Perlindungan sewa di Belanda: kapan pemilik rumah dapat mengakhiri perjanjian sewa Anda?

Penyewa akomodasi tempat tinggal di Belanda menikmati perlindungan sewa (huurbescherming) berdasarkan hukum. Dalam praktiknya, ini berarti pemilik rumah tidak dapat begitu saja mengakhiri sewa: pemberitahuan hanya sah berdasarkan salah satu alasan yang tercantum secara lengkap dalam Pasal 7:274 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda (Burgerlijk Wetboek, BW), dan bahkan dalam kondisi tersebut, sewa tetap berlanjut hingga penyewa menyetujui atau pengadilan mengakhirinya. Penyewa bersama dan penyewa sub-kontrak yang diterima secara sah juga menikmati perlindungan tersebut.

Apa yang dianggap sebagai ruang tempat tinggal?

Perlindungan sewa hanya berlaku jika properti yang disewakan memenuhi syarat sebagai ruang hunian (woonruimte). Menurut Pasal 7:233 BW, ruang hunian adalah properti tetap yang dibangun dan disewakan sebagai tempat tinggal mandiri atau tidak mandiri, karavan, atau lahan yang dimaksudkan untuk tempat tinggal tetap. Tidak ada perbedaan lebih lanjut antara akomodasi mandiri dan tidak mandiri untuk tujuan perlindungan sewa.

The concept also includes immovable appurtenances: facilities that by their nature are inextricably linked to the home, caravan or pitch, or that are part of it under the rental agreement. In a block of flats, this may include the stairwell, galleries and corridors, as well as central installations, if the agreement designates them as spaces without a public character.

Tidak ada ruang hunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7:233 BW jika hal tersebut menyangkut:

• penggunaan ruang hidup jangka pendek, seperti rumah liburan atau rumah pertukaran. Durasi singkat tersebut mengacu pada sifat penggunaan, bukan jangka waktu yang disepakati;
• ruang hidup yang bergantung, disewakan bersama dengan ruang komersial. Rumah tersebut kemudian mengikuti rezim hukum untuk ruang bisnis, bukan aturan untuk perumahan;
• a houseboat itself, which Dutch law treats as a ship rather than living space. Since 1 July 2022, however, renting a mooring (ligplaats) for a houseboat is protected as living space under Article 7:236a BW.

Apa yang menentukan apakah harga sewa wajar atau tidak?

Penyewa perumahan sosial (yang diatur pemerintah) mendapat perlindungan harga sewa. Berikut adalah poin-poin awal yang berlaku:

• Sewa harus proporsional secara wajar dengan kualitas tempat tinggal, termasuk lokasinya, sebagaimana diukur berdasarkan sistem penilaian perumahan (woningwaarderingsstelsel, WWS);
• Penyewa dapat meminta Komite Sewa (Huurcommissie) untuk menilai sewa awal, pada prinsipnya dalam waktu enam bulan sejak dimulainya masa sewa. Keputusan Komite Sewa bersifat mengikat tetapi masih dapat diajukan ke Pengadilan Subdistrik untuk ditinjau;
• Pemilik rumah tidak dapat menaikkan sewa tanpa batas: berlaku persentase maksimum tahunan, yang ditetapkan oleh menteri setiap tahun;
• these statutory provisions on rent protection are mandatory law: a landlord cannot deviate from them in the lease agreement to the detriment of the tenant.

Sejak berlakunya Undang-Undang Sewa Terjangkau (Wet betaalbare huur), yang berlaku sejak 1 Juli 2024, sistem penilaian perumahan mengikat hingga 186 poin, tidak hanya untuk perumahan sosial. Rumah sewa sekarang terbagi dalam tiga segmen berdasarkan skor WWS mereka: perumahan sosial (hingga 143 poin), perumahan sewa menengah (144 hingga 186 poin), dan sektor bebas (187 poin ke atas, di mana sewa tetap dapat dinegosiasikan secara bebas). Batas harga untuk setiap segmen disesuaikan setiap tahun. Penyewa yang rumahnya mendapat skor 186 poin atau kurang dapat meminta Komite Sewa untuk menguji sewa terhadap batas maksimum yang berlaku, juga selama masa sewa yang ada. Menteri juga menetapkan kenaikan sewa tahunan maksimum terpisah untuk setiap segmen, yang berbeda antara perumahan sosial, menengah, dan sektor bebas.

