Apa yang dianggap sebagai renovasi menurut hukum Belanda?
Usulan yang masuk akal, dan kapan Anda harus bekerja sama.
Renovasi selama masa sewa berlangsung tunduk pada usulan yang wajar sebagaimana diatur dalam pasal 7:220 ayat 2 BW. Pemilik rumah mengajukan rencana tersebut kepada Anda secara tertulis; jika usulan tersebut wajar, Anda harus bekerja sama, dan jika tidak, Anda dapat menolak. Tidak ada jangka waktu pemberitahuan yang diatur dalam undang-undang untuk usulan itu sendiri, yang mengejutkan banyak penyewa, tetapi ketiadaan tenggat waktu berlaku dua arah: pemilik rumah tidak dapat memulai pekerjaan berdasarkan surat yang belum Anda setujui. Suatu usulan dinilai berdasarkan isinya, dan usulan yang serius menjelaskan apa yang akan dilakukan, mengapa kerja sama Anda diperlukan, berapa lama waktu yang dibutuhkan, berapa biaya yang akan dikeluarkan pemilik rumah, berapa kenaikan sewa yang diusulkan, dan apa yang terjadi pada Anda selama pekerjaan berlangsung. Usulan yang menyebutkan kenaikan sewa tanpa menunjukkan investasi di baliknya sulit dinilai dan, karena alasan itu saja, sulit disebut wajar. kewajiban tuan tanah Ketentuan yang berlaku selama masa sewa Anda tidak hilang selama renovasi; properti harus tetap layak huni dan kenyamanan Anda harus dihormati sejauh pekerjaan memungkinkan. Kompleks bangunan diperlakukan berbeda. Jika renovasi menyangkut bangunan atau blok yang terdiri dari setidaknya sepuluh tempat tinggal atau unit bisnis yang membentuk satu kesatuan, pasal 7:220 ayat 3 BW menganggap proposal tersebut wajar setelah setidaknya tujuh puluh persen penyewa menyetujuinya. Jika Anda termasuk minoritas, Anda tidak terikat secara otomatis: Anda dapat mengajukan permohonan ke pengadilan subdistrik untuk mendapatkan putusan bahwa proposal tersebut tetap tidak wajar, dan Anda harus melakukannya dalam waktu delapan minggu setelah pemilik properti memberi tahu Anda secara tertulis bahwa ambang batas tujuh puluh persen telah tercapai. Jika Anda melewatkan batas waktu tersebut, proposal tersebut akan merugikan Anda. Ini adalah tenggat waktu terberat dalam bidang hukum ini.Ketika pemilik rumah harus mengakhiri masa sewa
Renovasi saja tidak mengakhiri masa sewa. Pasal 7:220 ayat 4 BW secara tegas menyatakan demikian, dan ini penting: pemilik rumah tidak dapat menjadikan pembongkaran atau renovasi besar-besaran sebagai alasan mengapa masa sewa Anda telah berakhir. Jika pekerjaan tersebut benar-benar tidak dapat dilakukan selama masa sewa masih berlaku, pemilik rumah harus mengakhiri perjanjian, dan untuk tempat tinggal, itu berarti menggunakan dasar hukum yang berlaku. Dasar hukumnya adalah penggunaan mendesak berdasarkan Pasal 7:274 ayat 1 sub c BW, dan Pasal 7:274 ayat 3 sub a BW menegaskan bahwa renovasi yang tidak dapat dilakukan tanpa mengakhiri masa sewa dianggap sebagai penggunaan mendesak tersebut. Anda bebas untuk menolak pemberitahuan tersebut. Pemilik rumah kemudian harus mengajukan gugatan ke pengadilan subdistrik, yang hanya akan mengakhiri masa sewa jika keadaan mendesak tersebut terbukti, jika tersedia tempat tinggal alternatif yang sesuai untuk Anda, dan setelah mempertimbangkan kedua belah pihak. Pengadilan juga menetapkan tanggal di mana Anda harus meninggalkan tempat tinggal dan dapat memberikan kontribusi untuk biaya pindahan Anda. Ini adalah hambatan nyata, bukan sekadar formalitas, dan itulah mengapa sebagian besar pemilik properti lebih memilih jalur proposal yang masuk akal. Jika sampai pada tahap itu, maka... proses penggusuran dan aturan tentang pengakhiran perjanjian tanpa batas waktu Ada baiknya membaca ini sebelum Anda menanggapi. Poin praktis yang perlu diingat: menolak kenaikan sewa tidak sama dengan menolak pekerjaan renovasi. Pengadilan yang diminta untuk mengakhiri masa sewa Anda akan mempertimbangkan apakah Anda menghalangi renovasi itu sendiri. Tolak kenaikan uang tersebut secara tertulis, bekerja sama dengan para kontraktor, dan Anda akan memisahkan kedua masalah tersebut.Pindah sementara selama pengerjaan proyek, dan tunjangan relokasi.
