidak ada jangka waktu tetap yang ditetapkan undang-undang untuk pembelian rumah. Perlindungan dua bulan yang juga tercantum dalam Pasal 7:23(1) BW berlaku untuk pembelian konsumen (consumentenkoop), dan berdasarkan Pasal 7:5(1) BW, pembelian konsumen menyangkut barang bergerak, sehingga tidak berlaku secara langsung untuk penjualan properti yang sudah ada.

Oleh karena itu, apa yang dianggap sebagai waktu yang wajar bergantung pada keadaan: sifat dan tingkat keseriusan cacat, investigasi yang secara wajar dibutuhkan pembeli untuk menetapkan apa yang salah, keahlian para pihak, dan yang terpenting apakah penundaan tersebut merugikan penjual, misalnya dengan membuat penyebab kerusakan lebih sulit untuk ditetapkan atau dengan menghilangkan kesempatan bagi penjual untuk membatasinya. Dalam praktiknya, pembeli yang memberi tahu dalam waktu sekitar dua bulan setelah penemuan yang jelas jarang dikritik, pembeli yang membutuhkan waktu enam bulan tanpa penjelasan biasanya dikritik, dan pembeli yang menunggu laporan ahli harus segera menyatakannya secara tertulis daripada menunggu laporan itu sendiri.

Pemberitahuan harus dilakukan secara tertulis dan harus spesifik. Pesan yang menyatakan bahwa pembeli tidak puas tidaklah cukup: surat tersebut harus menjelaskan cacat tersebut, menyatakan kapan dan bagaimana cacat itu ditemukan, menyebutkan ketidaksesuaian penjual, dan meminta pertanggungjawaban penjual. Kirimkan melalui pos tercatat atau cara lain yang menghasilkan bukti penerimaan, karena beban pembuktian bahwa penjual telah diberitahu tepat waktu berada pada pembeli.

Jangka waktu pembatasan (verjaringstermijn)

Pasal 7:23(2) BW menetapkan bahwa klaim dan pembelaan berdasarkan ketidaksesuaian berakhir dua tahun setelah pemberitahuan yang diberikan berdasarkan ayat pertama. Jangka waktu tersebut dihitung dari pemberitahuan, bukan dari penemuan dan bukan dari pengalihan, yang berarti bahwa pengaduan segera juga memulai hitungan mundur litigasi.

Dua tahun adalah jangka waktu yang singkat, dan lebih sering berakhir saat negosiasi masih berlangsung. Namun, jangka waktu tersebut tidak harus dihabiskan di pengadilan. Berdasarkan Pasal 3:317(1) BW, jangka waktu pembatasan dihentikan oleh komunikasi tertulis di mana pembeli secara tegas menyatakan haknya untuk melaksanakan kewajiban, dan jangka waktu dua tahun yang baru dimulai pada hari berikutnya. Oleh karena itu, pembeli yang sedang bernegosiasi dengan penjual atau menunggu penanggung asuransi harus mengirimkan surat penghentian singkat (stuttingsbrief) jauh sebelum setiap tanggal berakhirnya jangka waktu dan menyimpan buktinya. Mengandalkan pengakuan penjual atas masalah tersebut, atau fakta bahwa pembicaraan masih berlangsung, tidaklah cukup.

Sekilas tentang kedua periode tersebut

Periode	Apa yang dibutuhkan	Panjang	Mulai berlari
Klachtplicht (Pasal 7:23(1) BW)	Pemberitahuan tertulis kepada penjual yang menjelaskan cacat tersebut dan meminta pertanggungjawaban penjual.	Waktu yang wajar, dinilai berdasarkan keadaan.	Saat cacat ditemukan, atau ketika seharusnya cacat tersebut ditemukan.
Verjaringstermijn (Pasal 7:23(2) BW)	Mengajukan tuntutan, atau menghentikan jangka waktu secara tertulis sesuai dengan Pasal 3:317 BW.	Dua tahun, dapat diperpanjang setiap kali terjadi gangguan yang sah.	Pada tanggal pemberitahuan yang diberikan berdasarkan Pasal 7:23(1) BW.

Panduan kami mengenai jangka waktu kadaluarsa klaim berdasarkan hukum Belanda menjelaskan bagaimana pembatasan dan penghentian bekerja secara lebih umum.

Kewajiban pembeli untuk menyelidiki dan kewajiban penjual untuk mengungkapkan informasi.

