VvE dan hukum hak kepemilikan apartemen Belanda: panduan bagi pemilik di Eindhoven ke Amsterdam

Jika Anda membeli sebuah flat di Belanda, Anda tidak membeli sebuah bangunan. Anda membeli sebuah appartementsrecht (hak kepemilikan apartemen ), dan dengan itu keanggotaan dalam Vereniging van Eigenaars (VvE), yaitu asosiasi pemilik untuk blok apartemen tersebut. Keanggotaan bersifat wajib, sangat menentukan tentang tempat tinggal Anda, dan Anda tidak dapat mengundurkan diri.

Apartemen seperti apa sebenarnya?

Hukum Belanda tidak memperlakukan flat sebagai properti terpisah. Setiap hak atas apartemen merupakan bagian dari properti yang termasuk dalam pembagian tersebut, yang membawa serta hak eksklusif untuk menggunakan bagian-bagian tertentu dari bangunan yang dirancang untuk digunakan sebagai satu kesatuan yang berdiri sendiri (pasal 5:106 BW). Bagian tersebut juga dapat mencakup penggunaan lahan secara eksklusif, seperti taman atau tempat parkir.

Jadi hak tersebut memiliki dua bagian. Yang pertama adalah kepemilikan: Anda memiliki seluruh kompleks secara bersama-sama — atap, fondasi, fasad, tangga, lift — sesuai proporsi yang ditetapkan dalam akta. Yang kedua adalah penggunaan: hanya Anda yang boleh menggunakan flat di belakang pintu depan Anda. Itu menjelaskan sebagian besar hal berikut: keputusan tentang bangunan diambil secara kolektif, Anda tidak dapat menuntut agar komunitas dibagi, dan Anda tidak dapat mengundurkan diri sambil tetap memiliki flat tersebut.

Akta pembagian dan gambar pembagian

Pembagian dilakukan dengan akta notaris, akte van splitsing , yang terdaftar dalam register publik yang dikelola oleh Kantor Pendaftaran Tanah. Akta tersebut harus disertai dengan gambar pembagian, splitsingstekening (pasal 5:109 BW), dan harus memuat daftar elemen tetap, termasuk deskripsi setiap bagian pribadi dan peraturan asosiasi (pasal 5:111 BW).

Bersama-sama, dokumen-dokumen ini menentukan batasan antara bagian pribadi dan bagian bersama — sumber perselisihan VvE yang paling umum, karena dokumen ini memutuskan siapa yang membayar. Jika kusen jendela yang bocor adalah bagian bersama, maka asosiasi yang membayar; jika bagian pribadi, maka Anda yang membayar.

Dokumen-dokumen tersebut ditafsirkan secara objektif: karena pembeli dan pemberi pinjaman harus bergantung pada catatan registrasi, yang penting adalah apa yang disampaikan dokumen tersebut kepada pembaca eksternal, bukan apa yang dimaksudkan oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Jika akta dan gambar saling bertentangan, tidak ada yang secara otomatis berlaku; pengadilan memutuskan mana yang memiliki bobot lebih besar, dengan mempertimbangkan tingkat detail dan seberapa masuk akal hasilnya (Hoge Raad 1 November 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Di mana batas biasanya berada (akta kepemilikan Anda sendiri selalu berlaku)

Peraturan model dan generasi-generasinya

Akta tersebut harus memuat peraturan yang mencakup utang dan biaya apa saja yang menjadi tanggung jawab bersama para pemilik, laporan keuangan tahunan dan iuran, penggunaan, pengelolaan dan pemeliharaan bagian bersama, asuransi, dan anggaran dasar asosiasi (pasal 5:112 BW). Alih-alih menuliskannya secara rinci, akta tersebut menetapkan seperangkat peraturan standar — model peraturan — yang berlaku dan mencantumkan penyimpangannya.

Beberapa generasi peraturan beredar: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017, dan model 2021 untuk asosiasi kecil, ditambah model untuk flat servis dan subdivisi. Mana yang berlaku dijawab dengan membaca akta kepemilikan Anda, dan itu penting: model yang lebih lama memberlakukan kuorum, model 2006 dan 2017 menghapusnya untuk keputusan mayoritas biasa, dan model 2017 sudah mengatur tentang titik pengisian daya.

Di bawah peraturan-peraturan tersebut terdapat peraturan rumah tangga, huishoudelijk reglement , yang diadopsi oleh rapat. Peraturan ini memuat detail sehari-hari tetapi tidak boleh bertentangan dengan akta atau hukum; klausul seperti itu batal demi hukum.