Seberapa besar biaya sewa tambahan yang dapat dibenarkan untuk renovasi?
Jawabannya sepenuhnya bergantung pada segmen mana rumah Anda berada, dan di sinilah panduan lama yang beredar online cenderung menyesatkan. Di segmen yang diatur dan pasar menengah, sewa dibatasi oleh sistem penilaian perumahan (woningwaarderingsstelsel(WWS), yang memberi skor pada hunian berdasarkan luas lantai, nilai WOZ resmi, fasilitas, label energi, ruang luar, dan fitur lainnya. Perbaikan menambah poin, poin meningkatkan sewa wajar maksimum, dan pemilik rumah dapat mengusulkan kenaikan berdasarkan hal tersebut sesuai dengan pasal 7:255 BW. Dua batasan berlaku. Sewa baru tidak boleh melebihi maksimum yang diizinkan oleh poin, sehingga pemilik rumah yang sudah mengenakan harga maksimum tidak mendapatkan keuntungan apa pun dari pekerjaan tersebut. Dan kenaikan dihitung dari investasi aktual: Huurcommissie menerapkan panduan kebijakan yang menetapkan setiap jenis pekerjaan perkiraan umur ekonomis, membagi investasi dengan umur tersebut dalam bulan, dan mengurangi subsidi atau hibah apa pun yang diterima pemilik rumah. Oleh karena itu, insulasi bersubsidi mendukung kenaikan yang jauh lebih kecil daripada yang ditunjukkan oleh tagihan. Di segmen yang diliberalisasi, WWS tidak membatasi sewa dan Huurcommissie tidak memiliki wewenang atas tingkatnya. Yang berlaku adalah Anda kontrakJika perjanjian tersebut memuat klausul indeksasi, pemilik properti terikat olehnya; jika perjanjian tersebut memuat klausul yang mengizinkan kenaikan tambahan setelah perbaikan, klausul tersebut menjadi dasar dan redaksinya menentukan batas atas. Pemilik properti tanpa dasar kontraktual memerlukan persetujuan Anda, dan jika tidak, harus meminta pengadilan subdistrik. Untuk penjelasan yang lebih lengkap tentang mekanisme tahunan, lihat artikel kami tentang hal tersebut. kenaikan harga sewa di Belanda.Rumah Anda termasuk dalam segmen mana, dan mengapa hal itu berubah pada tahun 2024.