Apakah seorang pemilik rumah dapat begitu saja mengakhiri perjanjian sewa?

Untuk perlindungan terhadap pemutusan kontrak, hukum tidak membedakan antara perumahan sosial, menengah, atau sektor bebas: setiap penyewa ruang hunian pada prinsipnya secara otomatis dilindungi dari pemutusan kontrak. Beberapa aturan bekerja bersama untuk mencapai hal tersebut:

• Pemberitahuan dari pemilik rumah tidak dengan sendirinya mengakhiri perjanjian sewa, sesuai dengan Pasal 7:272 BW.Pemilik properti harus terlebih dahulu mencoba mengakhiri perjanjian sewa dengan kesepakatan bersama. Jika penyewa tidak setuju, pemberitahuan tersebut tidak mengakhiri perjanjian sewa: perjanjian tersebut berlanjut, dan pemilik properti harus meminta Pengadilan Negeri untuk mengakhirinya. Perjanjian sewa kemudian berakhir hanya setelah pengadilan memberikan keputusan yang tidak dapat dibatalkan atas klaim tersebut.
• Pemilik rumah wajib memberikan pemberitahuan yang tepat dan menyatakan alasannya, sesuai dengan Pasal 7:271 BW.Pemilik rumah wajib memberikan pemberitahuan minimal tiga bulan, ditambah satu bulan untuk setiap tahun penyewa tinggal di properti tersebut, hingga maksimal enam bulan. Penyewa yang memberikan pemberitahuan hanya perlu memberikan pemberitahuan satu hingga tiga bulan. Selain jangka waktu pemberitahuan, menyatakan alasan pengakhiran merupakan formalitas penting. Pemilik rumah harus mengacu pada salah satu alasan pengakhiran yang tercantum dalam Pasal 7:274, ayat 1, BW:

1. Penyewa tersebut tidak berperilaku sebagaimana seharusnya seorang penyewa yang baik;
2. Hal ini menyangkut sewa sementara yang memenuhi salah satu pengecualian hukum (lihat di bawah) dan memenuhi persyaratan pemberitahuan yang menyertainya;
3. Pemilik rumah sangat membutuhkan properti sewaan tersebut untuk penggunaan pribadi, dan penyewa dapat memperoleh tempat tinggal lain yang sesuai;
4. Penyewa tidak menyetujui tawaran yang wajar untuk membuat perjanjian sewa baru;
5. Pemilik properti ingin memberikan penggunaan pada properti sewaan sesuai dengan rencana lingkungan yang berlaku (rencana lingkungan);
6. Hal ini menyangkut ruang tinggal tambahan yang merupakan bagian dari tempat tinggal utama pemilik rumah, dan kepentingan pemilik rumah untuk mengakhiri masa sewa lebih besar daripada kepentingan penyewa untuk melanjutkannya.

• Pengadilan hanya dapat mengakhiri perjanjian sewa berdasarkan salah satu alasan yang tercantum dalam Pasal 7:274, ayat 1, BW.. These grounds are exhaustive: in court proceedings, termination on any other ground is not possible. If one of the grounds is made out, the court must in principle grant the landlord’s claim, without a further, separate weighing of interests. An exception applies to the urgent-personal-use ground, where the tenant’s ability to find alternative housing is part of the test. When the claim is granted, the court also sets the date for vacating the property.

Bagaimana perubahan yang terjadi pada perjanjian sewa sementara?

