Ketika VvE (Veterans with Enforcement) gagal melaksanakan kewajibannya: upaya hukum berdasarkan hukum Belanda.

Jika asosiasi pemilik apartemen Anda (Vereniging van Eigenaars, VvE) gagal memelihara gedung, menjaga dana cadangan, atau mengadakan rapat, Anda dapat bertindak sendiri: Buku 5 Kitab Hukum Perdata Belanda (Burgerlijk Wetboek) memberi setiap pemilik apartemen jalur untuk mengajukan gugatan ke kantonrechter (pengadilan subdistrik) dan menuntut asosiasi tersebut. Pengecualian utamanya adalah waktu: keputusan rapat pemilik hanya dapat dibatalkan jika Anda mengajukan gugatan dalam waktu satu bulan sejak hari Anda seharusnya mengetahui keputusan tersebut.

Pada praktiknya ada empat jalur. Anda dapat meminta kantonrechter untuk membatalkan keputusan yang salah (pasal 5:130 BW). Anda dapat meminta otorisasi pengganti jika persetujuan ditolak tanpa alasan yang wajar (pasal 5:121 BW). Anda dapat menggunakan peraturan untuk mengadakan rapat. Dan Anda dapat menggugat asosiasi tersebut untuk melaksanakan kewajibannya dan membayar kerugian Anda. Jalur mana yang paling tepat bergantung pada satu pertanyaan: apakah asosiasi tersebut mengambil keputusan yang salah, tidak mengambil keputusan sama sekali, atau gagal melaksanakan keputusan yang telah diambilnya?

Apa yang harus dilakukan oleh VvE (Veterans with Enforcement) menurut hukum Belanda?

Sebuah VvE (Village Vulnerable Entity) harus mengelola bagian-bagian umum bangunan, menyimpan dana cadangan, dan mengadakan rapat yang menyetujui laporan keuangan dan anggaran. Segala hal lain yang dapat atau harus dilakukannya mengikuti akta pembagian, peraturan, dan Buku 5 Kitab Undang-Undang Perdata.

Asosiasi pemilik properti terbentuk secara otomatis ketika sebuah bangunan dibagi menjadi hak kepemilikan apartemen. Setiap pemilik adalah anggota berdasarkan hukum (pasal 5:117 BW). Anda tidak dapat mengundurkan diri, dan asosiasi tidak dapat menolak Anda; keanggotaan berakhir hanya ketika Anda menjual properti tersebut. Asosiasi adalah badan hukum (pasal 5:124 BW) dengan tujuan hukum yang terbatas: mengelola komunitas dan melindungi kepentingan para pemilik bersama. Sebagian besar aturan umum untuk badan hukum dalam Bab 1 Buku 2 Kitab Undang-Undang Perdata berlaku juga untuk asosiasi, dengan pengecualian yang tercantum dalam pasal 5:124 BW.

Apa yang diputuskan dalam akta pembagian dan peraturan-peraturan tersebut?

Akta pembagian (splitsingsakte) menentukan apa yang menjadi milik pribadi dan apa yang menjadi milik bersama, dan peraturan yang dilampirkan padanya menetapkan pembagian biaya, hak suara, dan wewenang. Bacalah peraturan-peraturan tersebut sebelum Anda memperdebatkan hal lain.

Akta pembagian adalah akta notaris yang menciptakan hak kepemilikan apartemen. Akta ini terdaftar di register publik. Akta ini berisi gambar yang menunjukkan bagian mana yang bersifat pribadi dan bagian mana yang bersifat umum. Biasanya akta ini menyatakan salah satu peraturan model standar yang berlaku, seringkali model dari tahun 1973, 1983, 1992, 2006, atau 2017. Peraturan tersebut merupakan konstitusi bangunan Anda. Peraturan tersebut menetapkan pembagian biaya, rasio pemungutan suara, wewenang dewan dan rapat, serta batasan penggunaan.

Peraturan rumah (huishoudelijk reglement) dapat menambahkan aturan praktis tentang kebisingan, sampah, dan penggunaan area umum. Peraturan ini tidak boleh bertentangan dengan akta kepemilikan. Aturan yang seharusnya tercantum dalam akta kepemilikan, seperti pembatasan penggunaan flat pribadi, tidak dapat diselipkan ke dalam peraturan rumah.