Sejak 1 Juli 2024 huur betaalbare basah telah membagi Pasar sewa di Belanda dibagi menjadi tiga segmen, bukan dua, dan batasnya melewati skor WWS. Hingga 143 poin, hunian mandiri termasuk dalam kategori perumahan sosial yang diatur. Dari 144 hingga 186 poin, hunian tersebut termasuk dalam segmen pasar menengah, yang telah diliberalisasi sebelum tanggal tersebut dan sekarang juga dikendalikan sewanya. Dari 187 poin, sewanya diliberalisasi, dan sewanya adalah yang disepakati oleh para pihak. Konsekuensi praktisnya cukup besar. Di dua segmen yang dikendalikan, sewa tidak boleh melebihi maksimum yang diizinkan oleh poin, dan penyewa yang menganggap sewa awal terlalu tinggi dapat meminta Huurcommissie untuk mengujinya dalam waktu enam bulan sejak dimulainya masa sewa berdasarkan pasal 7:249 BW. Pemilik rumah yang menyewakan hunian yang dikendalikan harus menyatakan jumlah poin dan sewa maksimum yang sesuai saat perjanjian dibuat. Batas poin dan sewa maksimum yang terkait dengannya ditetapkan dalam Besluit huurprijzen woonruimte dan diindeks setiap tahun; Komisi Sewa menerbitkan alat perhitungan yang menerapkan aturan yang berlaku, dan alat tersebut, bukan angka dalam sebuah artikel, adalah yang harus Anda andalkan. Perubahan kedua pada musim panas itu mudah terlewatkan. Wet vaste huurcontracten, yang juga berlaku mulai 1 Juli 2024, menjadikan sewa tanpa batas waktu sebagai norma lagi untuk tempat tinggal: sewa jangka tetap sekarang menjadi pengecualian, hanya diperbolehkan dalam kasus-kasus yang tercantum dalam undang-undang. Pedoman yang menyatakan bahwa pemilik rumah dapat membiarkan kontrak dua tahun berakhir untuk melakukan renovasi di antara masa sewa menggambarkan posisi sebelum tahun 2024 dan tidak lagi berlaku untuk sebagian besar sewa tempat tinggal. Tempat usaha komersial adalah rezim yang berbeda sama sekali, seperti yang ditunjukkan oleh perbandingan kami tentang Peraturan sewa komersial dan properti dan artikel kami tentang dampak hukum sewa komersial terhadap bisnis berangkat.Kenaikan sewa tahunan, dan tenggat waktu yang menentukannya.
Bersamaan dengan kenaikan biaya renovasi, ada juga kenaikan tahunan biasa, dan keduanya sering diusulkan dalam surat yang sama. Pisahkan keduanya, karena keduanya mengikuti aturan yang berbeda. Sewa dapat dinaikkan sekali dalam periode dua belas bulan. Pasal 7:252 BW mengharuskan pemilik rumah untuk mengajukan usulan secara tertulis setidaknya dua bulan sebelum tanggal berlakunya sewa baru, dan untuk menyatakan sewa saat ini, sewa yang diusulkan, tanggal mulai berlaku, dan bagaimana Anda dapat mengajukan keberatan. Usulan yang terlambat atau yang tidak mencantumkan rincian tersebut dianggap cacat dan dapat ditolak hanya berdasarkan alasan itu. Untuk hunian yang dikendalikan, persentase maksimum ditetapkan setiap tahun oleh peraturan menteri dan berbeda menurut segmen; untuk hunian yang diliberalisasi, batas atas berasal dari kontrak, dengan tunduk pada batasan hukum atas kenaikan tahunan yang telah diperluas oleh legislatif untuk segmen menengah dan atas. Cari tahu persentase yang berlaku untuk segmen Anda pada tahun yang bersangkutan daripada berasumsi bahwa angka tahun lalu masih berlaku. Jika Anda tidak setuju, nyatakan secara tertulis sebelum tanggal mulai berlaku yang diusulkan. Diam bukanlah netral: usulan yang tidak ditentang akan berlaku. Jika Anda keberatan, pemilik rumah yang menginginkan kenaikan tersebut harus mengajukan permohonan ke Huurcommissie, dan pasal 7:253 BW memberikan waktu tiga bulan sejak tanggal dimulainya kenaikan yang diusulkan untuk melakukannya. Untuk kenaikan setelah perbaikan, jangka waktu tiga bulan yang sama berlaku, terhitung sejak tanggal sewa baru yang diusulkan mulai berlaku. Pihak mana pun yang tidak puas dengan keputusan Huurcommissie memiliki waktu delapan minggu sejak tanggal keputusan dikirim untuk mengajukan masalah tersebut ke pengadilan subdistrik berdasarkan pasal 7:262 BW; jika tidak ada pihak yang melakukannya, para pihak dianggap telah menyetujui keputusan Huurcommissie.Tempat mengajukan keberatan: Huurcommissie atau pengadilan kecamatan