VvE sebagai badan hukum, dan mengapa Anda tidak dapat mengundurkan diri.

Asosiasi ini terbentuk bersamaan dengan pembagian lahan. Asosiasi ini merupakan badan hukum dengan aset, rekening bank, dan kewajiban sendiri, yang terdaftar di Kamar Dagang. Tugasnya adalah mengelola komunitas, selain bagian-bagian yang diperuntukkan untuk penggunaan terpisah, dan memelihara dana cadangan (pasal 5:126 BW). Asosiasi ini dapat mewakili para pemilik di dalam dan di luar pengadilan serta menegakkan kewajiban yang harus dipenuhi para pemilik satu sama lain.

Keanggotaan mengikuti hak kepemilikan apartemen secara otomatis: Anda tidak bergabung, Anda tidak dapat memberikan pemberitahuan, dan pada saat penjualan, hak tersebut beralih kepada pembeli Anda. Dalam asosiasi campuran, di mana sebuah perusahaan atau investor memiliki sebagian dari blok tersebut, satu anggota dapat memegang bagian suara yang menentukan.

Rapat umum, pemungutan suara, dan kuorum.

Rapat umum pemilik adalah organ tertinggi. Rapat dan pengambilan keputusannya diatur oleh pasal 5:124 sampai 5:135 BW. Rapat ini wajib diadakan setidaknya sekali setahun untuk membahas laporan keuangan, anggaran, dan iuran, dan dipanggil oleh dewan pengurus atau ketua, atau atas permintaan pemilik (pasal 5:127 BW).

Pemungutan suara bukanlah satu suara tunggal kecuali jika akta tersebut menyatakan demikian. Hak suara dianggap sama kecuali jika akta tersebut menetapkan rasio yang berbeda, dan jika demikian, akta tersebut harus menyatakan dasar penetapannya (pasal 5:113 BW). Fraksi tersebut, yang disebut breukdeel , menentukan baik hak suara Anda maupun bagian Anda dari biaya.

Sebagian besar keputusan memerlukan mayoritas sederhana dari suara yang diberikan. Peraturan lama menetapkan kuorum: jika kurang dari setengah suara terwakili, tidak ada keputusan yang sah yang dapat diambil dan rapat kedua harus diadakan, di mana usulan yang sama dapat disetujui meskipun hanya sedikit pemilik yang hadir, terkadang dengan mayoritas yang lebih tinggi. Keputusan di luar rapat memerlukan suara bulat; mengubah akta biasanya memerlukan mayoritas empat perlima dari total suara, akta notaris, dan kerja sama dari pemegang hipotek (pasal 5:139 BW).

Undang-Undang tentang rapat umum digital badan hukum swasta diadopsi oleh Dewan Perwakilan Rakyat pada tanggal 16 Desember 2025 dan disahkan oleh Senat tanpa perdebatan pada tanggal 2 Juni 2026, dan diterbitkan sebagai Staatsblad 2026, 161. Undang-undang ini belum berlaku; tanggalnya akan ditetapkan melalui dekrit kerajaan pada tahun 2026. Mulai saat itu, rapat umum yang sepenuhnya digital atau hibrida dimungkinkan tanpa otorisasi sebelumnya dalam akta pembagian.

Dewan dan administrator

Asosiasi memiliki pengurus, yang diangkat dan diberhentikan oleh rapat umum (pasal 5:131 BW). Dalam blok kecil, biasanya hanya ada satu atau dua pemilik yang bertugas di waktu luang mereka. Pengurus melaksanakan keputusan; bukan menetapkan kebijakan.

Asosiasi yang lebih besar juga menggunakan jasa administrator profesional, yaitu VvE-beheerder . Administrator adalah kontraktor, bukan badan resmi: ia mengelola pembukuan, mengumpulkan iuran, mengatur asuransi dan pemeliharaan, serta mempersiapkan rapat, dengan wewenang yang hanya diberikan oleh rapat dan perjanjian pengelolaan. Jika pelayanannya buruk, solusinya ada dalam kontrak — administrator bertanggung jawab kepada asosiasi, bukan kepada Anda.

Dana cadangan, rencana pemeliharaan, dan biaya layanan.

