Apakah pemilik apartemen boleh menyewakan flat untuk jangka pendek ditentukan pertama-tama oleh splitsingsakte (akta pembagian), bukan oleh pemerintah kota dan bukan oleh peraturan rumah. Jika akta tersebut menetapkan unit-unit pribadi untuk digunakan sebagai tempat tinggal, atau melarang eksploitasi komersial, pengadilan Belanda secara konsisten menyatakan bahwa menyewakan flat secara berulang kepada penghuni yang berganti-ganti untuk jangka pendek, dengan tarif komersial dan layanan seperti pembersihan atau linen, bukanlah penggunaan hunian. Vereniging van Eigenaars (VvE, asosiasi pemilik) kemudian dapat menghentikan penyewaan tersebut, jika perlu melalui proses penanggulangan sementara dengan pembayaran denda untuk setiap hari pelanggaran yang berlanjut. Izin pemerintah kota tidak mengubah hal itu: hukum publik dan akta pembagian beroperasi berdampingan.
Apa yang dianggap sebagai kunjungan singkat?
Tidak ada definisi hukum tunggal untuk sewa jangka pendek, tetapi tiga kategori digunakan secara konsisten dalam praktiknya dan memiliki konsekuensi hukum yang berbeda. Sewa liburan atau wisata berkaitan dengan periode yang sangat singkat, seringkali beberapa malam atau minggu, untuk tamu yang berganti-ganti, dan diatur oleh pemerintah daerah melalui peraturan perumahan. Sewa jangka pendek berkaitan dengan sewa sementara untuk jangka waktu terbatas, dalam praktiknya sekitar satu hingga enam bulan, untuk kelompok tertentu seperti ekspatriat, mahasiswa, profesional sementara, atau karyawan dalam suatu proyek. Sewa hunian biasa berkaitan dengan hunian permanen, dengan perlindungan penuh bagi penyewa berdasarkan hukum sewa Belanda.
Perbedaan ini penting karena sewa jangka pendek berada di antara keduanya, dan di mata otoritas pajak dan pengadilan, sewa jangka pendek semakin condong ke arah layanan komersial daripada perumahan. Ini bukan penilaian nilai terhadap penyewa; ini merupakan konsekuensi dari bagaimana penyewaan diatur. Sebuah flat yang dipasarkan terus-menerus, dilengkapi perabotan dan peralatan untuk segera ditempati, ditawarkan dengan layanan kebersihan, linen, atau utilitas termasuk di dalamnya, dan ditempati oleh serangkaian orang yang berbeda, berperilaku seperti akomodasi daripada seperti rumah. Lamanya masa tinggal hanyalah salah satu faktor, dan jarang menjadi faktor penentu.
Akta pembagian yang menentukan, bukan peraturan rumah.
Sebuah gedung apartemen memiliki hierarki aturan yang tetap, dan mengetahuinya dapat menyelesaikan sebagian besar perselisihan sebelum dimulai. Di bagian atas terdapat akta pembagian, sebuah akta notaris yang terdaftar di register publik, yang menyatakan salah satu model peraturan pembagian yang berlaku, yang terbaru adalah model tahun 2017. Di bawahnya terdapat huishoudelijk reglement (aturan rumah), yang diadopsi oleh rapat pemilik. Di bawahnya lagi terdapat keputusan-keputusan biasa dari rapat tersebut.
Aturan yang timbul dari hierarki ini sangat ketat: peraturan rumah dan keputusan rapat dapat menentukan dan memperjelas apa yang sudah tercantum dalam akta, tetapi tidak dapat memperkenalkan pembatasan baru pada penggunaan unit pribadi. Larangan penyewaan, atau bentuk penyewaan tertentu, membatasi penggunaan flat itu sendiri dan oleh karena itu termasuk dalam akta pembagian. VvE yang menerapkan larangan penyewaan jangka pendek semata-mata berdasarkan keputusan mayoritas dalam peraturan rumah berada pada posisi yang lemah, dan pemilik yang ingin menentang keputusan tersebut dapat meminta kantonrechter (pengadilan subdistrik) untuk membatalkannya. Permohonan tersebut harus diajukan dalam waktu satu bulan sejak hari pemilik mengetahui keputusan tersebut, dan jangka waktu tersebut tidak dapat dimaafkan.
