Kepemilikan dan hak sewa jangka panjang keduanya merupakan hak milik dalam hukum Belanda, dan perbedaannya terletak pada apa yang Anda miliki. Seorang pemilik memegang tanah dan segala sesuatu yang melekat secara permanen padanya berdasarkan Pasal 5:1 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda (BW). Seorang penyewa ( erfpachter ) memegang hak milik berdasarkan Pasal 5:85 BW untuk memegang dan menggunakan tanah milik orang lain, biasanya pemerintah kota atau pemilik tanah institusional, dengan imbalan sewa tanah ( canon ) dan dengan syarat-syarat yang tercatat dalam akta.
Berikut tiga perbedaan praktis. Pertama adalah biaya dari waktu ke waktu: sewa tanah harus dibayarkan, dan jika hak sewa berlaku dalam periode tertentu dan bukan selamanya, sewa akan dinilai ulang di akhir setiap periode, yang dapat menyebabkan peningkatan yang substansial. Kedua adalah ketentuan itu sendiri. Akta hak sewa mengatur apa yang boleh dibangun, bagaimana properti tersebut dapat digunakan, apakah perubahan memerlukan persetujuan, dan apa yang terjadi di akhir masa sewa, dan ketentuan tersebut mengikat pembeli selanjutnya. Ketiga adalah pembiayaan: pemberi pinjaman menilai hak sewa yang terbatas waktu secara berbeda dari kepemilikan penuh, dan jangka waktu dengan sisa tahun yang lebih sedikit daripada hipotek membatasi jumlah yang dapat Anda pinjam.
Ketika masa sewa berakhir, Pasal 5:99 BW memberikan hak kepada penyewa untuk mendapatkan kompensasi atas nilai bangunan dan pekerjaan yang masih ada di tanah tersebut, kecuali jika akta tersebut secara sah mengatur sebaliknya. Oleh karena itu, membaca akta, bukan brosur penjualan, adalah langkah penting sebelum membeli.
Di bawah ini kami menjabarkan hak dan kewajiban masing-masing pihak, menjelaskan cara kerja revisi sewa tanah dan pembelian hak, serta apa yang perlu diperiksa dalam ketentuan sewa sebelum Anda berkomitmen.
Kepemilikan atau hak sewa: apa perbedaannya?
Dengan kepemilikan penuh, Anda memiliki tanah dan bangunan. Dengan hak sewa, Anda memiliki bangunan dan hak untuk menggunakan tanah tersebut, tetapi tanah itu sendiri milik orang lain.
In Amsterdam Di beberapa kota Belanda lainnya, sebagian besar lahan diberikan dalam bentuk hak sewa oleh pemerintah kota. Membeli rumah atau tempat usaha di sana seringkali berarti membeli hak sewa, bukan kepemilikan penuh. Hal itu memengaruhi biaya Anda, apa yang dapat Anda lakukan dengan properti tersebut, dan berapa banyak yang dapat Anda pinjam. Perbedaannya jauh lebih luas daripada sekadar siapa yang membayar tagihan mana.
Perlu dicatat bahwa kata bahasa Inggris "leasehold" juga dapat berarti menyewa. Leasehold Belanda ( erfpacht ) bukanlah perjanjian sewa: ini adalah hak milik yang dapat Anda jual, gadaikan, dan wariskan kepada ahli waris Anda. Kita akan membahas kembali tentang menyewa di bagian selanjutnya dari artikel ini.
Singkatnya: perbandingan antara kepemilikan dan hak sewa.
