Pemeriksaan properti secara menyeluruh mencakup: riset di Kantor Pertanahan (kepemilikan, hipotek, penyitaan), pengecekan rencana tata ruang, kondisi struktural dan riwayat izin, sertifikat kontaminasi tanah, dokumen VvE (untuk apartemen), kontrak sewa dan biaya layanan, serta laporan lingkungan dan asbes. Untuk properti komersial, pendapatan sewa, risiko kekosongan, dan nilai pasar juga relevan. Law & More Mengkoordinasikan seluruh proses uji tuntas.

Ketika konsumen membeli rumah, hukum memberikan masa tenggang tiga hari setelah menerima perjanjian pembelian yang telah ditandatangani. Selama periode ini, pembeli dapat membatalkan pembelian tanpa memberikan alasan apa pun dan tanpa dikenakan penalti. Masa tenggang harus mencakup setidaknya dua hari kerja. Setelah masa tenggang berakhir, perjanjian tersebut menjadi mengikat, dengan tunduk pada syarat-syarat yang telah disepakati sebelumnya.

Penyewa ruang hunian menikmati perlindungan yang luas terhadap pemutusan kontrak. Pemilik properti hanya dapat mengakhiri kontrak sewa berdasarkan alasan yang diatur dalam undang-undang, seperti penggunaan pribadi yang mendesak, dan harus memperhatikan jangka waktu pemberitahuan yang tepat. Jika penyewa tidak menyetujui pemutusan kontrak, kontrak sewa berlanjut hingga pengadilan memutuskan hal tersebut. Posisi ini berbeda untuk ruang komersial, tergantung pada jenisnya.

Suatu bangunan dibagi menjadi unit-unit apartemen berdasarkan akta pembagian yang dibuat oleh notaris dan didaftarkan di Kantor Pertanahan. Akta tersebut menjelaskan bagian-bagian pribadi dan bagian-bagian bersama serta memuat peraturan pembagian. Setelah pembagian, secara hukum terbentuk Asosiasi Pemilik Rumah (VvE), di mana setiap pemilik apartemen menjadi anggotanya.

Jika properti yang diserahkan tidak memiliki kualitas yang seharusnya diharapkan oleh pembeli, maka terjadi ketidaksesuaian. Pembeli wajib melaporkan cacat tersebut kepada penjual dalam waktu yang wajar. Tergantung pada keadaan, pembeli dapat menuntut perbaikan, pengurangan harga, kompensasi, atau pembatalan perjanjian. Apakah penjual bertanggung jawab atau tidak sebagian bergantung pada klausul yang disepakati dan kewajiban pembeli untuk melakukan investigasi.

Perjanjian jual beli mencatat kesepakatan antara pembeli dan penjual dan mengikat setelah kedua belah pihak menandatanganinya (dengan tunduk pada masa tenggang dan syarat-syarat yang berlaku). Namun, kepemilikan hanya beralih melalui akta pengalihan notaris, yang dibuat oleh notaris dan kemudian didaftarkan di register publik Kantor Pertanahan. Biasanya ada jeda beberapa minggu hingga beberapa bulan antara pembelian dan pengalihan.

Ini adalah klausul dalam perjanjian pembelian yang memungkinkan pembeli untuk membatalkan pembelian tanpa biaya jika mereka tidak dapat memperoleh pinjaman hipotek dalam jangka waktu yang disepakati. Pembeli harus menggunakan ketentuan ini tepat waktu dan secara tertulis, biasanya dengan menyertakan satu atau lebih penolakan dari pemberi pinjaman. Jika batas waktu terlewati, perlindungan tersebut berakhir dan denda sebesar 10% mungkin akan dikenakan.

Selain harga pembelian, pembeli biasanya membayar pajak transfer (atau PPN untuk bangunan baru), biaya notaris untuk akta pengalihan dan akta hipotik, serta biaya pendaftaran di Kantor Pertanahan. Komisi agen properti umumnya ditanggung oleh pihak yang menggunakan jasa agen tersebut. Alokasi pastinya tercantum dalam perjanjian pembelian.

Penyewa ruang hunian menikmati perlindungan hukum yang luas, termasuk perlindungan terhadap pemutusan kontrak dan kenaikan sewa. Untuk ruang komersial, hukum membedakan antara “ruang usaha ritel” (seperti toko dan tempat usaha perhotelan, dengan aturan jangka waktu dan pemutusan kontrak tersendiri) dan “ruang usaha lainnya” (seperti kantor, dengan perlindungan yang jauh lebih sedikit). Rezim yang berlaku sangat menentukan posisi masing-masing pihak.