Memilih forum yang salah akan membuang waktu berbulan-bulan, jadi penting untuk bersikap teliti. Huurcommissie (Komisi Sewa) memutuskan tingkat sewa hunian yang dikendalikan: sewa awal, kenaikan tahunan, kenaikan setelah perbaikan, biaya layanan, dan pengurangan sewa karena cacat. Komisi ini tidak dapat memutuskan tingkat sewa yang diliberalisasi, dan tidak memutuskan apakah proposal renovasi itu sendiri masuk akal. Pertanyaan itu menjadi wewenang pengadilan subdistrik, yang juga merupakan forum untuk setiap sengketa tentang sewa yang diliberalisasi, tentang klausul indeksasi, dan tentang pengakhiran sewa. Prosedur Huurcommissie sengaja dibuat mudah diakses. Anda mengajukan permohonan dengan perjanjian sewa, surat dari pemilik rumah, dan bukti Anda; biayanya terjangkau dan akan dikembalikan kepada pihak yang menang. Keputusan tersebut mengikat kedua belah pihak kecuali salah satu pihak mengajukannya ke pengadilan subdistrik dalam jangka waktu delapan minggu. Konsultasi awal gratis tersedia dari Juridisch Loket (Kantor Hukum), dan... pengacara sewa Penting untuk memberikan instruksi begitu jumlah atau pekerjaan yang dilakukan menjadi substansial. Jika kasus sampai ke pengadilan dan hasilnya merugikan Anda, catatan kami tentang cara mengajukan banding atas suatu keputusan Berikut penjelasannya. Satu isu penting perlu disorot. Banyak perjanjian sewa yang telah diliberalisasi memuat klausul yang memungkinkan kenaikan sewa sebesar inflasi ditambah persentase tambahan tetap. Serangkaian pengadilan Belanda telah memutuskan bahwa klausul tersebut dapat menjadi ketentuan yang tidak adil berdasarkan hukum konsumen Uni Eropa jika penyewa adalah konsumen, dengan konsekuensi bahwa seluruh klausul tersebut batal daripada hanya dikurangi menjadi elemen inflasi. Kasus hukum masih berkembang dan hasilnya bergantung pada kata-kata yang digunakan, tetapi ini adalah argumen serius dan sedang dijalankan dengan sukses. Jika perjanjian Anda memuat klausul semacam itu, mintalah agar klausul tersebut dibaca berdasarkan aturan yang berlaku. ketentuan kontrak yang tidak adil sebelum Anda membayar kenaikan harga.Membuat file sebelum Anda mengajukan keberatan.
Perselisihan semacam ini dimenangkan berdasarkan dokumen. Simpan perjanjian sewa dan semua lampirannya, proposal renovasi dari pemilik rumah dan spesifikasinya, surat kenaikan sewa beserta tanggal penerimaannya, keberatan tertulis Anda, dan bukti pembayaran Anda. Mintalah pemilik rumah untuk memberikan rincian investasi dan bukti subsidi apa pun: Anda berhak untuk menguji perhitungan tersebut, dan pemilik rumah yang tidak mau memberikan angka-angka tersebut akan melemahkan kasus mereka sendiri. Foto properti sebelum pekerjaan dimulai dan selama pekerjaan berlangsung, dan catat tanggal dimulainya, berhentinya, dan selesainya pekerjaan. Jika gangguan melebihi apa yang diusulkan, catatan tersebutlah yang mendukung klaim pengurangan sewa. Poin-poin umum dalam panduan kami tentang memahami hukum sewa menyewa di Belanda berlaku di sini juga, dan mengetahui apa yang mungkin dituntut oleh seorang penyewa Menjaga agar korespondensi tetap singkat.Menyewa tempat tinggal sebagai ekspatriat atau pekerja yang ditugaskan