Tabel tersebut menyajikan perbedaan utama secara sekilas.
| Aspek | Kepemilikan | Hak Sewa (erfpacht) |
|---|---|---|
| Apa yang Anda miliki | Tanah dan bangunan (Pasal 5:1 BW) | Bangunan dan hak untuk menggunakan tanah (Pasal 5:85 BW) |
| Pembayaran berkelanjutan untuk tanah tersebut | None | Sewa tanah, kecuali jika dibeli secara terpisah |
| Durasi | Tak terbatas | Bersifat abadi, berkelanjutan dalam periode tertentu, atau untuk jangka waktu tetap, tergantung pada akta tersebut. |
| Penggunaan dan perubahan | Gratis, sesuai dengan hukum publik seperti peraturan zonasi dan perizinan. | Gratis, kecuali jika akta kepemilikan menyatakan sebaliknya; akta kepemilikan seringkali berisi pembatasan. |
| Pengalihan dan pewarisan | Gratis | Gratis, kecuali jika akta tersebut mensyaratkan persetujuan pemilik tanah (Pasal 5:91 BW) |
| Biaya pemeliharaan dan properti | Untuk pemilik | Untuk penyewa |
| Ujung kanan | Tidak berlaku | Ganti rugi atas bangunan, kecuali jika dikecualikan secara sah (Pasal 5:99 BW) |
Apa arti kepemilikan menurut hukum Belanda?
Kepemilikan adalah hak paling komprehensif yang dapat dimiliki seseorang atas suatu harta benda (Pasal 5:1 BW). Pemilik dapat menggunakan harta benda tersebut secara bebas, asalkan menghormati hak orang lain dan hukum.
Kepemilikan tanah mencakup bangunan dan pekerjaan yang melekat secara permanen padanya (Pasal 5:20 BW). Dalam praktiknya, "penggunaan bebas" selalu dibatasi oleh hukum publik: rencana lingkungan dan tata ruang ( omgevingsplan ) menentukan apa yang boleh dibangun dan bagaimana properti tersebut boleh digunakan, dan banyak perubahan memerlukan izin. Untuk apartemen, akta pembagian dan peraturan asosiasi pemilik ( Vereniging van Eigenaars , VvE) juga berlaku.
Seorang pemilik dapat menjual, memberikan, menggadaikan, dan mewariskan properti tersebut kepada ahli warisnya tanpa persetujuan siapa pun. Pemilik menanggung semua biaya: pemeliharaan, asuransi, pajak properti ( onroerendezaakbelasting , OZB) dan, untuk apartemen, kontribusi kepada VvE.
Apa itu hak sewa (leasehold)?erfpacht)?
Hak sewa adalah hak milik yang memberi Anda hak untuk menguasai dan menggunakan tanah milik orang lain (Pasal 5:85 BW). Sebagai imbalannya, Anda biasanya membayar sewa tanah, dan Anda harus mematuhi ketentuan yang tercantum dalam akta tersebut.
Hak sewa dibuat melalui akta notaris yang terdaftar di Kantor Pendaftaran Tanah ( Kadaster ). Hukum properti Belanda memperlakukannya sebagai hak nyata: hak ini mengikat setiap pemilik tanah selanjutnya dan setiap penyewa selanjutnya. Kecuali akta tersebut menetapkan sebaliknya, penyewa memiliki hak yang sama untuk menggunakan tanah seperti pemilik (Pasal 5:89 BW).
Apa saja jenis kepemilikan sewa yang ada?
- Hak sewa abadi (eeuwigdurende erfpacht): hak tersebut tidak memiliki tanggal berakhir. Sewa tanah dapat dibayar setiap tahun atau dibayar di muka. Amsterdam telah menerbitkan hak sewa baru berdasarkan hal ini sejak tahun 2016 dan menawarkan skema peralihan kepada pemegang hak sewa yang sudah ada.
- Hak sewa berkelanjutan (voortdurende erfpacht): Hak tersebut tidak memiliki tanggal berakhir, tetapi sewa tanah ditetapkan untuk suatu periode, misalnya 50 atau 75 tahun, dan dinilai ulang pada akhir setiap periode. Penilaian ulang tersebut dapat menyebabkan peningkatan yang tajam.