Tanggung jawab atas cacat yang ditemukan setelah pengalihan ditentukan dengan menimbang dua kewajiban: kewajiban pembeli untuk menyelidiki (onderzoeksplicht) dan kewajiban penjual untuk mengungkapkan (mededelingsplicht). Keduanya bukanlah kewajiban mutlak, dan hasilnya merupakan masalah tingkatan, bukan aturan yang dapat diterapkan secara mekanis.

Pembeli diharapkan melakukan investigasi yang wajar dilakukan oleh pembeli pada umumnya. Untuk properti hunian, hal itu biasanya berarti memesan survei teknis (bouwtechnische keuring) sebelum masa tenggang berakhir atau sebelum syarat pembatalan apa pun hilang. Survei memiliki dua fungsi. Pertama, mengidentifikasi cacat yang terlihat, yang kemudian tidak lagi tersembunyi. Kedua, menunjukkan indikasi masalah yang lebih dalam, yang memperluas kewajiban untuk menyelidiki poin spesifik tersebut: begitu laporan merekomendasikan investigasi lebih lanjut terhadap atap atau fondasi, pembeli yang tidak melakukan apa pun akan sangat sulit untuk mengatakan kemudian bahwa cacat yang dihasilkan tidak dapat ditemukan.

Di sisi lain, terdapat kewajiban penjual untuk mengungkapkan apa yang sebenarnya diketahuinya. Jika kedua kewajiban tersebut berbenturan, kewajiban untuk mengungkapkan umumnya lebih diutamakan: seorang penjual yang mengetahui bahwa ruang bawah tanahnya banjir setiap musim dingin tidak dapat membela diri dengan berargumen bahwa pembeli seharusnya memperhatikan bekas air tersebut. Prioritas ini ada untuk mencegah penjual mengambil keuntungan dari kebungkaman, dan berlaku dengan sangat kuat jika penjual telah menjawab pertanyaan dalam daftar informasi standar (vragenlijst) secara tidak akurat.

Kesulitan praktisnya adalah pembuktian. Pembeli harus menunjukkan apa yang diketahui penjual, dan pengetahuan jarang didokumentasikan. Korespondensi, penawaran perbaikan sebelumnya, pernyataan dari tetangga atau penyewa sebelumnya, klaim asuransi, dan jawaban penjual sendiri pada daftar informasi adalah materi yang menentukan kasus-kasus ini. Ini juga mengapa laporan ahli independen sangat penting: seorang ahli yang dapat menentukan asal kerusakan pada periode jauh sebelum penjualan membuat kesimpulan tentang pengetahuan penjual jauh lebih mudah ditarik.

Bagaimana klausul kontrak mengalihkan risiko

Perjanjian pembelian dapat menggeser keseimbangan secara signifikan ke arah mana pun, dan klausul-klausul yang mengatur hal tersebut bersifat standar, bukan sesuatu yang aneh.

Jaminan khusus menguntungkan pembeli. Jika penjual menjamin secara tertulis bahwa atap telah diganti pada tahun tertentu dan bebas dari kebocoran, kewajiban pembeli untuk menyelidiki hal tersebut hampir sepenuhnya hilang, dan kebocoran yang muncul kemudian merupakan pelanggaran jaminan yang jelas, bukan masalah penggunaan normal yang diperdebatkan.

Klausul usia (ouderdomsclausule) bekerja sebaliknya. Dalam penjualan properti dan catatan yang lebih tua, hal ini umum terjadi karena pembeli menerima bahwa usia bangunan berarti kualitas konstruksi, instalasi, dan material mungkin tidak memenuhi standar saat ini. Hal ini meningkatkan kewajiban pembeli untuk melakukan investigasi secara substansial dan membuat klaim atas kerusakan terkait usia, seperti kabel yang sudah usang atau pipa ledeng yang rusak, menjadi sangat sulit. Namun, klausul ini tidak mencakup cacat yang melampaui penuaan biasa, dan tidak pernah mencakup apa yang diketahui dan disembunyikan oleh penjual.

Klausul "sebagaimana adanya" (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) mengalihkan risiko dengan cara yang sama tetapi bukan merupakan perlindungan terhadap segalanya. Klausul ini tidak dapat diandalkan oleh penjual yang sengaja menyembunyikan cacat yang diketahui dan serius, karena kewajiban untuk mengungkapkan informasi lebih diutamakan daripada klausul tersebut, dan klausul yang bertujuan untuk mengecualikan tanggung jawab atas penyembunyian yang disengaja oleh penjual sendiri tidak akan ditegakkan. Jika pembeli adalah konsumen dan penjual adalah pihak profesional, pengecualian tersebut juga dapat ditantang sebagai ketentuan umum yang terlalu memberatkan.

