Pajak transfer: tarif mana yang berlaku untuk pemilik baru, pembeli, dan investor?

Pajak transfer Belanda (overdrachtsbelasting) untuk rumah adalah 0% untuk pembelian pertama, 2% jika Anda akan tinggal di rumah tersebut sendiri, dan 8% pada tahun 2026 jika Anda membelinya untuk disewakan atau sebagai rumah kedua; tempat usaha dan properti non-hunian lainnya dikenakan pajak sebesar 10.4%. Pengecualian utama untuk pembebasan 0% bagi pembeli pertama: hanya berlaku jika Anda berusia 18 hingga 34 tahun, belum pernah menggunakannya sebelumnya, dan nilai rumah tidak lebih dari €555,000 pada tahun 2026.

Dua poin yang paling sering menimbulkan perselisihan adalah: suku bunga 0% dan 2% sama-sama bergantung pada pernyataan tertulis bahwa Anda akan tinggal di rumah tersebut, yang harus dimiliki notaris sebelum pengalihan hak milik. Selain itu, suku bunga ditetapkan pada saat penyerahan di hadapan notaris, bukan saat perjanjian jual beli ditandatangani, sehingga tanggal penyelesaian menjadi keputusan finansial sekaligus praktis.

Berapakah tarif pajak transfer pada tahun 2026?

Empat tarif berlaku berdampingan pada tahun 2026: 0%, 2%, 8%, dan 10.4%. Tarif mana yang berlaku bergantung pada siapa yang membeli, apa yang dibeli, dan bagaimana barang tersebut akan digunakan, menurut Administrasi Pajak Belanda (Belastingdienst).

• 0% (pembebasan pajak untuk karyawan baru): sebuah rumah yang akan Anda tinggali sendiri, jika Anda memenuhi persyaratan usia, kepemilikan sekali seumur hidup, dan nilai properti.
• 2%: sebuah rumah yang akan Anda tinggali sendiri untuk jangka waktu yang lebih lama, jika Anda tidak memenuhi syarat untuk pengecualian bagi pembeli rumah pertama.
• 8%: jenis rumah lainnya, seperti rumah liburan dan rumah yang dibeli untuk disewakan. Tingkat ini diturunkan dari 10.4% mulai 1 Januari 2026.
• 10.4%: semua properti lainnya, seperti tempat usaha dan real estat komersial.

Tarif 8% juga berlaku untuk rumah yang tidak akan digunakan sebagai tempat tinggal utama oleh pembeli, seperti rumah yang dibeli orang tua untuk tempat tinggal anak mereka. Tarif ini juga berlaku untuk rumah yang dibeli oleh badan hukum, seperti perseroan terbatas (BV) atau perusahaan perumahan, karena badan hukum tidak dapat tinggal di rumah.

Kapan Anda memenuhi syarat untuk pengecualian pemula?

Anda memenuhi syarat jika Anda memenuhi tiga kondisi pribadi dan nilai rumah tetap berada dalam batas €555,000 pada tahun 2026. Memiliki rumah sebelumnya tidak menjadi masalah; yang penting adalah apakah Anda pernah menggunakan pengecualian ini sebelumnya.

• Usia kamu. Anda harus berusia 18 tahun atau lebih tetapi kurang dari 35 tahun pada tanggal pengalihan, yaitu penandatanganan akta notaris penyerahan hak milik.
• Anda belum pernah menggunakan pengecualian ini sebelumnya. Pengecualian untuk pemain pemula hanya dapat digunakan sekali seumur hidup Anda, dan Anda harus menyatakan hal ini secara tertulis.
• Anda akan tinggal di rumah itu sendiri untuk jangka waktu yang lebih lama. Anda menyatakan secara tertulis bahwa rumah tersebut akan menjadi tempat tinggal utama Anda, bukan untuk penggunaan sementara.

Deklarasi yang telah ditandatangani harus berada di tangan notaris sebelum pengalihan. Jika nilai rumah melebihi €555,000 pada tanggal pengalihan, pengecualian tersebut tidak berlaku sama sekali; jika Anda tinggal di rumah tersebut sendiri, Anda kemudian membayar 2% dari nilai penuh.

Bagaimana jika Anda membeli bersama dengan pasangan?

Ketentuan ini berlaku per pembeli, untuk bagian kepemilikan rumah masing-masing pembeli. Jika salah satu pasangan berusia 35 tahun atau lebih, atau telah menggunakan pengecualian tersebut, pasangan tersebut membayar 2% dari bagian kepemilikannya jika ia akan tinggal di rumah tersebut, sementara bagian kepemilikan pasangan yang memenuhi syarat dapat dikecualikan.