Sebaliknya juga berlaku. Jika akta kepemilikan memuat penetapan hunian atau larangan eksploitasi komersial, VvE tidak memerlukan keputusan baru untuk menegakkannya: larangan tersebut sudah ada dan mengikat setiap pemilik dan setiap penghuni. Sebagian besar peraturan model juga mensyaratkan pemilik yang mengizinkan orang lain menggunakan flat tersebut untuk meminta pengguna tersebut menandatangani pernyataan bahwa mereka akan mematuhi akta kepemilikan dan peraturan rumah, yang memberikan asosiasi kendali langsung atas penghuni tersebut.
Bagaimana pengadilan menafsirkan penggunaan sebagai tempat tinggal.
Pertanyaan yang sering muncul adalah apa sebenarnya arti dari sebutan seperti "ditetapkan untuk digunakan sebagai tempat tinggal". Dalam hukum kasus Belanda, penggunaan sebagai tempat tinggal menyiratkan tingkat keberlanjutan: penghuni tinggal di sana, memiliki tempat tinggal utama di sana, dan penggunaan tersebut tidak diatur berdasarkan pergantian penghuni. Pengadilan tidak hanya berhenti pada isi perjanjian sewa atau jumlah hari dalam kalender; mereka melihat bagaimana flat tersebut sebenarnya digunakan.
Faktor-faktor yang sering muncul dalam putusan adalah frekuensi pergantian penghuni, cara apartemen dipasarkan dan kepada siapa, apakah layanan tambahan disediakan, apakah harga sewa ditetapkan pada tingkat komersial dibandingkan dengan penyewaan biasa di daerah tersebut, dan apakah pemilik mengelola apartemen tersebut sebagai bagian dari portofolio yang lebih luas. Semakin mirip pengaturan tersebut dengan penyediaan akomodasi profesional, semakin mudah hal itu dikualifikasikan sebagai eksploitasi apartemen daripada sebagai tempat tinggal, dan semakin besar kemungkinan hal itu dianggap tidak sesuai dengan penetapan sebagai hunian dan dengan larangan penggunaan komersial.
Dua konsekuensi praktis muncul. Pertama, masa tinggal yang lama tidak secara otomatis menjadikan penggunaan tersebut sebagai hunian: serangkaian penyewaan empat bulan kepada ekspatriat berturut-turut masih dapat dianggap sebagai eksploitasi jangka pendek. Kedua, penyewaan tunggal seluruh apartemen kepada satu keluarga yang benar-benar tinggal di sana biasanya dianggap sebagai penggunaan hunian, meskipun jangka waktunya tetap dan terbatas. Yang menjadi pertanyaan adalah polanya, bukan kontrak individualnya.
Peraturan kota merupakan lapisan terpisah, bukan pengganti.
Para pemilik sering berasumsi bahwa izin kota sudah menyelesaikan masalah. Padahal tidak. Pemerintah kota mengatur penyewaan melalui hukum publik: Undang-Undang Perumahan 2014 dan peraturan perumahan setempat, yang dapat mensyaratkan izin untuk mengeluarkan sebuah hunian dari stok perumahan, untuk mengubahnya menjadi kamar atau untuk disewakan sebagai tempat liburan, dan yang di kota-kota besar memberlakukan nomor registrasi dan batasan malam untuk penyewaan wisata. Rencana lingkungan kota (rencana lingkungan kota yang menggantikan rencana zonasi) dapat secara terpisah melarang penggunaan hunian untuk akomodasi. Penegakan hukum di sana dilakukan melalui perintah administratif dan pembayaran denda yang dikenakan oleh pemerintah kota.