Kewarganegaraan tidak berpengaruh pada hal-hal di atas. Perlindungan dalam Buku 7 Kitab Undang-Undang Perdata adalah hukum wajib dan tidak dapat diabaikan melalui perjanjian, apa pun bahasa perjanjiannya dan apa pun yang tertulis tentang penyewa yang menerima kenaikan di masa mendatang. Terjemahan bahasa Inggris memang memudahkan, tetapi jika versi bahasa Belanda dan Inggris berbeda, teks bahasa Belanda yang akan ditafsirkan, jadi bacalah keduanya sebelum menandatangani. Dua situasi memang memerlukan perhatian ekstra. Jika akomodasi diatur melalui pemberi kerja atau agen, pastikan siapa pemilik properti dan siapa tuan tanah Anda, karena pihak yang mengirimkan faktur tidak selalu merupakan pihak yang memiliki kewajiban. Dan jika perumahan dan pekerjaan tercantum dalam kontrak yang sama, pemutusan hubungan kerja dapat memengaruhi hak untuk tinggal; itu adalah rezim yang berbeda dari sewa tempat tinggal biasa dan harus diperiksa sebelum, bukan setelah, renovasi diumumkan. aturan kenaikan tahunan Terapkan cara yang sama setelah Anda mengetahui segmen mana tempat tinggal tersebut berada.Apa Law & More bisa lakukan
Perjanjian sewa kami dan pengacara real estate Menilai proposal renovasi, menguji apakah kenaikan yang diusulkan didukung oleh investasi dan poin yang relevan, melakukan proses di hadapan Huurcommissie dan pengadilan subdistrik, serta memberi nasihat kepada pemilik properti tentang cara menjalankan prosedur dengan benar sejak awal. Jika Anda telah menerima proposal atau kenaikan dan tidak yakin apakah itu tepat, kirimkan surat dan perjanjian sewa kepada kami dan kami akan memberi tahu Anda posisi Anda.Pertanyaan yang sering diajukan
Pemilik properti wajib mengikuti prosedur hukum yang ketat ketika menaikkan sewa setelah renovasi, dan penyewa memiliki hak yang jelas untuk menentang kenaikan tersebut melalui jalur resmi. Besarnya kenaikan tergantung pada biaya sebenarnya, masa pakai perbaikan, dan apakah properti tersebut diatur atau diliberalisasi.Apa saja batasan hukum untuk kenaikan sewa setelah renovasi di Belanda?
Kenaikan sewa dihitung dengan membagi investasi pemilik properti dengan jumlah bulan dalam masa manfaat ekonomi perbaikan tersebut. Komisi Sewa menerbitkan panduan kebijakan yang mencantumkan pekerjaan renovasi tertentu dan perkiraan masa manfaat rata-ratanya.
Hanya biaya aktual yang dihitung. Jika pemilik rumah Anda menerima subsidi atau hibah untuk langkah-langkah keberlanjutan, ini harus dikurangkan dari total investasi sebelum menghitung kenaikan sewa bulanan.
Untuk properti yang tidak diliberalisasi, sewa baru tidak boleh melebihi sewa dasar maksimum (kale huur) bahkan setelah renovasi. Batasan ini memberikan perlindungan penting bagi penyewa di perumahan yang diatur.
Berapa lama pemberitahuan yang harus diberikan pemilik rumah sebelum menaikkan sewa karena renovasi?
Pemilik rumah Anda wajib memberikan proposal renovasi yang wajar sebelum memulai pekerjaan apa pun. Proposal ini harus mencakup jenis pekerjaan yang direncanakan, konsekuensi finansial bagi pemilik rumah, dan kenaikan sewa yang diusulkan.
Undang-undang tidak menetapkan jangka waktu pemberitahuan yang tepat untuk proposal itu sendiri. Namun, pemilik rumah Anda tidak dapat begitu saja memaksakan perubahan atau memulai pekerjaan tanpa persetujuan Anda terlebih dahulu.
Jika Anda dan pemilik rumah mencapai kesepakatan, sewa baru akan berlaku sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati. Jika Anda tidak setuju, permohonan kepada Komisi Sewa harus diajukan dalam waktu tiga bulan sejak tanggal berlakunya sewa baru yang diusulkan.
Apa yang dianggap sebagai renovasi besar yang membenarkan kenaikan sewa menurut hukum Belanda?
Pasal 7:220(2) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda mendefinisikan renovasi sebagai “pembongkaran dengan penggantian bangunan baru, atau pembaruan sebagian dengan perubahan atau penambahan pada bangunan yang sudah ada.” Pekerjaan tersebut harus menghasilkan peningkatan kenyamanan hidup Anda.