Apakah kusen jendela yang bocor, balkon, teras, pipa di balik dinding, atau atap datar di atas kamar tidur Anda merupakan milik bersama atau pribadi, hal itu ditentukan dalam akta kepemilikan, bukan berdasarkan akal sehat. Jawaban atas akta tersebut menentukan siapa yang membayar. Ketentuan apa pun dalam dokumen yang mengatur yang bertentangan dengan hukum yang berlaku tidak memiliki kekuatan hukum. Akta itu sendiri hanya dapat diubah melalui akta notaris, dengan mayoritas sesuai dengan persyaratan hukum dan peraturan. Di sebagian besar bangunan, hal itu merupakan mayoritas besar.

Siapa yang memelihara bagian-bagian umum?

Asosiasi mengelola bagian-bagian umum dan membebankan biayanya kepada semua pemilik. Anda mengelola bagian-bagian pribadi Anda sendiri.

Pengelolaan bagian-bagian umum merupakan tugas pokok yang diatur dalam undang-undang bagi asosiasi (pasal 5:126 BW). Hal ini mencakup struktur bangunan, atap, fasad, fondasi, instalasi bersama, tangga, lift, dan lahan bersama. Termasuk di dalamnya adalah menjaga agar bagian-bagian tersebut dalam kondisi baik dan bertindak tepat waktu jika keselamatan terancam. Asosiasi membebankan biaya tersebut kepada semua pemilik sesuai dengan rasio yang tercantum dalam akta kepemilikan.

Penundaan pemeliharaan bukanlah masalah abstrak. Hal ini menyebabkan kerusakan di dalam apartemen pribadi. Hal ini juga dapat menimbulkan tanggung jawab terhadap pengunjung dan tetangga: berdasarkan pasal 6:174 BW, pemilik bangunan yang tidak memenuhi standar yang ditetapkan bertanggung jawab atas kerusakan yang ditimbulkannya apabila bahaya tersebut terjadi.

Penyewaan adalah hal yang terpisah dengan aturannya sendiri. Apakah dan bagaimana Anda dapat menyewakan flat Anda, termasuk untuk jangka pendek, ditentukan oleh akta kepemilikan dan peraturan pemerintah daerah, bukan oleh kewajiban pemeliharaan. Kami membahas hal itu dalam artikel kami tentang penyewaan jangka pendek dan asosiasi pemilik.

Apa saja aturan mengenai iuran, dana cadangan, dan rekening?

Setiap pemilik membayar iuran berkala yang ditetapkan dalam rapat, dan asosiasi harus menyisihkan jumlah minimum yang ditetapkan undang-undang setiap tahun untuk pemeliharaan besar. Dewan pengurus harus mempertanggungjawabkan uang tersebut setiap tahun.

Iuran, yang sering disebut servicekosten, ditetapkan oleh rapat berdasarkan anggaran tahunan. Asosiasi juga harus menyimpan dana cadangan untuk biaya selain biaya tahunan biasa. Sejak 1 Januari 2018, pasal 5:126 BW menetapkan cadangan tahunan minimum untuk bangunan tempat tinggal. Jumlah tersebut bisa berupa jumlah yang tercantum dalam rencana pemeliharaan multi-tahun (meerjarenonderhoudsplan) yang tidak lebih dari lima tahun dan mencakup setidaknya sepuluh tahun, atau, tanpa rencana tersebut, setidaknya 0.5% dari nilai rekonstruksi bangunan setiap tahunnya. Dana cadangan pada prinsipnya harus disimpan dalam rekening pembayaran atau tabungan terpisah.

Dewan pengurus menyampaikan laporan keuangan tahunan dan anggaran kepada rapat. Para pemilik berhak untuk memeriksa catatan yang mendasarinya. Jika seorang pemilik tidak membayar, asosiasi dapat menuntut pemilik tersebut.