- Hak sewa jangka tetap: hak berakhir pada tanggal yang telah ditentukan. Pada akhir masa sewa, tanah dikembalikan kepada pemilik tanah, dan penyewa berhak atas kompensasi untuk bangunan tersebut, kecuali jika dikecualikan secara sah.
Apa itu sewa tanah dan bagaimana perubahannya?
Sewa tanah ( canon ) adalah pembayaran untuk penggunaan tanah. Sewa tanah sering kali diindeks setiap tahun sesuai inflasi dan, dalam sewa jangka panjang, dinilai ulang pada akhir setiap periode, biasanya berdasarkan nilai tanah pada saat itu. Banyak penyewa telah melunasi sewa tanah untuk jangka waktu tertentu atau selamanya, dengan membayar sejumlah uang sekaligus.
Masa pelunasan pajak melindungi Anda hingga tanggal berakhirnya. Setelah itu, sewa tanah baru akan berlaku. Periksa tanggal berakhirnya periode saat ini dengan cermat: jika berakhir dalam beberapa tahun, sewa tanah baru dapat secara signifikan memengaruhi nilai properti dan biaya bulanan Anda.
Apa saja isi dari syarat dan ketentuan umum tersebut?
Sebagian besar kotamadya menggunakan ketentuan sewa umum ( algemene bepalingen ), yang dinyatakan berlaku dalam akta tersebut. Ketentuan ini sering kali memuat aturan tentang:
- penggunaan yang diizinkan, misalnya hanya untuk hunian atau tidak ada bisnis perhotelan;
- persetujuan untuk perubahan, perluasan, atau perubahan penggunaan, terkadang dengan pembayaran tambahan;
- pengindeksan dan penilaian ulang sewa tanah;
- kewajiban untuk memelihara dan mengasuransikan bangunan;
- denda atau pemutusan hubungan kerja jika ketentuan dilanggar.
Ketentuan umum yang berlaku memiliki versi yang berbeda tergantung pada kapan hak sewa tersebut dibuat. Selalu periksa versi mana yang berlaku untuk properti yang Anda beli.
Bagaimana hak dan kewajiban berbeda dalam praktiknya?
Pada praktiknya, penyewa hampir sama dengan pemilik: mereka menanggung biaya dan risiko bangunan, dapat menjualnya, dan mewariskannya kepada orang lain. Perbedaannya terletak pada biaya sewa tanah dan ketentuan yang ditetapkan oleh pemilik tanah.
Kontrol atas properti
Seorang pemilik dapat mengubah properti dalam kerangka hukum publik. Seorang penyewa pada prinsipnya dapat melakukan hal yang sama (Pasal 5:89 BW), tetapi akta tersebut seringkali mensyaratkan persetujuan pemilik tanah untuk perluasan, perubahan penggunaan, atau pembagian properti menjadi apartemen. Bertindak tanpa persetujuan dapat mengakibatkan denda atau, dalam kasus yang serius, pemutusan kontrak.
Biaya dan kewajiban
Baik pemilik maupun penyewa membayar biaya pemeliharaan dan asuransi. Penyewa juga membayar sewa tanah. Pajak properti (OZB) untuk pemilik dibayar oleh orang yang memegang properti berdasarkan kepemilikan atau hak properti lainnya, jadi dengan sistem sewa-menyewa, penyewa yang membayarnya. Anggapan lama bahwa penyewa memiliki "kewajiban pemeliharaan terbatas" adalah kesalahpahaman yang didasarkan pada penyewaan; dalam sistem sewa-menyewa Belanda, pemeliharaan menjadi tanggung jawab penyewa.