Langkah-langkah keberlanjutan dapat dikategorikan sebagai renovasi jika memenuhi definisi ini. Contohnya termasuk memasang insulasi pada properti, memasang kaca berefisiensi tinggi, atau memasang pompa panas.
Tidak setiap pekerjaan perbaikan atau pemeliharaan dianggap sebagai renovasi. Pemilik rumah Anda tidak dapat menaikkan sewa untuk pemeliharaan rutin atau perbaikan kecil yang hanya menjaga properti dalam kondisi yang ada.
Apakah penyewa berhak mendapatkan kompensasi jika renovasi secara signifikan mengganggu kondisi tempat tinggal mereka?
Jika renovasi mengharuskan Anda untuk pindah sementara, proposal dari pemilik rumah harus mencakup akomodasi alternatif sementara. Pemilik rumah juga harus menentukan tunjangan relokasi yang akan mereka bayarkan kepada Anda.
Kelayakan proposal renovasi mencakup pertimbangan bagaimana pekerjaan tersebut memengaruhi Anda. Pengadilan atau Komisi Sewa akan menilai apakah pemilik rumah telah mengatasi gangguan ini secara memadai saat mengevaluasi proposal tersebut.
Anda tidak secara otomatis berhak atas kompensasi untuk setiap ketidaknyamanan. Faktor kuncinya adalah apakah gangguan tersebut sangat signifikan sehingga relokasi sementara menjadi perlu.
Prosedur apa yang harus diikuti oleh pemilik properti untuk memberlakukan kenaikan sewa yang sah setelah renovasi?
Pemilik rumah Anda harus terlebih dahulu mendapatkan persetujuan Anda sebelum melakukan perubahan apa pun pada properti yang disewakan. Mereka tidak dapat melakukan perubahan secara sepihak.
Proposal renovasi harus masuk akal dan mencakup hal-hal spesifik. Ini termasuk jenis pekerjaan, mengapa kerja sama Anda diperlukan, konsekuensi finansial bagi pemilik properti, dan usulan kenaikan sewa.
Jika Anda menolak proposal tersebut, pemilik rumah Anda dapat mengajukan permohonan ke pengadilan subdistrik untuk menilai apakah proposal tersebut masuk akal. Untuk properti yang telah diliberalisasi, pemilik rumah harus langsung mengajukan permohonan ke pengadilan subdistrik.
Untuk properti yang tidak termasuk dalam program liberalisasi, pemilik properti dapat mengajukan permohonan ke Komisi Sewa.
Apakah penyewa dapat menggugat kenaikan sewa, dan jika ya, bagaimana proses ini diatur secara hukum di Belanda?
Anda berhak menolak proposal renovasi dari pemilik rumah jika Anda merasa proposal tersebut tidak masuk akal. Pemilik rumah tidak dapat melanjutkan proyek tanpa persetujuan Anda atau putusan pengadilan yang menguntungkan mereka.
Jika tidak tercapai kesepakatan, Anda atau pemilik rumah dapat mengajukan pengaduan ke Komisi Sewa atau pengadilan subdistrik. Lembaga yang tepat bergantung pada apakah properti Anda termasuk dalam program liberalisasi atau non-liberalisasi.
Komisi Sewa atau pengadilan akan menentukan apakah kenaikan sewa tersebut dapat dibenarkan dan menghitung jumlah yang sesuai. Mereka mempertimbangkan biaya yang dikeluarkan pemilik properti dan masa manfaat ekonomi dari perbaikan yang dilakukan saat mengambil keputusan ini.
Jika pengadilan menganggap usulan tersebut masuk akal tetapi Anda tetap menolak untuk bekerja sama dengan pekerjaan itu sendiri (bukan hanya kenaikan sewa), pemilik rumah Anda dapat mengakhiri perjanjian sewa berdasarkan Pasal 7:274(1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda.
Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan Law & More Yang dapat membantu Anda dalam hal ini dijelaskan di halaman kami. pengacara sewa .
