Mengakhiri perjanjian sewa komersial di Belanda

Siapa pun yang ingin mengakhiri perjanjian sewa tempat usaha mereka, atau yang menghadapi pengakhiran oleh pemilik properti, harus terlebih dahulu mengetahui rezim mana yang berlaku untuk perjanjian sewa tersebut. Seperti yang dijelaskan di bagian pertama seri ini, aturan yang sangat berbeda berlaku untuk ruang komersial 7:290 (toko, perhotelan, usaha kerajinan) dan untuk ruang komersial 7:230a (kantor, gudang, ruang praktik). Perbedaan itu paling menentukan dalam hal pengakhiran perjanjian.

Untuk ruang komersial 7:290, pemilik properti hanya dapat mengakhiri sewa berdasarkan sejumlah alasan hukum yang telah ditentukan, dan persyaratan formal yang ketat berlaku. Untuk ruang komersial 7:230a, ambang batas bagi pemilik properti jauh lebih rendah: pengakhiran pada prinsipnya bebas dari alasan formal dan tidak memerlukan penjelasan. Artikel ini membahas kedua situasi tersebut.

Penghentian ruang komersial pukul 7:290

Persyaratan formal

Penghentian sewa ruang komersial seluas 7.290 kaki persegi tunduk pada persyaratan formal yang ketat. Penghentian harus dilakukan secara tertulis, baik melalui surat tercatat atau surat perintah juru sita. Jangka waktu pemberitahuan minimum adalah satu tahun. Penghentian yang tidak memenuhi persyaratan ini batal demi hukum dan tidak memiliki efek hukum. Sewa kemudian akan terus berlanjut.

Pemberitahuan pemutusan kontrak harus disampaikan kepada penyewa sebelum berakhirnya periode sewa saat ini. Siapa pun yang melakukan pemutusan kontrak terlalu terlambat akan melihat kontrak sewa diperpanjang secara otomatis untuk periode berikutnya.

Alasan pemutusan kontrak bagi pemilik rumah

Pemilik properti komersial seluas 7.290 kaki persegi hanya dapat mengakhiri sewa berdasarkan alasan-alasan yang tercantum secara lengkap dalam undang-undang. Untuk pengakhiran pada akhir masa sewa pertama (lima tahun pertama), hanya dua alasan yang berlaku: penyewa tidak berperilaku sebagai penyewa yang baik (penyewaan yang buruk secara terus-menerus), atau pemilik properti sangat membutuhkan properti yang disewakan untuk penggunaan pribadi. Terhadap akhir masa sewa berikutnya, daftarnya lebih luas. Pemilik properti kemudian juga dapat mengandalkan penyewa yang tidak menerima tawaran sewa baru yang wajar, atau niat untuk mewujudkan penggunaan properti yang diizinkan oleh rencana tata ruang yang berlaku. Di atas alasan-alasan tersebut, pengadilan dapat mengakhiri sewa berdasarkan pertimbangan kepentingan yang sederhana: pengadilan mengabulkan klaim jika kepentingan pemilik properti dalam pengakhiran lebih besar daripada kepentingan penyewa dalam kelanjutan sewa.

Untuk pembahasan rinci mengenai alasan-alasan pemutusan hubungan kerja dan yurisprudensi terkait, silakan merujuk ke artikel 'Sewa Komersial (7:290 DCC): Perlindungan & Alasan Pemutusan Hubungan Kerja atas Ruang Ritel' yang terdapat di bagian lain situs web ini.

Penyewa yang ingin tetap tinggal

Sikap diam melindungi penyewa di sini, yang merupakan kebalikan dari apa yang diasumsikan banyak penyewa. Perjanjian sewa ruang komersial seluas 7.290 kaki persegi yang telah diakhiri tetap berlaku berdasarkan hukum sampai pengadilan subdistrik memutuskan secara mutlak atas klaim pemilik untuk menetapkan tanggal berakhirnya perjanjian. Perjanjian sewa berakhir tanpa pengadilan hanya jika penyewa menyetujui pengakhiran tersebut secara tertulis.