Sebaliknya, VvE bertindak berdasarkan hukum perdata, berdasarkan akta pembagian. Kedua sistem tersebut berlaku secara independen dan kumulatif. Oleh karena itu, seorang pemilik dapat memiliki setiap izin yang dipersyaratkan oleh pemerintah kota dan tetap diperintahkan oleh pengadilan perdata, atas permintaan asosiasi, untuk menghentikan penyewaan dan membayar denda kontraktual. Hal sebaliknya juga terjadi: akta yang mengizinkan penyewaan tidak membantu pemilik yang tidak memiliki izin dari pemerintah kota.
Dua perkembangan telah memperketat lapisan hukum publik lebih lanjut. Sejak 1 Januari 2026, penyediaan akomodasi dikenakan pajak dengan tarif PPN umum, bukan tarif yang dikurangi, yang meningkatkan biaya penyewaan jangka pendek dan, yang lebih penting untuk sengketa ini, menegaskan secara pajak bahwa hal itu diperlakukan sebagai layanan komersial dan bukan sebagai perumahan. Dan mulai 20 Mei 2026, peraturan Eropa tentang pengumpulan dan berbagi data untuk layanan penyewaan jangka pendek berlaku: jika ada skema pendaftaran, nomor pendaftaran harus ditampilkan dalam daftar, dan platform harus memverifikasinya dan berbagi data tentang tuan rumah dan pemesanan dengan pihak berwenang. Penyewaan yang tidak sesuai menjadi jauh lebih terlihat, baik bagi pemerintah kota maupun asosiasi.
Bagaimana VvE menegakkan larangan
Penegakan hukum mengikuti suatu tahapan, dan asosiasi yang melewatkan satu langkah biasanya akan menanggung konsekuensinya berupa biaya. Proses dimulai dengan peringatan tertulis yang mengidentifikasi ketentuan dalam akta atau peraturan, menjelaskan perilaku yang dilakukan, dan menetapkan batas waktu. Jika penyewaan berlanjut, asosiasi dapat mengenakan sanksi kontraktual, asalkan sanksi tersebut didasarkan pada larangan yang sudah ada dalam akta atau peraturan model dan prosedur dalam peraturan tersebut telah diikuti. Pengadilan memeriksa dasar dan proporsionalitas denda tersebut, dan mereka dapat mengurangi sanksi yang jelas-jelas berlebihan.
Jika penyewaan tetap berlanjut tanpa henti, proses permohonan keringanan sementara di hadapan voorzieningenrechter (hakim dalam proses permohonan keringanan sementara) adalah jalur yang biasa ditempuh. Asosiasi dapat memperoleh perintah untuk menghentikan penyewaan, yang diperkuat dengan pembayaran denda untuk setiap hari atau setiap pelanggaran, dalam beberapa minggu. Dalam kasus yang serius dan berulang, sebagian besar peraturan pembagian memungkinkan rapat, setelah peringatan tertulis, untuk menolak pemilik atau penghuni penggunaan lebih lanjut unit pribadi, suatu tindakan yang luas dan diawasi dengan cermat oleh pengadilan. Asosiasi juga dapat menuntut biaya dan, jika penyewaan telah menyebabkan kerusakan pada bagian umum, kompensasi atas kerusakan tersebut.
Asosiasi harus bertindak secara konsisten. Mentolerir penyewaan jangka pendek oleh tiga pemilik selama bertahun-tahun dan kemudian mengambil tindakan terhadap pemilik keempat melemahkan kasus tersebut, karena keputusan yang memperlakukan kasus serupa secara berbeda dapat diserang sebagai bertentangan dengan persyaratan kewajaran dan keadilan. VvE yang ingin menegakkan aturan harus terlebih dahulu menyampaikan kebijakan yang jelas kepada rapat, menerapkannya kepada semua orang, dan mencatatnya dalam notulen. Jika asosiasi adalah pihak pasif dan bukan pihak yang menegakkan aturan, posisi pemilik individu dijelaskan dalam artikel kami tentang apa yang harus dilakukan ketika VvE gagal menjalankan tugasnya.