Prinsip yang mendasari ketiganya sederhana: apa yang telah diungkapkan penjual, pembeli tidak perlu menyelidiki sedetail itu, dan setiap klausul yang membatasi tanggung jawab penjual meningkatkan apa yang diharapkan pembeli untuk diperiksa. Jika cacat ternyata terkait dengan pekerjaan bangunan baru-baru ini dan bukan dengan penjualan, artikel kami tentang tanggung jawab atas cacat konstruksi menjelaskan siapa yang dapat dimintai pertanggungjawaban.

Properti bangunan baru: Undang-Undang Jaminan Mutu dan Pasal 7:758 BW

Pembeli rumah baru tidak berada dalam posisi yang dijelaskan di atas, karena pihak lawan adalah kontraktor dan bukan penjual pribadi, dan aturan yang berlaku adalah aturan tentang kontrak pekerjaan. Undang-Undang Jaminan Mutu (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) mengubah aturan tersebut mulai berlaku pada 1 Januari 2024, dan perubahan itu menguntungkan pembeli.

Sebelum tanggal tersebut, pada prinsipnya kontraktor dibebaskan dari tanggung jawab atas cacat yang seharusnya ditemukan klien pada saat penyerahan, dan klien memikul beban pembuktian bahwa cacat yang ditemukan kemudian bersifat tersembunyi dan dapat dikaitkan dengan kontraktor. WKB menambahkan paragraf baru pada Pasal 7:758 BW yang menyatakan bahwa kontraktor tetap bertanggung jawab atas cacat yang tidak ditemukan pada saat penyerahan, kecuali jika cacat tersebut tidak dapat dikaitkan dengannya. Oleh karena itu, beban pembuktian berada pada kontraktor, yang merupakan pembalikan substansial.

Dua hal penting perlu diperhatikan. Aturan baru ini berlaku untuk kontrak konstruksi yang dibuat pada atau setelah 1 Januari 2024, jadi untuk kontrak yang lebih lama, rezim sebelumnya tetap berlaku. Dan aturan ini dapat diabaikan berdasarkan kesepakatan antara pihak-pihak profesional, tetapi tidak merugikan klien yang merupakan orang perseorangan yang tidak bertindak dalam rangka bisnis atau profesi. Konsumen yang membeli rumah baru tidak dapat secara sah diminta untuk mengesampingkan aturan tersebut.

Ketentuan konstruksi standar telah diselaraskan. Ketentuan Administratif Seragam untuk Pelaksanaan Pekerjaan (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) telah diubah dalam versi yang diterbitkan di Staatscourant pada tanggal 3 Maret 2025: ketentuan dalam paragraf 12 yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan baru telah dihapus, sehingga Pasal 7:758 BW sekarang berlaku secara default kecuali para pihak secara tegas menyetujui sebaliknya dalam batasan yang dijelaskan di atas. Kontraktor harus membaca ini sebagai kewajiban dokumentasi: satu-satunya pembelaan yang dapat diandalkan terhadap klaim pasca-penyerahan adalah catatan lengkap tentang keputusan desain, bahan yang digunakan, dan inspeksi yang dilakukan.

Klausul kadaluarsa dalam ketentuan bangunan standar: sebuah pertanyaan yang diperdebatkan.

Terlepas dari jangka waktu pembatasan hukum, ketentuan bangunan standar telah lama memuat periode kedaluwarsa kontrak (vervaltermijnen), misalnya, lima tahun sejak penyerahan, setelah itu hak klien berakhir terlepas dari kapan cacat muncul. Klausul-klausul ini lebih sering diperdebatkan daripada diselesaikan, dan siapa pun yang diberi tahu bahwa masalah ini sekarang telah diputuskan telah diberi tahu dengan terlalu percaya diri.

Pada 17 Desember 2024 Amsterdam Pengadilan Banding (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) memutuskan bahwa jangka waktu kadaluarsa dalam syarat dan ketentuan umum AVA 2013 terlalu memberatkan konsumen. Alasan pengadilan adalah bahwa klausul tersebut lebih pendek daripada jangka waktu pembatasan menurut undang-undang, tidak dapat dihentikan seperti halnya jangka waktu pembatasan, dan mulai berlaku sebelum cacat ditemukan, sementara konsumen tidak mendapatkan imbalan apa pun. Atas dasar itu, klausul tersebut dapat dibatalkan dan dicabut.