The legislator introduced the Housing Market Transfer Act (Wet doorstroming huurmarkt 2015) on 1 July 2016, which made it possible to let self-contained housing for up to two years, and non-self-contained housing for up to five years, without rent protection: the tenancy then ended by operation of law at the end of the term, without the landlord having to give notice.

Pendekatan tersebut kemudian dibalik. Sejak 1 Juli 2024, Undang-Undang Sewa Tetap (Wet vaste huurcontracten) kembali menjadikan sewa jangka waktu tak terbatas sebagai standar. Seorang pemilik rumah hanya dapat menawarkan sewa sementara hingga dua tahun dalam situasi tertentu dan terbatas, seperti: perumahan mahasiswa untuk penyewa yang akan belajar di tempat lain untuk sementara waktu, perumahan selama renovasi mendesak rumah penyewa sendiri, perumahan untuk penyewa yang pindah dari tempat penampungan atau keadaan darurat sosial akut, kesempatan kedua bagi penyewa yang sewa sebelumnya berakhir karena gangguan serius atau atas kesepakatan bersama, anggota keluarga yang masih hidup yang tidak dapat menggunakan aturan suksesi biasa Pasal 7:268 BW, atau orang tua yang berpisah yang ingin tetap dekat dengan anak-anak mereka. Di luar situasi ini, sewa tempat tinggal sekarang kembali berlanjut tanpa batas waktu sampai pemilik rumah mengandalkan salah satu alasan dalam Pasal 7:274 BW.

How security of tenure works after the return to indefinite-term contracts is set out in our article on kontrak sewa tanpa batas waktu.

Apa yang harus Anda periksa sebagai penyewa?

Check your contract and your rent as soon as you move in. The six-month period for the Rent Committee’s initial rent test runs from the start of the lease.

• Is your contract temporary, and does it fall within one of the exceptions of the Fixed Tenancies Act? If not, it is indefinite by law.
• How many WWS points does your home score? Up to 186 points the Rent Committee can test the rent.
• Does a notice from the landlord state one of the grounds of Article 7:274 BW and the correct notice period of three to six months?
• You do not have to agree to a notice: if you do not consent in writing within six weeks, the landlord must go to court (Article 7:272 BW).

Apa yang harus Anda periksa sebagai pemilik rumah sewa?

Check the ground and the formalities before you give notice. A notice without a statutory ground does not end the tenancy (Article 7:271 BW).

• Which ground of Article 7:274(1) BW applies, and can you prove it?
• Is the notice period correct: three months plus one month per year of tenancy, up to six months?
• Is the rent within the maximum for the WWS segment of the home, and is the annual increase within the statutory cap?
• If you want a temporary contract, does the situation fall within one of the statutory exceptions?

What can we do for you with rent protection?

Mitra pengacara sewa advise tenants and landlords on residential leases.

• We review your lease and tell you whether rent protection applies.
• We check a notice of termination against Articles 7:271 and 7:274 BW.
• We prepare a request to the Rent Committee (Huurcommissie) to test the rent.
• We conduct or defend termination proceedings before the subdistrict court (kantonrechter).

Ringkasan

• Rent protection applies once a property qualifies as living space under Article 7:233 BW; holiday lets, dependent housing and houseboats themselves fall outside it.
• Penyewa perumahan yang diatur dapat dikenakan pengujian biaya sewa awal, dan biaya sewa berkelanjutan hingga 186 poin WWS, oleh Komite Sewa berdasarkan Undang-Undang Sewa Terjangkau.
• Seorang pemilik rumah tidak dapat mengakhiri perjanjian sewa hanya dengan pemberitahuan: tanpa persetujuan, hanya pengadilan yang dapat mengakhirinya, dan hanya berdasarkan salah satu alasan yang tercantum dalam Pasal 7:274 BW.
• Sejak Undang-Undang Sewa Tetap tanggal 1 Juli 2024, kontrak sementara tanpa perlindungan sewa merupakan pengecualian, bukan aturan.

Pertanyaan yang sering diajukan