Risiko yang ditanggung pemilik
Risiko finansial yang ditanggung lebih besar daripada pendapatan sewa bagi sebagian besar pemilik. Perintah pengadilan mengakhiri penyewaan secara langsung, yang berarti pemilik bertanggung jawab atas penyewa yang harus meninggalkan properti. Pembayaran penalti terakumulasi setiap hari dan dapat ditegakkan. Biaya perkara dalam proses ini bisa sangat besar.
Asuransi adalah risiko yang seringkali diabaikan. Polis bangunan yang diambil oleh asosiasi sering kali mengecualikan atau membatasi pertanggungan untuk kerusakan yang timbul dari eksploitasi komersial atau dari penggunaan selain sebagai tempat tinggal, dan beberapa di antaranya mensyaratkan pemberitahuan tentang setiap perubahan penggunaan. Jika kebakaran atau kebocoran air berasal dari sebuah flat yang disewakan secara komersial yang melanggar akta kepemilikan, perusahaan asuransi dapat mengurangi atau menolak pertanggungan, dan konsekuensinya tidak terbatas pada pemilik yang bersangkutan: asosiasi dan anggota lainnya dapat mengalami kekurangan dana. Hal yang sama berlaku untuk posisi tanggung jawab pribadi pemilik, dan ada baiknya untuk meninjaunya sebelum, bukan setelah, penyewaan pertama. Gambaran umum kami tentang siapa yang membayar kerusakan di gedung apartemen menjelaskan bagaimana kerugian tersebut dialokasikan.
Hukum sewa-menyewa menambahkan lapisan lebih lanjut yang menguntungkan pemilik sekaligus merugikannya. Sewa yang benar-benar berjangka pendek pada dasarnya berada di luar aturan umum tentang perlindungan penyewa, tetapi pengecualian tersebut ditafsirkan secara sempit dan bergantung pada apa yang dimaksudkan para pihak dan bagaimana apartemen tersebut sebenarnya digunakan. Sejak reformasi hukum sewa-menyewa Belanda pada 1 Juli 2024, sewa jangka tetap untuk rumah mandiri pada prinsipnya tidak lagi dimungkinkan, dengan pengecualian hukum yang terbatas. Pemilik yang berasumsi bahwa kontrak sewa jangka pendek secara otomatis berakhir pada tanggal yang disepakati, dan yang salah, akan berakhir dengan penyewa yang tidak mudah diminta untuk pergi dan VvE yang keberatan dengan penyewaan tersebut pada saat yang sama. Kewajiban yang dibebankan kepada pemilik berlaku sepenuhnya sementara itu.
Apa yang harus dilakukan oleh pemilik dan asosiasi
Bagi pemilik, urutannya singkat. Bacalah akta pembagian dan peraturan model yang berlaku sebelum Anda berkomitmen pada apa pun, termasuk sebelum Anda membeli: penetapan unit pribadi dan larangan eksploitasi komersial sangat menentukan, dan hal tersebut terlihat dalam catatan publik. Periksa peraturan rumah dan notulen beberapa rapat terakhir untuk mengetahui kebijakan yang sebenarnya diterapkan oleh asosiasi. Kemudian periksa peraturan kota untuk alamat tersebut, dan baru kemudian pertimbangkan konsekuensi pajak dan sewa dengan penasihat yang tepat. Catatan kami tentang jebakan dalam hukum properti Belanda mencakup hal-hal lain yang perlu diverifikasi sebelum pembelian.
Bagi sebuah asosiasi, prioritasnya adalah menata dokumen-dokumen dengan benar daripada berimprovisasi. Jika akta kepemilikan tidak menyebutkan atau ambigu, pertimbangkan untuk mengubahnya, yang memerlukan akta notaris dan mayoritas yang ditentukan oleh hukum, daripada mencoba menyelesaikan masalah melalui peraturan internal yang tidak akan berlaku. Rumuskan kebijakan penegakan hukum, terapkan secara konsisten, pantau terus posisi asuransi, dan catat keputusan dengan cukup jelas agar dapat ditegakkan. Di mana hubungan antar pemilik telah memburuk tetapi bangunan harus tetap berfungsi, mediasi seringkali mencapai hasil yang lebih baik daripada sidang.