Raad van Arbitrage di Bouwgeschillen, yang memutuskan sebagian besar sengketa konstruksi Belanda berdasarkan klausul arbitrase dalam kondisi yang sama, sejak itu mengambil pandangan yang berlawanan, dengan menyatakan bahwa periode kadaluarsa tersebut tetap cukup panjang dan tidak tidak adil. Proses kasasi terhadap putusan Pengadilan Banding sedang berlangsung di Hoge Raad, dan sampai putusan itu diberikan, posisi tersebut sebagian bergantung pada forum mana sengketa tersebut berakhir.

Konsekuensi praktis bagi konsumen adalah tidak mengandalkan argumen tersebut, tetapi bertindak seolah-olah periode kedaluwarsa tersebut sah: mengajukan keluhan secara tertulis segera setelah cacat muncul, dan mengajukan tuntutan hukum atau menghentikan periode tersebut tepat waktu. Argumen bahwa klausul tersebut tidak adil adalah jalan keluar, bukan rencana.

Apa yang harus dilakukan ketika Anda menemukan cacat tersembunyi?

Urutan langkah-langkahnya sama pentingnya dengan langkah-langkah itu sendiri, karena dua langkah pertama melindungi bukti dan langkah ketiga melindungi tenggat waktu.

Catatlah kerusakan tersebut sebelum melakukan hal lain. Foto dan rekam dari beberapa jarak, catat tanggal dan waktu penemuan secara tepat, dan jelaskan secara faktual apa yang dapat dilihat, didengar, atau dicium tanpa berspekulasi tentang penyebabnya. Simpan laporan survei, akta pembelian, daftar informasi yang diisi oleh penjual, dan rincian dari agen properti secara bersamaan, karena keempatnya akan dibandingkan satu sama lain nantinya.

Jangan memulai perbaikan. Perbaikan akan menghancurkan bukti penyebab kerusakan dan berapa lama kerusakan tersebut telah terjadi, dan penjual yang menghadapi klaim akan mengatakan demikian. Jika tindakan darurat tidak dapat dihindari, seperti mengisolasi pasokan air atau mengamankan struktur bangunan, ambil foto terlebih dahulu dan catat apa yang dilakukan dan mengapa. Simpan semua material yang dipindahkan.

Mintalah bantuan ahli independen. Laporan yang mengidentifikasi cacat, menetapkan kemungkinan penyebabnya dan periode kemunculannya, serta menghitung biaya perbaikan akan mengubah keluhan menjadi klaim. Penentuan tanggal cacat adalah elemen penting, karena hal itu menunjukkan bahwa masalah tersebut sudah ada sebelum pengalihan dan mendukung kesimpulan bahwa penjual mengetahuinya.

Beri tahu penjual secara tertulis tanpa menunggu laporan selesai. Di sinilah klaim bisa hilang. Kirim surat, melalui pos tercatat atau metode pelacakan lainnya, yang menjelaskan cacat tersebut, menyatakan kapan ditemukan, menyebutkan ketidaksesuaian, meminta pertanggungjawaban penjual, dan memberikan jangka waktu yang wajar untuk menanggapi. Jika investigasi ahli masih berlangsung, sebutkan hal itu dalam surat dan konfirmasikan bahwa pemberitahuan diberikan sekarang untuk mempertahankan posisi. Jika penjual harus diberi kesempatan untuk memperbaiki cacat tersebut, pemberitahuan wanprestasi formal (ingebrekestelling) dengan tenggat waktu yang wajar juga diperlukan sebelum ganti rugi dapat diklaim.

Kemudian, mintalah nasihat hukum, dan catat tanggal batas waktu. Seorang pengacara real estat dapat menilai kekuatan klaim terhadap kontrak, laporan survei, dan temuan ahli, memberi nasihat apakah klaim tersebut untuk biaya perbaikan, pengurangan harga, ganti rugi, atau pembatalan, dan menjaga agar jangka waktu dua tahun tetap berlaku sementara negosiasi berlanjut. Jika cacat tersebut berkaitan dengan pekerjaan bangunan baru-baru ini dan bukan dengan penjualan itu sendiri, posisi tersebut mungkin diatur oleh aturan tentang kontrak pekerjaan, dan artikel kami tentang hak Anda ketika kontraktor memberikan pekerjaan yang buruk menjelaskan apa yang dipersyaratkan oleh aturan tersebut.

Pertanyaan yang sering diajukan tentang cacat tersembunyi

Bagaimana jika cacat tersebut disebutkan dalam laporan survei?