Pembeli juga menanggung sebagian tunggakan. Berdasarkan pasal 5:122 BW, pembeli dan penjual bertanggung jawab secara bersama-sama dan secara tanggung jawab bersama atas iuran yang jatuh tempo pada tahun keuangan berjalan dan tahun keuangan sebelumnya. Itulah sebabnya notaris meminta pernyataan tunggakan dari pengurus sebelum penyelesaian transaksi. Pembeli kemudian hanya bertanggung jawab hingga jumlah yang tertera dalam pernyataan tersebut. Sejak 1 Juli 2008, setiap asosiasi pemilik juga harus terdaftar di register perdagangan Kamar Dagang (KvK).

Bagaimana sebuah asosiasi bisa gagal, dan berapa biaya yang harus Anda tanggung akibat setiap kegagalan tersebut?

Kegagalan muncul dalam empat bentuk yang dapat dikenali: ketidakaktifan, penundaan pemeliharaan, penegakan hukum yang tidak setara, dan salah urus keuangan. Solusinya berbeda untuk masing-masing bentuk.

Bagaimana jika asosiasi tersebut tidak aktif?

Suatu perkumpulan yang tidak aktif (slapende VvE) masih merupakan badan hukum dengan kewajiban berdasarkan undang-undang, dan setiap pemilik tunggal dapat mulai menghidupkannya kembali. Langkah pertama biasanya adalah rapat yang diselenggarakan dengan benar.

Kelalaian adalah kegagalan paling umum di Belanda. Tidak ada pengurus, atau pengurusnya hanya satu pemilik yang sudah berhenti mengadakan rapat bertahun-tahun lalu. Tidak ada anggaran, tidak ada dana cadangan, dan tidak ada peninjauan asuransi. Iuran dikumpulkan secara tidak teratur atau bahkan tidak dikumpulkan sama sekali. Sementara itu, gedung Anda yang tertinggal.

Asosiasi yang tidak aktif juga menimbulkan masalah praktis saat Anda menjual properti. Pembeli dan pemberi pinjaman mereka akan meminta notulen rapat, laporan keuangan, dan rencana pemeliharaan. Jika dokumen-dokumen tersebut hilang, harga akan turun atau penjualan akan gagal.

Suatu asosiasi yang tidak aktif dapat dihidupkan kembali. Berdasarkan pasal 5:127 BW, ketua dan dewan pengurus dapat mengadakan rapat. Sebagian besar peraturan model juga mengizinkan pemilik yang bersama-sama memegang sejumlah minimum suara untuk meminta diadakannya rapat dan, jika ketua tidak bertindak, untuk mengadakan rapat sendiri. Periksa peraturan Anda sendiri untuk mengetahui ambang batas dan jangka waktu pemberitahuan yang tepat. Setelah rapat diadakan dengan benar, rapat tersebut dapat menunjuk dewan pengurus, mengadopsi anggaran, menugaskan rencana pemeliharaan, dan membuka rekening cadangan.

Pemerintah kota memiliki kewenangan untuk turun tangan. Berdasarkan pasal 5:127a BW, pemerintah kota dapat meminta izin kepada kantonrechter untuk mengadakan rapat jika suatu bangunan sangat tidak memenuhi standar pemeliharaan. Pemerintah kota menggunakan kewenangan ini terutama di daerah dengan perumahan yang sudah tua.

Bagaimana jika perawatan ditunda dan kerusakan mencapai apartemen Anda?

Anda tidak perlu menunggu. Pemilik yang menderita kerugian karena asosiasi gagal memelihara bagian umum dapat meminta pertanggungjawaban asosiasi dan menuntut agar pekerjaan tersebut dilakukan.

Kasus tipikalnya adalah dewan pengurus yang mengadakan rapat tetapi tidak bertindak. Atap bocor selama tiga musim dingin, laporan sudah dibahas dua kali, dan rapat terus menunda keputusan karena beberapa pemilik tidak mampu atau tidak mau membayar. Sementara itu, air mencapai flat di lantai atas. Asosiasi berkewajiban mengelola flat dengan baik kepada para pemilik bersama, dan kewajiban itu tidak hilang hanya karena beberapa anggota keberatan dengan biayanya. Catatan kami tentang kebocoran dan genteng yang jatuh menjelaskan hal ini secara lebih rinci.

Bagaimana jika aturan diterapkan secara selektif atau tidak adil?