Dalam surat pemutusan kontrak, pemilik rumah meminta penyewa untuk menyatakan dalam waktu enam minggu apakah mereka setuju. Jangka waktu enam minggu tersebut bukanlah batas waktu keberatan bagi penyewa: jika penyewa tidak membalas, atau membalas bahwa mereka tidak setuju, pemilik rumah harus mengajukan gugatan ke pengadilan tingkat kecamatan. Oleh karena itu, penyewa yang ingin tetap tinggal tidak akan dirugikan jika tidak menandatangani apa pun, meskipun biasanya lebih bijaksana untuk menyatakan dengan jelas, dan secara tertulis, bahwa persetujuan ditolak.

Penghentian siaran komersial pukul 7:230 pagi

Aturan utamanya: pemutusan hubungan kerja tanpa alasan yang sah.

Untuk ruang komersial 7:230a, hukum jauh lebih lunak terhadap pemilik properti. Masa sewa berakhir setelah pemutusan, dengan memperhatikan jangka waktu pemberitahuan yang disepakati dalam kontrak, atau jika tidak ada, jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang. Alasan pemutusan tidak diperlukan. Pemilik properti tidak perlu menjelaskan mengapa mereka ingin mengakhiri sewa. Pada prinsipnya, penyewa tidak memiliki hak untuk melanjutkan sewa.

Perlindungan terhadap penggusuran: penundaan melalui pengadilan.

Meskipun penyewa ruang komersial 7:230a tidak memiliki hak untuk memperpanjang masa sewa, mereka memiliki hak untuk mendapatkan perlindungan terhadap penggusuran. Ini berarti sebagai berikut: setelah masa sewa diakhiri dan pemilik properti telah memberikan pemberitahuan penggusuran, penyewa dapat meminta pengadilan subdistrik dalam waktu dua bulan sejak tanggal penggusuran untuk memperpanjang masa penggusuran. Pengadilan akan mempertimbangkan kepentingan kedua belah pihak. Perpanjangan maksimal adalah satu tahun per permintaan, dengan total maksimal tiga tahun.

Oleh karena itu, perlindungan terhadap penggusuran bukanlah hak untuk terus menikmati sewa, melainkan hanya penundaan. Setelah jangka waktu maksimum berakhir, tempat tersebut harus dikosongkan.

Pemutusan hubungan kerja lebih awal dan peran opsi pemutusan hubungan kerja.

Untuk ruang komersial 7:290 dan 7:230a, kontrak dapat memuat klausul pemutusan: ketentuan kontraktual yang memberikan hak kepada para pihak untuk mengakhiri sewa sebelum waktunya. Untuk ruang komersial 7:290, klausul tersebut harus proporsional dengan perlindungan yang diberikan hukum kepada penyewa; ketentuan yang secara efektif memberikan hak kepada pemilik untuk mengakhiri sewa kapan saja dapat bertentangan dengan karakter wajib dari rezim tersebut.

Siapa pun yang menggunakan klausul pemutusan kontrak harus mematuhi persyaratan prosedural yang tepat: jangka waktu yang benar, bentuk yang benar (terdaftar atau melalui surat perintah), dan tanggal yang benar untuk pemberian pemutusan kontrak. Terlambat satu hari berarti pemutusan kontrak tidak berlaku dan sewa berlanjut untuk periode berikutnya.

Perpanjangan secara diam-diam juga merupakan poin yang perlu diperhatikan. Jika masa sewa berakhir dan tidak ada pihak yang mengakhiri perjanjian, dalam kebanyakan kasus perjanjian tersebut diperpanjang secara diam-diam untuk jangka waktu semula atau untuk jangka waktu yang tidak terbatas, tergantung pada isi kontrak. Periksalah jauh-jauh hari apakah perpanjangan diinginkan.