Maka hal itu bukanlah sesuatu yang tersembunyi. Cacat yang tercatat dalam penilaian teknis bangunan (bouwtechnische keuring) adalah informasi yang diketahui, dan hukum menganggap pembeli telah memperhitungkannya dalam menyetujui harga. Hal yang sama berlaku untuk laporan yang mengidentifikasi risiko atau merekomendasikan penyelidikan lebih lanjut: rekomendasi tersebut mengalihkan kewajiban untuk menyelidiki kepada pembeli, dan mengabaikannya biasanya akan menggagalkan klaim meskipun kerusakan yang terjadi jauh lebih buruk daripada yang disarankan dalam laporan tersebut.

Apakah klausul "apa adanya" melindungi penjual dari segala hal?

Tidak. Klausul ini mengalihkan risiko cacat kepada pembeli atas cacat yang tidak diketahui oleh kedua belah pihak, tetapi tidak melindungi penjual yang menyembunyikan cacat serius yang diketahui. Kewajiban untuk mengungkapkan informasi mengesampingkan klausul ini, dan pengadilan tidak akan mengizinkan pengecualian standar digunakan untuk melindungi tindakan tidak mengungkapkan informasi secara sengaja. Jika pembeli adalah konsumen dan penjual bertindak secara profesional, klausul ini juga dapat ditentang sebagai ketentuan umum yang terlalu memberatkan.

Apa perbedaan antara cacat dan ketidaksesuaian?

Ketidaksesuaian adalah konsep yang lebih luas: properti tersebut tidak memiliki karakteristik yang berhak diharapkan pembeli berdasarkan Pasal 7:17 BW. Hal itu mencakup cacat fisik, tetapi juga hal-hal seperti izin yang hilang, beban yang tidak diungkapkan, atau luas lantai yang secara material lebih kecil dari yang dinyatakan. Cacat tersembunyi adalah salah satu jenis ketidaksesuaian, yaitu cacat fisik yang ada pada saat pengalihan dan tidak mungkin ditemukan secara wajar. Batas waktu dalam Pasal 7:23 BW berlaku untuk ketidaksesuaian secara keseluruhan, bukan hanya untuk cacat fisik.

Apakah saya masih bisa mengajukan klaim jika saya menemukan cacat tersebut bertahun-tahun setelah pembelian?

Mungkin saja. Klausul keluhan (klachtplicht) berlaku sejak ditemukan, bukan sejak pengalihan, sehingga cacat yang memang tidak mungkin ditemukan sebelumnya masih dapat diajukan bertahun-tahun kemudian. Hambatan praktisnya semakin bertambah seiring waktu: pembeli harus menunjukkan bahwa cacat tersebut sudah ada pada saat pengalihan, bahwa cacat tersebut tidak mungkin ditemukan lebih awal, dan bahwa penjual tidak dirugikan oleh keterlambatan tersebut, dan ketiga hal tersebut menjadi lebih sulit dibuktikan seiring berjalannya waktu.

Apa saja yang sebenarnya bisa saya klaim dari penjual?

Apabila ketidaksesuaian terbukti, solusi yang biasa diberikan adalah ganti rugi sebesar biaya pemulihan properti ke kondisi semula, atau pengurangan harga pembelian. Pembatalan penjualan pada prinsipnya dimungkinkan, tetapi hanya berlaku untuk cacat yang cukup serius untuk membenarkan pembatalan transaksi, yang jarang terjadi. Penjual juga berhak diberi kesempatan untuk melakukan perbaikan, yang merupakan alasan lain untuk memberitahukan secara tertulis sebelum pekerjaan dimulai.

Saran mengenai cacat tersembunyi dan batas waktu yang berlaku.

Law & More Kami memberikan nasihat kepada pembeli dan penjual properti di Belanda mengenai klaim cacat tersembunyi: menilai apakah suatu cacat memenuhi ambang batas penggunaan normal, menyusun surat pemberitahuan dan penghentian yang menjaga klaim tetap berjalan, memberikan instruksi dan menantang laporan ahli, serta melakukan negosiasi dan proses hukum terhadap penjual, kontraktor, atau perusahaan asuransi. Kami juga memberikan nasihat kepada penjual yang menghadapi klaim dan perlu mengetahui apakah pembeli mengajukan keluhan tepat waktu.

Karena kedua tenggat waktu tersebut dihitung sejak ditemukannya suatu cacat, nilai nasihat akan menurun dengan cepat begitu cacat tersebut terungkap. Jika Anda telah menemukan cacat, atau menerima surat yang menuduh adanya cacat, Anda dipersilakan untuk menghubungi kami untuk mendiskusikan posisi Anda.