Asosiasi wajib menerapkan akta dan peraturan rumah secara konsisten. Keputusan yang didasarkan pada penegakan hukum yang selektif dapat ditentang karena bertentangan dengan kewajaran dan keadilan.

Memberi peringatan kepada satu pemilik tentang sekat balkon sementara mengabaikan tiga sekat identik lainnya bukan hanya tidak adil. Hal itu melemahkan upaya penegakan aturan di kemudian hari. Undang-undang perumahan yang adil di luar negeri, yang terkadang dikutip dalam konteks ini, tidak berlaku untuk bangunan di Belanda.

Undang-undang perlakuan setara di Belanda berlaku. Undang-Undang Perlakuan Setara Umum (Algemene wet gelijke behandeling) melarang perbedaan berdasarkan ras, agama, jenis kelamin, dan kewarganegaraan, termasuk dalam hal perumahan. Undang-Undang Perlakuan Setara Berdasarkan Disabilitas atau Penyakit Kronis (Wgbh/cz) melakukan hal yang sama untuk disabilitas dan penyakit kronis. Jika Anda merasa diperlakukan tidak setara berdasarkan alasan tersebut, Anda dapat meminta pendapat yang tidak mengikat dari Institut Hak Asasi Manusia Belanda (College voor de Rechten van de Mens), atau mengajukan gugatan ke pengadilan perdata. Penolakan untuk memberikan penyesuaian yang wajar bagi penghuni penyandang disabilitas, seperti jalur landai atau pegangan tangan di area umum, mungkin termasuk dalam kerangka kerja tersebut. Jika asosiasi hanya menahan persetujuannya, otorisasi pengganti berdasarkan pasal 5:121 BW seringkali merupakan jalan yang lebih langsung.

Bagaimana jika uang tersebut disalahgunakan?

Setiap pemilik berhak untuk melihat catatan, dan rapat tidak boleh menyetujui laporan keuangan yang belum dapat diverifikasi. Jika uang hilang, asosiasi dapat meminta pertanggungjawaban dewan pengurus atau manajer.

Salah pengelolaan keuangan dapat terjadi dalam beberapa bentuk. Iuran tidak terkumpul. Dana cadangan hanya ada di atas kertas. Pembayaran diberikan kepada perusahaan yang terkait dengan anggota dewan. Tidak ada laporan keuangan selama tiga tahun. Atau seorang manajer mencampur uang asosiasi dengan uang pribadinya.

Menolak pembebasan adalah instrumen yang nyata. Menyetujui laporan keuangan dan memberikan pembebasan kepada dewan adalah keputusan yang terpisah, dan yang kedua tidak boleh secara otomatis mengikuti yang pertama. Jika dana telah disalahgunakan, pengaduan pidana kepada polisi juga merupakan pilihan.

Bagaimana cara Anda memulai di dalam asosiasi?

Mulailah dengan pengaduan tertulis kepada dewan dan usulan untuk pertemuan tersebut. Pemberitahuan wanprestasi resmi kemudian mempersiapkan klaim selanjutnya.

Hampir setiap kasus yang berhasil dimulai dengan bukti tertulis. Laporkan masalah tersebut kepada pengurus secara tertulis. Jelaskan secara faktual. Rujuk pada ketentuan dalam akta atau peraturan yang menjadikan hal itu sebagai tanggung jawab asosiasi. Lampirkan foto dan laporan apa pun yang Anda miliki. Minta tanggapan tertulis dalam jangka waktu yang ditentukan.

Jika tidak ada jawaban, atau jawaban tersebut tidak sesuai dengan pokok permasalahan, kirimkan pemberitahuan wanprestasi resmi (ingebrekestelling). Tetapkan tenggat waktu akhir yang wajar untuk pelaksanaan dan nyatakan apa yang akan Anda lakukan selanjutnya. Menurut hukum Belanda, pemberitahuan tersebut penting: tanpanya, debitur umumnya tidak dianggap wanprestasi (pasal 6:82 BW), dan klaim atas kerugian yang disebabkan oleh keterlambatan dapat gagal hanya karena alasan itu.