Pengalihan dan pewarisan
Hak sewa dapat dijual, digadaikan, dan diwariskan seperti hak milik. Akta tersebut mungkin mensyaratkan persetujuan pemilik tanah untuk pengalihan (Pasal 5:91 BW). Jika pemilik tanah menolak tanpa alasan yang wajar, pengadilan subdistrik dapat mengganti persetujuan tersebut. Dalam hal warisan, hak sewa beralih kepada ahli waris; tidak diperlukan persetujuan. Bagi pembeli dari luar negeri, aturannya sama; untuk aspek lintas batas, lihat artikel kami tentang hukum bisnis internasional.
Apakah pemilik tanah dapat mengakhiri hak sewa tersebut?
Hanya dalam kasus-kasus terbatas. Berdasarkan Pasal 5:87 BW, pemilik tanah hanya dapat mengakhiri sewa jika penyewa gagal membayar sewa tanah selama dua tahun berturut-turut atau melakukan pelanggaran serius terhadap kewajiban lainnya. Pemilik tanah kemudian harus membayar penyewa nilai sewa, dikurangi utang penyewa. Penyewa dapat mengakhiri sewa sendiri, kecuali akta tersebut mengatur sebaliknya.
Pada akhir masa sewa, mantan penyewa berhak atas kompensasi atas nilai bangunan yang masih ada (Pasal 5:99 BW). Akta tersebut hanya dapat mengecualikan kompensasi tersebut dalam kasus-kasus tertentu, misalnya ketika tanah tersebut tidak diperuntukkan untuk perumahan, atau ketika masa sewa berakhir karena penyewa mengakhirinya.
Bagaimana kepemilikan hak sewa memengaruhi pembiayaan dan pajak?
Properti hak sewa dapat dibiayai dengan hipotek, tetapi pemberi pinjaman akan meneliti dengan cermat persyaratannya. Biaya sewa tanah adalah biaya tetap yang mengurangi kapasitas pinjaman Anda, dan jangka waktu tersisa yang singkat dapat menjadi masalah.
Hipotek
Pihak pemberi pinjaman memperhitungkan biaya sewa tanah saat menghitung jumlah pinjaman yang dapat Anda peroleh. Dengan hak sewa jangka tetap, atau periode pembelian yang akan segera berakhir, banyak pemberi pinjaman mensyaratkan jangka waktu tersebut setidaknya sama lamanya dengan masa hipotek. Dengan hak sewa abadi dan sewa tanah yang dibeli selamanya, properti tersebut biasanya diperlakukan hampir seperti kepemilikan penuh.
Pajak
Untuk rumah yang Anda tinggali, pembayaran sewa tanah secara berkala dapat dikurangkan sebagai biaya rumah Anda sendiri ( eigen woning ) untuk pajak penghasilan Belanda. Pembayaran sekaligus untuk melunasi sewa tanah tidak dapat dikurangkan. Jika Anda meminjam uang untuk melunasi sewa tanah, bunga pinjaman tersebut pada prinsipnya dapat dikurangkan sebagai bunga hipotek. Periksa situasi Anda sendiri dengan penasihat pajak; kami tidak memberikan nasihat tentang penataan pajak.
Apa arti pilihan tersebut bagi individu dan bisnis?
Bagi sebagian besar pembeli, pilihan tersebut tidak bebas: apakah properti dijual dengan hak milik atau hak sewa bergantung pada lahannya. Pertanyaan sebenarnya adalah apakah kondisi hak sewa dan biaya sewa tanah dapat diterima, dan apa artinya bagi harga.
untuk Individu
Rumah dengan status hak sewa seringkali lebih murah untuk dibeli daripada rumah sejenis dengan kepemilikan penuh, tetapi Anda harus membayar sewa tanah atau telah membayar biaya pelunasan. Bandingkan total biaya selama periode yang Anda harapkan untuk tinggal di sana, termasuk perkiraan sewa tanah setelah penilaian ulang. Pertimbangkan juga untuk menjual di kemudian hari: hak sewa dengan sewa tanah yang tidak menguntungkan atau periode yang akan segera berakhir dapat membuat properti lebih sulit untuk dijual.