Tidak. Untuk ruang hunian yang diatur, batasan maksimum yang ditetapkan pemerintah berlaku untuk kenaikan sewa tahunan. Di sektor swasta, para pihak memiliki lebih banyak kebebasan, tetapi klausul indeksasi kontraktual dan, dalam beberapa tahun terakhir, batasan yang ditetapkan undang-undang seringkali berlaku. Dalam keadaan tertentu, penyewa dapat meminta kenaikan yang diusulkan ditinjau oleh Pengadilan Sewa atau pengadilan.

Hak guna lahan adalah beban pada satu properti (tanah yang dibebani) untuk kepentingan properti lain (tanah yang diuntungkan), misalnya hak jalan. Hak guna lahan timbul melalui pembentukan dengan akta notaris dan pendaftaran di Kantor Pertanahan, atau melalui preskripsi. Isi dan cakupannya terutama mengikuti akta pembentukan tersebut.

Keputusan Asosiasi Pemilik Rumah, dalam keadaan tertentu, dapat dibatalkan atau dinyatakan tidak sah, misalnya jika bertentangan dengan akta pembagian, peraturan, atau standar kewajaran dan keadilan. Seorang pemilik dapat meminta pengadilan subdistrik untuk membatalkan keputusan tersebut dalam jangka waktu hukum yang singkat. Proses hukum juga dapat dimulai terkait pemeliharaan yang tertunda atau pengelolaan dana cadangan.

Hak sewa tanah memberikan hak untuk menggunakan dan menikmati tanah pihak lain sebagai imbalan atas sewa tanah (canon). Sebaliknya, hak membangun memberikan hak untuk memiliki bangunan, pekerjaan, atau tanaman di, di atas, atau di dalam tanah pihak lain, terpisah dari kepemilikan tanah itu sendiri. Keduanya merupakan hak properti riil yang independen, yang dibuat melalui akta notaris, dan dapat dialihkan atau dibebani.

Seorang pemilik rumah tidak boleh mengusir penyewa atas inisiatif sendiri; diperlukan putusan pengadilan. Prosesnya biasanya dimulai dengan surat panggilan yang meminta pembatalan perjanjian sewa dan pengusiran, misalnya karena tunggakan sewa. Jika pengadilan mengabulkan klaim tersebut, pengusiran dapat dilakukan dengan bantuan juru sita. Dalam kasus mendesak, proses permohonan bantuan sementara terkadang dimungkinkan.

Dalam bisnis properti komersial, risikonya tinggi dan aspek hukum, pajak, serta strukturnya kompleks. Investigasi menyeluruh akan memetakan risiko-risiko seperti kontrak sewa yang ada, hak guna lahan, pembatasan hukum publik, kontaminasi tanah, dan batasan rencana tata ruang. Dengan mengidentifikasi risiko-risiko ini sebelum penandatanganan, pembeli dapat menyesuaikan harga, ketentuan, atau jaminan, atau memutuskan untuk membatalkan transaksi.

VvE (Venture, Vitley, and Equity) wajib, antara lain, mengadakan rapat tahunan, memelihara dana cadangan untuk pemeliharaan besar, dan mengasuransikan bangunan. Sejak tahun 2018, berlaku kontribusi minimum wajib untuk dana cadangan. Jika Anda membeli apartemen, selalu tanyakan tentang kesehatan keuangan dan risalah rapat VvE.

Jika penjual menyembunyikan cacat yang diketahuinya yang menghambat penggunaan normal properti, ia mungkin bertanggung jawab meskipun ada klausul "dibeli apa adanya". Pembeli dapat menuntut perbaikan, kompensasi, atau, dalam kasus serius, pembatalan pembelian. Pemberitahuan cacat tepat waktu sangat penting.

Penyewaan kembali biasanya hanya diperbolehkan dengan persetujuan pemilik rumah, dan perjanjian sewa seringkali secara tegas melarangnya. Penyewaan kembali yang melanggar hukum dapat menyebabkan pemutusan perjanjian sewa dan kewajiban untuk menyerahkan keuntungan apa pun. Pemerintah daerah juga seringkali memberlakukan aturan mereka sendiri tentang penyewaan jangka pendek.

Dengan sewa tanah, Anda dapat menggunakan tanah orang lain dengan imbalan membayar biaya berkala (canon), sedangkan hak membangun menjadikan Anda pemilik bangunan atau struktur di atas atau di dalam tanah orang lain. Keduanya adalah hak milik yang ditetapkan di hadapan notaris dan terdaftar di Kantor Pendaftaran Tanah.

Pembeli rumah perseorangan memiliki masa tenggang tiga hari sesuai undang-undang setelah menerima perjanjian pembelian yang telah ditandatangani dan kemudian dapat membatalkan pembelian tanpa memberikan alasan. Selain itu, syarat pendahuluan, misalnya untuk pembiayaan, menawarkan jalan keluar dalam jangka waktu yang disepakati.