Manfaatkan rapat dan juga dewan pengurus. Setiap pemilik dapat meminta agar suatu item dimasukkan ke dalam agenda. Proposal yang dirumuskan dengan benar, dengan kutipan dan proposal pendanaan terlampir, jauh lebih sulit untuk ditunda daripada keluhan. Simpan notulen rapat. Notulen adalah bukti tentang apa yang diputuskan dan kapan, dan periode satu bulan untuk menantang keputusan dimulai dari hari Anda seharusnya mengetahui keputusan tersebut.

Jika hubungan memburuk tetapi semua orang masih tinggal di gedung yang sama, mediasi seringkali lebih efektif daripada persidangan. Mediasi dapat menyelesaikan seluruh hubungan, bukan hanya satu keputusan. Hal yang sama berlaku untuk perselisihan antar pemilik, di mana aturan umum tentang penyelesaian perselisihan di luar pengadilan merupakan titik awal yang berguna.

Rute mana yang menuju ke kantonrechter?

Sengketa apartemen disidangkan oleh kantonrechter (hakim distrik) di distrik tempat bangunan tersebut berada. Memilih jalur yang tepat lebih penting daripada kekuatan kasus Anda berdasarkan substansinya.

Permohonan berdasarkan pasal 5:121 dan 5:130 BW mengikuti prosedur permohonan yang relatif mudah diakses (verzoekschriftprocedure).

Pembatalan keputusan. Jika rapat mengambil keputusan yang bertentangan dengan akta, peraturan, atau persyaratan kewajaran dan keadilan, Anda dapat meminta kantonrechter untuk membatalkannya. Berdasarkan pasal 5:130 BW, Anda harus mengajukan permohonan dalam waktu satu bulan sejak hari Anda mengetahui keputusan tersebut atau seharusnya mengetahui keputusan tersebut. Jangka waktu tersebut singkat dan ketat. Hoge Raad telah menetapkan bahwa, jika risalah rapat biasanya tidak diedarkan, pemilik yang tidak hadir dalam rapat diharapkan untuk mengajukan permohonan dalam waktu satu minggu; bulan tersebut kemudian dimulai paling lambat sehari setelah minggu tersebut (HR 21 Juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022). Anda tidak harus menghadiri rapat untuk mengajukan keberatan terhadap keputusan, tetapi kehadiran dan pencatatan keberatan Anda dalam risalah rapat akan mempermudah kasus Anda.

Suatu keputusan yang bertentangan dengan hukum atau dengan akta dapat dinyatakan batal, bukan dapat dibatalkan (pasal 2:14 BW, yang berlaku melalui pasal 5:129 BW). Tidak ada jangka waktu yang berlaku untuk keputusan yang batal. Namun, mengandalkan pembatalan tanpa nasihat hukum adalah berisiko. Langkah yang aman adalah mengajukan permohonan dalam jangka waktu satu bulan.

Otorisasi pengganti. Terkadang Anda memerlukan kerja sama atau persetujuan dari asosiasi, badan-badannya, atau pemilik lain untuk sesuatu yang berhak Anda lakukan. Jika persetujuan tersebut ditolak tanpa alasan yang wajar, atau tidak ada keputusan yang diambil, kantonrechter dapat memberikan otorisasi pengganti (pasal 5:121 BW). Ini adalah jalur bagi pemilik yang ingin memasang lift, memasang panel surya, mengganti kusen jendela, menghubungkan pompa panas, atau melakukan perubahan lain yang menyentuh bagian bersama, dan yang menemui keheningan atau penolakan tanpa alasan. Pengadilan akan mempertimbangkan kepentingan Anda terhadap kepentingan pemilik lain. Pengadilan juga dapat memutuskan bagaimana biaya tersebut dibagi.

Mengadakan rapat. Jika pengurus tidak mengadakan rapat sebagaimana diwajibkan oleh hukum dan peraturan, pemilik dapat menggunakan aturan penyelenggaraan rapat dalam peraturan, seperti yang dijelaskan di atas. Ini adalah langkah pertama standar untuk membangunkan asosiasi yang tidak aktif, dan seringkali sudah cukup: setelah rapat diadakan dengan benar, asosiasi mulai berfungsi kembali. Jika asosiasi kemudian gagal mengambil keputusan yang diperlukan, otorisasi pengganti berdasarkan pasal 5:121 BW tersedia.