Untuk bisnis
Bisnis yang membeli lahan sewa harus lebih memperhatikan penggunaan yang diizinkan dalam akta kepemilikan. Perubahan dari penggunaan kantor menjadi hunian atau perhotelan seringkali memerlukan persetujuan dan terkadang biaya sewa lahan yang lebih tinggi. Untuk lahan industri, pemilik lahan dapat memberlakukan kondisi khusus pada aktivitas dan dampak lingkungan.
Hak sewa bukan berarti menyewakan
Banyak bisnis menggunakan istilah “leasing” untuk merujuk pada penyewaan tempat usaha. Dalam hukum Belanda, hal itu disebut perjanjian sewa ( huurovereenkomst ), bukan hak sewa. Penyewa tidak memperoleh hak milik dan tidak menanggung biaya bangunan. Untuk tempat usaha ritel dan perhotelan, penyewa memiliki perlindungan yang kuat, termasuk jangka waktu minimum lima tahun ditambah lima tahun (Pasal 7:292 BW); untuk kantor, perlindungannya lebih terbatas (Pasal 7:230a BW).
Pilihan antara menyewa dan membeli properti adalah keputusan bisnis. Menyewa membutuhkan modal yang lebih sedikit dan memberikan fleksibilitas, misalnya untuk perusahaan rintisan yang berkembang pesat. Membeli, baik kepemilikan penuh maupun sewa, memberikan kendali dan stabilitas, dan nilai properti menjadi tanggung jawab Anda. Hal ini berlaku untuk risiko dan manfaatnya.
| Kriterium | Membeli kepemilikan | Membeli dengan hak sewa | Menyewa |
|---|---|---|---|
| Investasi awal | High | Tinggi, seringkali sedikit lebih rendah daripada kepemilikan. | Rendah |
| Pembayaran berkelanjutan untuk tanah atau bangunan | None | Sewa tanah, kecuali jika dibeli secara terpisah | Menyewa |
| Membangun ekuitas | Ya | Ya, tergantung pada kondisinya. | Tidak |
| pemeliharaan | pemilik | Penyewa | Sebagian besar pemilik rumah, tergantung pada kesepakatan. |
| Fleksibilitas untuk pergi | Penjualan diperlukan | Penjualan diperlukan | Pengakhiran berdasarkan perjanjian sewa |
Apa yang perlu Anda periksa sebelum membeli properti hak sewa?
Akta kepemilikan, syarat dan ketentuan umum, serta posisi sewa tanah. Notaris hukum perdata mendaftarkan pengalihan hak milik, tetapi memeriksa apakah syarat dan ketentuan tersebut sesuai dengan rencana Anda adalah tanggung jawab Anda, dan perjanjian pembelian biasanya ditandatangani sebelum notaris terlibat.
- Jenis hak sewa apa ini: abadi, berkelanjutan, atau jangka waktu tetap?
- Berapakah biaya sewa tanah saat ini, apakah sudah dibayar lunas, dan sampai kapan?
- Kapan periode saat ini berakhir, dan bagaimana cara menghitung sewa tanah yang baru?
- Syarat dan ketentuan umum mana yang berlaku, dan versi mana?
- Penggunaan apa yang diizinkan, dan apakah itu sesuai dengan rencana Anda?
- Apakah Anda memerlukan persetujuan untuk perubahan, pemisahan, atau perubahan penggunaan?
- Apakah akta tersebut mensyaratkan persetujuan untuk pengalihan?
- Apakah biaya sewa tanah dapat dilunasi, atau dapatkah Anda beralih ke hak sewa abadi atau kepemilikan penuh? Beberapa pemerintah daerah menawarkan skema semacam itu.
- Apakah pemberi pinjaman Anda menerima ketentuan hak sewa tersebut?