Setiap asosiasi wajib memelihara dana cadangan untuk biaya selain biaya tahunan biasa (pasal 5:126 BW). Sejak berlakunya Undang-Undang tentang peningkatan fungsi asosiasi pemilik — Wet verbetering functioneren VvE — kewajiban tersebut menjadi lebih ketat. Untuk bangunan yang seluruhnya atau sebagian digunakan sebagai tempat tinggal, kontribusi tahunan ke dana cadangan harus minimal sebesar jumlah yang dihasilkan dari rencana pemeliharaan multi-tahun yang tepat atau, jika tidak, 0.5 persen dari nilai rekonstruksi yang diambil dari asuransi bangunan. Dana tersebut harus disimpan dalam rekening terpisah atas nama asosiasi, kecuali rapat memutuskan sebaliknya dengan suara mayoritas besar atau diberikan jaminan bank. Undang-Undang tersebut mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2018, dengan masa transisi tiga tahun yang berakhir pada tanggal 1 Januari 2021.

Rencana pemeliharaan multi-tahun, meerjarenonderhoudsplan atau MJOP, harus mencakup setidaknya sepuluh tahun, tidak lebih dari lima tahun, dan menetapkan pemeliharaan, perbaikan, dan pembaruan yang diperkirakan beserta biayanya. Ini adalah indikator tunggal terbaik dari sebuah asosiasi yang sehat. Undang-undang tersebut juga memberikan wewenang eksplisit kepada asosiasi untuk meminjam kecuali jika peraturan mengecualikannya (pasal 5:126 BW), dengan eksposur masing-masing pemilik mengikuti breukdeel.

Iuran ditetapkan setiap tahun oleh rapat berdasarkan anggaran. Iuran tersebut merupakan kewajiban yang harus dipenuhi kepada asosiasi, bukan pembayaran sukarela: pemilik yang tidak setuju harus mengajukan keberatan terhadap keputusan tersebut, bukan menahan uang, dan pengurangan umumnya tidak tersedia. Kegagalan pembayaran akan dikenakan bunga, biaya penagihan, dan proses hukum.

Pada saat pengalihan kepemilikan, pemilik baru bertanggung jawab, bersama dengan penjual, atas iuran yang terutang untuk tahun keuangan berjalan dan tahun keuangan sebelumnya (pasal 5:122 BW). Notaris biasanya meminta dewan pengurus untuk memberikan pernyataan tunggakan dan dana cadangan dan melunasi tunggakan dari harga pembelian; jika hal itu tidak dilakukan, tagihan tersebut menjadi tanggung jawab pembeli. Mereka yang menjadi pemilik ketika utang asosiasi timbul juga bertanggung jawab bersama atas utang tersebut, masing-masing sesuai dengan proporsi bagian mereka (pasal 5:113 BW).

Perubahan: apartemen Anda, area umum, lantai, dan balkon.

Di dalam flat Anda, kebebasan Anda luas tetapi tidak tak terbatas: peraturan mungkin memuat aturan tentang penggunaan, pengelolaan, dan pemeliharaan bagian pribadi (pasal 5:112 BW), dan biasanya memang demikian. Segala sesuatu yang menyentuh struktur, fasad, atap, atau instalasi bersama memerlukan keputusan rapat.

• Lantai keras. Lantai struktural bersifat umum; penutup lantai bersifat pribadi, tetapi suara bisingnya dapat terdengar oleh tetangga. Sebagian besar peraturan atau aturan rumah melarang penggunaan penutup lantai keras tanpa izin atau menetapkan standar isolasi suara benturan minimum, yang seringkali berupa... ico nilai. Memasang parket atau ubin tanpa pengecekan adalah jalan pasti menuju pengadilan, dan hasil biasanya adalah perintah untuk membongkarnya.
• Balkon, teras atap, dan fasad. Pemasangan kaca balkon, tenda, unit pendingin udara, pagar pembatas, dan dek kayu berat semuanya memengaruhi area umum, bahkan jika Anda memegang hak penggunaan eksklusif. Semua itu memerlukan persetujuan rapat, seringkali dengan syarat mengenai penampilan atau pemeliharaan di masa mendatang.

Apabila persetujuan diperlukan dan ditolak tanpa alasan yang wajar, Anda dapat meminta pengadilan sub-distrik ( kantonrechter ) untuk mengeluarkan otorisasi pengganti (pasal 5:121 BW, yang diterapkan pada keputusan rapat berdasarkan pasal 5:129 BW). Pengadilan akan menanyakan apakah asosiasi tersebut memiliki alasan yang wajar untuk menolak; pengadilan cenderung berpihak pada asosiasi jika pemilik memberikan terlalu sedikit informasi untuk dinilai, sehingga berkas yang berisi gambar dan pendapat struktural akan memperkuat posisi Anda.