Law and More Memberikan nasihat kepada asosiasi pemilik dan pemilik apartemen mengenai akta pembagian, peraturan model, penegakan hukum, klausul penalti, dan prosedur tentang penyewaan jangka pendek. Jika Anda ingin mengetahui apakah penyewaan jangka pendek diizinkan di gedung Anda, atau Anda menghadapi perintah pengadilan atau penalti, kami siap membantu. pengacara real estate akan menilai tindakan dan posisi Anda serta memberi tahu Anda apa yang realistis.
FAQ (Pertanyaan Umum)
Bisakah sebuah asosiasi pemilik rumah (HOA) melarang sepenuhnya penyewaan jangka pendek?
Ya, sebuah asosiasi pemilik rumah (HOA) dapat secara efektif melarang penyewaan jangka pendek jika hal ini tercantum dalam akta pembagian kepemilikan. Jika akta tersebut menetapkan apartemen hanya untuk penggunaan hunian dan melarang eksploitasi komersial, pengadilan semakin menerima bahwa penyewaan jangka pendek yang berulang berada di luar penggunaan hunian yang diizinkan.
Apakah masa inap singkat selalu memenuhi syarat sebagai penggunaan komersial?
Tidak secara otomatis, tetapi dalam praktiknya seringkali demikian. Pengadilan menilai faktor-faktor seperti frekuensi pergantian penyewa, durasi tinggal, kelompok sasaran, dan apakah layanan tambahan ditawarkan. Semakin mirip dengan akomodasi profesional, semakin besar kemungkinan dianggap sebagai eksploitasi komersial.
Bagaimana jika penyewa tinggal selama beberapa bulan?
Masa inap yang lebih lama tidak secara otomatis berarti penggunaan sebagai tempat tinggal. Bahkan penyewaan selama beberapa bulan pun dapat dikategorikan sebagai masa inap singkat jika apartemen tersebut berulang kali disewakan kepada penghuni yang berbeda tanpa karakter tempat tinggal yang tetap.
Apakah peraturan rumah saja dapat melarang penyewaan jangka pendek?
Tidak. Peraturan rumah tangga tidak boleh memperkenalkan pembatasan baru yang belum tercantum dalam akta pembagian atau peraturan model yang berlaku. Peraturan tersebut hanya boleh memperjelas larangan yang sudah ada.
Apakah izin dari pemerintah kota mengesampingkan batasan-batasan dari asosiasi pemilik rumah (HOA)?
Tidak. Izin kota hanya berkaitan dengan kepatuhan terhadap hukum publik. Pembatasan HOA didasarkan pada hukum privat dan tetap sepenuhnya dapat ditegakkan, bahkan jika semua izin kota telah dikeluarkan.
Apakah asosiasi pemilik rumah (HOA) dapat mengenakan denda untuk penyewaan jangka pendek?
Ya, asalkan denda tersebut didasarkan pada larangan yang sah dalam akta pembagian atau peraturan. Pengadilan akan meneliti dengan cermat apakah denda tersebut proporsional dan beralasan dengan benar.
Risiko apa yang dihadapi pemilik jika mereka terus menyewakan properti untuk jangka pendek meskipun ada keberatan?
Para pemilik mungkin menghadapi perintah pengadilan, pembayaran denda yang besar, kehilangan hak penggunaan apartemen untuk sementara waktu, dan masalah serius terkait cakupan asuransi.
Apakah menginap singkat kemungkinan akan menjadi lebih mudah lagi di masa mendatang?
Perkembangan legislatif, yudisial, dan fiskal saat ini menunjukkan arah yang berlawanan. Menginap singkat di dalam gedung apartemen diperkirakan akan menghadapi pengawasan yang lebih ketat, bukan pelonggaran.