Kesalahan umum dalam pemutusan hubungan kerja

Dalam praktiknya, kita melihat kesalahan berulang dalam penghentian sewa tempat usaha:

Penghentian dilakukan terlalu terlambat, sehingga jangka waktu pemberitahuan satu tahun terlampaui dan perjanjian sewa secara otomatis berlanjut untuk periode berikutnya.
Pemutusan hubungan kerja tanpa menggunakan cara yang diwajibkan secara hukum (melalui email atau telepon biasa, bukan surat tercatat atau surat perintah), sehingga pemutusan hubungan kerja tersebut menjadi batal dan tidak sah.
Sebagai pemilik properti, mengakhiri kontrak sewa ruang komersial seluas 7.290 kaki persegi tanpa alasan yang sah, setelah itu pengadilan tingkat kecamatan menolak untuk menetapkan tanggal berakhir dan kontrak sewa terus berlanjut.
Sebagai penyewa, menandatangani persetujuan pengakhiran tanpa nasihat, dengan demikian melepaskan perlindungan yang seharusnya menjaga perjanjian sewa tetap berlaku hingga putusan pengadilan.
Melupakan kewajiban pengembalian: meskipun pemutusan kontrak sah, penyewa mungkin bertanggung jawab atas kerusakan yang disebabkan oleh properti yang tidak dikembalikan dalam kondisi yang disepakati dalam kontrak.
Untuk ruang komersial 7:230a, terlewatnya jangka waktu dua bulan untuk mengajukan permohonan perlindungan terhadap penggusuran, setelah itu hak tersebut secara definitif berakhir.

Jebakan dalam mengakhiri kontrak sewa tempat usaha komersial

Pengakhiran kontrak sewa tempat usaha tampak sederhana, tetapi jika diperiksa lebih teliti, terdapat banyak sekali jebakan formal dan substantif. Baik Anda sebagai penyewa maupun pemilik properti: kesalahan dalam prosedur dapat menyebabkan hubungan sewa yang berkelanjutan yang tidak Anda inginkan, atau hilangnya hak perlindungan yang seharusnya dapat Anda manfaatkan. Selalu periksa tenggat waktu, formulir yang dibutuhkan, dan peraturan yang berlaku jauh-jauh hari sebelum Anda mengirim atau menerima pemberitahuan pengakhiran kontrak.

Pengacara penyewaan dari Law & More Kami akan membantu Anda dalam semua tahapan prosedur pemutusan hubungan kerja, mulai dari surat pertama hingga proses hukum di pengadilan tingkat kecamatan. Hubungi kami untuk konsultasi tanpa kewajiban.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama jangka waktu pemberitahuan untuk tempat usaha komersial?

Untuk ruang komersial 7:290, jangka waktu pemberitahuan minimum yang diatur undang-undang adalah satu tahun. Penghentian harus dilakukan secara tertulis melalui surat tercatat atau surat perintah juru sita. Untuk ruang komersial 7:230a, jangka waktu yang disepakati dalam kontrak berlaku; tidak ada jangka waktu minimum yang diatur undang-undang.

Apakah seorang pemilik properti dapat begitu saja mengakhiri perjanjian sewa sebuah toko?

Tidak. Untuk ruang komersial seluas 7.290 kaki persegi, pemilik properti hanya dapat mengakhiri kontrak berdasarkan alasan yang tercantum secara lengkap dalam undang-undang, seperti kebutuhan pribadi yang mendesak atau penyewaan yang buruk secara terus-menerus. Tanpa alasan yang diakui, pengadilan subdistrik tidak akan menetapkan tanggal berakhir dan kontrak sewa akan berlanjut.

Apa yang dimaksud dengan perlindungan terhadap penggusuran berdasarkan pasal 7:230a?

Setelah berakhirnya masa sewa, penyewa ruang komersial 7:230a dapat meminta pengadilan subdistrik untuk memperpanjang masa pengusiran. Permohonan ini harus diajukan dalam waktu dua bulan sejak tanggal pengusiran yang diberitahukan. Perpanjangan maksimal adalah tiga tahun secara total.

Apa itu klausul pemutusan kontrak dalam perjanjian sewa?

Klausul pemutusan kontrak adalah ketentuan kontrak yang memberikan hak kepada satu atau kedua pihak untuk mengakhiri perjanjian sewa sebelum waktunya. Untuk ruang komersial seluas 7.290 kaki persegi, klausul tersebut harus sesuai dengan perlindungan hukum wajib bagi penyewa.