Penyewaan, sewa jangka pendek dan sewa liburan

Menyewakan kepada sebuah rumah tangga dengan perjanjian sewa hunian biasa biasanya diperbolehkan. Peraturan biasanya mengharuskan Anda untuk memberitahu asosiasi penghuni dan meminta penghuni menandatangani pernyataan yang menerima akta, peraturan, dan aturan rumah, sehingga hal-hal tersebut mengikat penghuni secara langsung.

Penyewaan jangka pendek dan liburan berbeda. Akta dan peraturan umumnya membatasi penggunaan flat sebagai tempat tinggal dan melarang penggunaannya sebagai wisma tamu, rumah kos, atau penyewaan kamar. Masa inap singkat berbayar yang berulang umumnya diperlakukan sebagai eksploitasi komersial daripada tinggal di sana, sehingga berada di luar klausul penggunaan tempat tinggal meskipun liburan tidak disebutkan. Peraturan kota berlaku di atasnya, dan peraturan tersebut semakin diperketat. Amsterdam Penyewaan rumah liburan memerlukan izin dan nomor registrasi, setiap penyewaan harus dilaporkan ke pemerintah kota, dan batas maksimalnya adalah tiga puluh malam per tahun; mulai 1 April 2026, batas tersebut turun menjadi lima belas malam di sebelas lingkungan yang ditentukan di distrik Centrum dan Pijp, berdasarkan aturan kebijakan yang menetapkan langkah lebih lanjut berupa larangan sementara jika lima belas malam terbukti tidak mencukupi. EindhovenPenyewaan kamar dan pemisahan tempat tinggal memerlukan izin perencanaan berdasarkan omgevingsplan; peraturan kebijakan yang berlaku sejak 1 Januari 2026 menolak izin dalam radius tiga puluh meter dari kamar yang disewakan secara sah di luar pusat kota, menetapkan luas lantai minimum per unit dan per kamar, dan menutup enam lingkungan tertentu untuk permohonan baru sama sekali. Kedua peraturan tersebut sering berubah, jadi periksa verordening atau peraturan kebijakan yang berlaku untuk alamat tersebut daripada mengandalkan angka. Izin kota tidak mengesampingkan akta kepemilikan.

Panel surya, pompa panas, insulasi, dan titik pengisian daya

Hampir setiap langkah keberlanjutan menyentuh bagian yang umum. Panel surya berada di atap yang sama, pompa panas di fasad yang sama atau di ruang mesin, insulasi di dinding yang sama, dan titik pengisian daya menggunakan kapasitas listrik bersama gedung. Oleh karena itu, keputusan berada di tangan rapat umum, dan mayoritas yang dibutuhkan adalah apa pun yang ditentukan oleh akta dan peraturan model yang berlaku untuk jenis pengeluaran tersebut. Peraturan lama seringkali mensyaratkan mayoritas yang memenuhi syarat, terkadang dengan kuorum, untuk pengeluaran di atas ambang batas atau untuk pekerjaan yang dianggap sebagai pembaruan daripada pemeliharaan. Sampai undang-undang berubah, jalan yang ditempuh adalah memasukkan item tersebut ke dalam agenda dengan proposal yang dihitung biayanya dan rencana pembiayaan, serta memeriksa apa yang dapat dilakukan dengan pinjaman berdasarkan pasal 5:126 BW dan subsidi yang tersedia.

Ada dua perkembangan penting. Rancangan undang-undang untuk mempercepat keberlanjutan dan pemeliharaan dalam asosiasi pemilik properti memasuki tahap konsultasi publik pada 1 Juli 2026, yang berlangsung hingga 20 September 2026; sebagaimana yang dikonsultasikan, rancangan undang-undang tersebut akan memungkinkan pengambilan keputusan dengan mayoritas sederhana dari suara yang diberikan, memperpanjang jangka waktu rencana pemeliharaan dari sepuluh menjadi tiga puluh tahun, dan mengizinkan hak penggunaan untuk instalasi seperti panel surya tanpa mengubah akta kepemilikan. Secara terpisah, sebuah skema sedang dipersiapkan di mana pemilik yang menginginkan titik pengisian daya akan memberi tahu asosiasi daripada meminta izin. Rancangan undang-undang tersebut masih dalam tahap konsultasi dan persiapan parlemen, sehingga belum ada yang menjadi undang-undang.