Gugatan biasa terhadap asosiasi. Pembatalan tidak memperbaiki atap. Jika asosiasi gagal melaksanakan kewajibannya untuk memelihara, upaya hukumnya adalah gugatan untuk pelaksanaan, jika perlu didukung oleh pembayaran penalti (dwangsom) untuk setiap hari keterlambatan, dikombinasikan dengan gugatan atas kerusakan yang Anda derita. Dalam kasus mendesak, seperti kebocoran yang membuat flat tidak layak huni, proses permohonan pendahuluan (kort geding) dapat menghasilkan putusan dalam beberapa minggu. Aturan acara perdata Belanda berlaku secara umum, termasuk persyaratan untuk membuktikan kerugian Anda.

Siapa yang membayar kerusakan di apartemen Anda?

Itu tergantung pada di mana penyebabnya berada. Kerusakan akibat cacat pada bagian bersama pada prinsipnya adalah urusan asosiasi; kerusakan akibat cacat pada bagian pribadi pemilik lain adalah urusan antara Anda dan pemilik tersebut.

Kerusakan yang disebabkan oleh bagian pribadi Anda adalah tanggung jawab Anda. Akta pembagian menentukan bagian mana yang mana. Di bangunan tua, batas tersebut sering dipersengketakan, terutama untuk balkon, kusen jendela, teras, dan pipa.

Jika asosiasi bertanggung jawab, ada dua dasar yang dapat mendukung klaim. Pertama, kegagalan dalam melaksanakan kewajibannya untuk mengelola dan memelihara. Kedua, tanggung jawab mutlak atas bangunan yang cacat berdasarkan pasal 6:174 BW. Jika bangunan tersebut tidak memenuhi standar yang ditetapkan dan bahaya tersebut terwujud, kerugian ditanggung tanpa pihak yang dirugikan harus membuktikan kesalahan. Jalur kedua ini sangat berharga terutama jika sulit untuk menunjukkan bahwa pengurus mengetahui adanya cacat tersebut.

Asuransi adalah solusi praktis untuk sebagian besar masalah ini. Asosiasi wajib mengasuransikan gedung tersebut. Polis asuransi gedung biasanya mencakup kerusakan akibat air dan kerusakan pada barang-barang tetap. Isi rumah dan perbaikan pribadi tercakup dalam asuransi rumah Anda sendiri. Laporkan kerusakan kepada kedua perusahaan asuransi dengan segera, foto semuanya sebelum perbaikan, dan simpan faktur-fakturnya.

Jika kerugian tersebut diperselisihkan, laporan ahli tentang penyebab dan jumlahnya adalah yang membuat klaim ganti rugi dapat dilakukan. Praktik umum tentang kompensasi berlaku di sini seperti di tempat lain. Dalam kasus yang parah, di mana kelalaian telah membuat rumah tidak dapat digunakan untuk jangka waktu yang lama, kompensasi untuk kerugian non-materiil dapat diklaim bersamaan dengan kerugian finansial. Pengadilan Belanda memberikan kompensasi tersebut dengan sangat jarang.

Sejauh mana tanggung jawab anggota dewan dan manajer?

Seorang anggota dewan pengurus harus menjalankan tugasnya dengan benar dan hanya bertanggung jawab secara pribadi kepada asosiasi jika ia terbukti bersalah. Seorang manajer profesional bertanggung jawab kepada asosiasi berdasarkan kontraknya, bukan kepada pemilik individu.

Dewan pengurus asosiasi pemilik properti bukanlah badan seremonial semata. Berdasarkan pasal 5:131 BW, dewan pengurus mengelola dana asosiasi dan melaksanakan keputusan rapat. Dewan pengurus juga menyimpan catatan dan mewakili asosiasi.

Standar umum mengenai tugas pengurus dalam pasal 2:9 BW berlaku untuk anggota pengurus VvE melalui pasal 5:124 BW. Seorang pengurus yang melaksanakan tugasnya secara tidak benar bertanggung jawab kepada badan hukum jika ia dapat disalahkan secara serius atas hal tersebut. Sebagian besar anggota pengurus suatu asosiasi kecil adalah sukarelawan, dan pengadilan menerapkan standar tersebut dengan mempertimbangkan hal itu. Namun, menjadi sukarelawan bukanlah jaminan kekebalan. Kegagalan untuk mengasuransikan bangunan, mengabaikan laporan yang mengidentifikasi risiko keselamatan akut, atau membayar uang asosiasi kepada diri sendiri akan dinilai sangat berat.