Sertakan klausul dalam perjanjian pembelian yang memungkinkan Anda untuk menarik diri jika kondisi kepemilikan ternyata berbeda dari yang telah diberitahukan kepada Anda. Konsumen yang membeli rumah juga memiliki masa tenggang tiga hari setelah perjanjian pembelian yang telah ditandatangani diserahkan (Pasal 7:2 BW).
Singkatnya
- Seorang pemilik memiliki tanah dan bangunan; seorang penyewa memiliki bangunan dan hak milik untuk menggunakan tanah orang lain (Pasal 5:1 dan 5:85 BW).
- Dengan sistem sewa guna usaha (leasehold), Anda membayar sewa tanah, yang dapat dinilai ulang di akhir setiap periode, kecuali jika telah dibeli.
- Penyewa menanggung biaya pemeliharaan dan pajak properti, dan dapat menjual, menggadaikan, dan mewariskan hak sewa kepada ahli waris, dengan tunduk pada persyaratan persetujuan apa pun yang tercantum dalam akta.
- Pemilik tanah hanya dapat mengakhiri perjanjian sewa jika terjadi tunggakan sewa tanah selama dua tahun atau pelanggaran serius, dan kemudian harus memberikan kompensasi kepada penyewa.
- Bacalah akta dan ketentuan umum sebelum Anda menandatangani perjanjian pembelian, dan periksa ketentuan sewa tanah serta persyaratan dari pemberi pinjaman Anda.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa perbedaan utama antara kepemilikan dan sewa?
Dengan kepemilikan penuh, Anda memiliki tanah dan bangunan. Dengan hak sewa (erfpacht), Anda memiliki bangunan dan hak milik untuk menggunakan tanah yang menjadi milik orang lain, biasanya pemerintah kota, sebagai imbalan atas sewa tanah dan dengan ketentuan yang tercantum dalam akta.
Apakah kepemilikan hak sewa umum di Belanda?
Ya, terutama di beberapa kota. AmsterdamSebagai contoh, sebagian besar lahannya diberikan dalam bentuk hak sewa, dan sejak tahun 2016 hak sewa baru di sana bersifat abadi. Kotamadya lain juga menggunakan hak sewa, dan beberapa menawarkan skema untuk membeli hak sewa tanah atau mengubahnya menjadi kepemilikan penuh.
Siapa yang membayar biaya pemeliharaan dan pajak properti dalam perjanjian sewa?
Pemegang hak sewa. Dalam perjanjian sewa di Belanda, pemegang hak sewa menanggung biaya pemeliharaan dan asuransi bangunan serta membayar pajak properti, di samping sewa tanah. Sewa tanah berkala untuk rumah yang Anda tinggali dapat dikurangkan dari pajak penghasilan; pembelian sekaligus tidak dapat dikurangkan.
Apakah saya bisa menjual atau mewariskan properti hak sewa kepada ahli waris saya?
Ya. Hak sewa dapat dijual, digadaikan, dan diwariskan. Akta tersebut mungkin mensyaratkan persetujuan pemilik tanah untuk penjualan; jika pemilik tanah menolak tanpa alasan yang wajar, pengadilan subdistrik dapat mengganti persetujuan tersebut (Pasal 5:91 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda). Persetujuan tidak diperlukan untuk pewarisan.
Bagaimana kita bisa membantu?
Dari kantor kami di Eindhoven ke Amsterdam, Law & More Memberikan konsultasi kepada individu dan bisnis mengenai pembelian properti, ketentuan sewa guna usaha, sengketa dengan pemilik tanah, dan sewa komersial. Anda dapat menemukan informasi lebih lanjut di situs web kami. situs utama, atau kontak Law & More langsung.
Tidak yakin dengan situasi Anda? Ceritakan kepada kami tentang keadaan Anda. Kami akan memberi tahu Anda pilihan yang tersedia dalam satu hari kerja.
Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan Law & More Yang dapat membantu Anda dalam hal ini dijelaskan di halaman kami. pengacara sewa .