Apa yang dianggap sebagai tinggal di rumah itu sendiri?

Tinggal di rumah tersebut berarti rumah itu menjadi tempat tinggal utama Anda untuk jangka waktu yang lebih lama, misalnya dengan mendaftarkan alamat tersebut di basis data catatan pribadi kotamadya (BRP) dan benar-benar tinggal di sana. Menyewakannya atau menggunakannya sebagai rumah liburan bukanlah penggunaan tempat tinggal utama. Jika deklarasi tersebut kemudian ternyata tidak benar, Belastingdienst (Kantor Pajak) dapat mengenakan penilaian tambahan untuk selisihnya.

Kapan tarifnya ditentukan?

Tarif dan pembebasan pajak dinilai pada saat Anda memperoleh properti, yaitu saat akta pengalihan hak milik ditandatangani oleh notaris. Tanggal perjanjian pembelian tidak menjadi masalah.

Inilah sebabnya mengapa tanggal penyelesaian yang direncanakan dapat mengubah pajak terutang, misalnya terkait perubahan tarif atau batas nilai pada tanggal 1 Januari. Pembeli yang berusia 35 tahun antara penandatanganan perjanjian pembelian dan pengalihan juga kehilangan pengecualian pajak awal.

Sebuah contoh untuk mengilustrasikan

Seorang pembeli berusia 28 tahun membeli rumah senilai €450,000 untuk ditinggali, belum pernah menggunakan pengecualian pajak pembeli pertama kali, dan memberikan deklarasi kepada notaris tepat waktu: tidak ada pajak transfer yang harus dibayar. Jika pembeli yang sama berusia 36 tahun, mereka akan membayar 2%, atau €9,000. Jika seorang investor membeli rumah yang sama untuk disewakan, tarif 8% berlaku, atau €36,000.

Apa saja yang perlu Anda periksa sebagai pembeli yang akan tinggal di rumah tersebut?

• Baik Anda berusia di bawah 35 tahun pada tanggal yang direncanakan untuk pengalihan hak milik secara notaris, bukan pada tanggal perjanjian pembelian.
• Apakah Anda pernah menggunakan pengecualian untuk pemain pemula sebelumnya.
• Apakah harga dan nilai pembelian tetap berada di bawah €555,000 pada tahun 2026.
• Apakah pernyataan tertulis Anda telah sampai ke notaris sebelum pengalihan hak milik.
• Apakah Anda benar-benar akan mendaftar dan tinggal di alamat tersebut, sehingga pernyataan tersebut benar.

Apa yang harus Anda periksa sebagai investor?

• Baik properti tersebut berupa hunian (8% pada tahun 2026) maupun non-hunian (10.4%).
• Baik Anda membeli sebagai perorangan atau melalui BV; badan hukum selalu membayar tarif umum.
• Apakah tanggal penyelesaian jatuh sebelum atau setelah perubahan suku bunga pada tanggal 1 Januari.
• Apakah properti campuran, seperti toko dengan apartemen di atasnya, memiliki bagian hunian dan bagian non-hunian, dan bagaimana harga dialokasikan di antara keduanya.

Apa yang bisa kami lakukan untuk Anda terkait pajak transfer?

Pengacara real estat kami memberikan nasihat kepada pembeli, penjual, dan investor mengenai transaksi properti. Kami dapat:

• Periksa tarif mana yang berlaku untuk pembelian Anda dan hitung pajak transfer yang harus dibayar.
• Periksa kembali perjanjian pembelian, termasuk tanggal penyelesaian yang direncanakan dan segala ketentuannya.
• Konsultasikan dengan penasihat pajak Anda mengenai pembelian secara pribadi atau melalui BV (Business Venture).
• Membantu anda apabila Belastingdienst mengenakan penilaian tambahan, termasuk keberatan (bezwaar).

Ringkasan

• Pada tahun 2026, pajak transfer adalah 0% untuk rumah pertama yang memenuhi syarat, 2% untuk pembeli yang tinggal di rumah tersebut, 8% untuk rumah lainnya, dan 10.4% untuk properti non-hunian.
• Pengecualian untuk pemula mensyaratkan Anda berusia 18 hingga 34 tahun, belum pernah menggunakannya sebelumnya, tinggal di rumah tersebut sendiri, dan nilai rumah tidak lebih dari €555,000.
• Baik pembebasan maupun tarif 2% memerlukan pernyataan tertulis yang harus dimiliki notaris sebelum pengalihan dilakukan.
• Tarif dan pembebasan pajak dinilai pada saat pengalihan di hadapan notaris, bukan saat perjanjian jual beli ditandatangani.

Pertanyaan yang sering diajukan