Menantang suatu keputusan, dan meminta pengadilan untuk turun tangan.

Hukum Belanda membedakan dua jenis cacat. Keputusan yang bertentangan dengan hukum atau akta pembagian adalah batal demi hukum: keputusan tersebut tidak pernah ada dan tidak ada batasan waktu yang berlaku. Keputusan yang diambil melanggar aturan prosedural, atau tidak dapat diterima menurut standar kewajaran dan keadilan, adalah dapat dibatalkan: keputusan tersebut tetap berlaku sampai pengadilan membatalkannya.

Untuk membatalkan suatu keputusan, Anda harus mengajukan permohonan ke pengadilan sub-distrik dalam waktu satu bulan sejak hari Anda mengetahui keputusan tersebut atau seharusnya mengetahui keputusan tersebut (pasal 5:130 BW, dibaca bersama dengan aturan umum tentang keputusan badan hukum dalam pasal 2:15 BW). Satu bulan itu singkat dan berakibat fatal: pemilik yang menunggu risalah rapat, atau yang bernegosiasi dengan dewan terlebih dahulu, biasanya kehilangan hak untuk mengajukan keluhan. Pembatalan menyerang keputusan yang telah diambil; otorisasi pengganti memberikan otorisasi yang telah ditolak.

VvE yang tidak aktif dan cara membangunkannya

Banyak asosiasi, terutama di blok-blok kecil pra-perang yang terbagi menjadi dua atau tiga unit apartemen, hanya ada di atas kertas tetapi tidak melakukan apa pun: tidak ada dewan pengurus, tidak ada rapat, tidak ada laporan keuangan, tidak ada dana cadangan, dan terkadang tidak ada asuransi bangunan kolektif. Itu adalah praktik yang tidak sah . Hal itu tidak sesuai hukum, dan semakin menghambat penjualan dan pembiayaan ulang hipotek. Pengaktifan kembali, secara berurutan:

• Dapatkan akta pembagian dan penetapan harga dari Kantor Pertanahan dan tentukan peraturan model mana yang berlaku.
• Selenggarakan rapat umum sesuai dengan peraturan yang berlaku dan catatlah dengan benar; jika dewan pengurus tidak bertindak, pemilik biasanya dapat menyelenggarakannya sendiri.
• Bentuk dewan pengurus, dan administrator jika diperlukan, daftarkan keduanya di Kamar Dagang, dan buka rekening bank atas nama asosiasi ditambah rekening cadangan terpisah.
• Atur atau verifikasi asuransi bangunan, periksa jumlah pertanggungan terhadap nilai rekonstruksi, susun rencana pemeliharaan dan tetapkan iuran berdasarkan rencana tersebut.
• Jika salah satu pemilik bersama menolak untuk bekerja sama, kewajiban-kewajiban ini dapat ditegakkan melalui pengadilan.

Hal-hal yang harus diperiksa pembeli sebelum menandatangani kontrak

• Akta pembagian dan penetapan batas, serta peraturan model mana yang berlaku — bacalah batas pribadi/bersama sebelum Anda mengajukan penawaran.
• Pembatasan penggunaan: hanya untuk penggunaan hunian, larangan penyewaan kamar atau masa inap singkat, aturan tentang hewan peliharaan, lantai, dan perubahan.
• Peraturan internal, dan notulen dari tiga pertemuan terakhir — ujian tercepat untuk mengetahui apakah asosiasi tersebut berfungsi.
• Akun, anggaran dan saldo dana cadangan, dan apakah dana cadangan tersebut disimpan dalam rekening terpisah.
• MJOP: tanggalnya, periode yang dicakup, dan apakah iuran sesuai — iuran rendah dengan cadangan yang tipis adalah tagihan yang ditangguhkan.
• Segala keputusan mengenai pekerjaan besar atau pungutan khusus — yang mengikat Anda setelah selesai — dan segala bentuk pinjaman.
• Pernyataan dewan mengenai tunggakan, dan konfirmasi bahwa notaris akan melunasinya pada saat penyelesaian (pasal 5:122 BW).
• Asuransi bangunan dan nilai rekonstruksi, pendaftaran di Kamar Dagang, dan, untuk bangunan yang dibagi, akta pembagiannya juga.

Jika dokumen tidak diserahkan tepat waktu, sertakan klausul pembatalan dalam perjanjian pembelian sehingga Anda dapat menarik diri jika berkas tersebut lebih buruk daripada yang disajikan.