Apabila asosiasi mempekerjakan seorang manajer profesional, kontrak tersebut menentukan apa yang harus dilakukan manajer. Tugas-tugas tipikal meliputi menyelenggarakan rapat, mengelola pembukuan, mengumpulkan iuran, mendapatkan penawaran harga, dan mengatur perbaikan rutin. Manajer yang gagal dalam tugas-tugas tersebut melanggar kontrak terhadap asosiasi.

Asosiasi, bukan pemilik individu, adalah pihak lawan dari manajer. Hal itu penting dalam praktiknya. Jika Anda tidak puas dengan manajer, mintalah rapat untuk bertindak, karena klaim kontraktual tersebut属于 asosiasi. Jika rapat menolak untuk bertindak atas sesuatu yang jelas merugikan komunitas, penolakan itu sendiri merupakan keputusan yang dapat Anda gugat. Kerangka kerja yang lebih luas dari tanggung jawab hukum suatu organisasi dan tanggung jawab direktur sama dengan yang berlaku untuk badan hukum lainnya.

Bagaimana pemilik dapat mencegah masalah ini?

Pencegahan sebagian besar bersifat administratif: rencana perawatan yang mutakhir, anggaran yang realistis, rekening cadangan terpisah, dan notulen rapat yang jelas. Semua itu tidak sulit.

Susun rencana pemeliharaan multi-tahun dan perbarui setidaknya setiap lima tahun. Rencana ini menetapkan kontribusi cadangan, menyebar biaya, dan membuat asosiasi memiliki kredibilitas kredit jika sewaktu-waktu dibutuhkan pinjaman. Terapkan anggaran yang realistis, bukan kontribusi terendah. Kontribusi rendah bukanlah penghematan, melainkan tagihan yang ditunda bagi siapa pun pemilik flat ketika atap harus diganti. Simpan dana cadangan dalam rekening terpisah. Tinjau asuransi dan nilai rekonstruksi secara berkala. Catat keputusan dengan cukup jelas sehingga dapat dilaksanakan dan, jika perlu, ditegakkan.

Tata kelola yang baik tidak memerlukan biaya besar dan mencegah sebagian besar perselisihan. Adakan rapat tepat waktu dengan agenda yang tepat. Sebarkan laporan keuangan terlebih dahulu. Catat keputusan dan keberatan, dan publikasikan notulennya. Wajibkan anggota dewan yang memiliki kepentingan pribadi dalam suatu keputusan untuk menyatakannya dan abstain. Tinjau peraturan rumah setiap beberapa tahun. Cantumkan hal-hal yang membatasi penggunaan flat itu sendiri dalam akta kepemilikan daripada dalam peraturan rumah, karena di situlah tempatnya dan di situlah akan berlaku. Prinsip-prinsip di balik kerangka kerja tata kelola yang efektif dan kewajiban kepatuhan hukum biasa berlaku untuk bangunan dengan dua belas flat sama seperti berlaku untuk sebuah perusahaan.

Apa yang perlu Anda periksa sebelum membeli apartemen?

Mintalah notulen rapat, laporan keuangan, anggaran, rencana pemeliharaan, dan saldo cadangan, serta bacalah akta pembagian sebelum Anda menandatangani. Pemeriksaan ini sederhana dan tidak boleh dilewati.

Mintalah notulen tiga rapat terakhir, laporan keuangan tahunan, anggaran, rencana pemeliharaan, dan saldo dana cadangan. Bacalah akta pembagian sebelum menandatangani, terutama jika Anda berniat menyewakan flat atau melakukan perubahan. Gambaran umum kami tentang jebakan umum dalam hukum properti Belanda dan daftar periksa kami untuk membeli rumah bersama menjelaskan apa lagi yang perlu diperiksa sebelum Anda berkomitmen. Jika Anda berencana menyewakan flat, kewajiban yang dibebankan kepada pemilik rumah juga perlu diketahui.

Apa yang harus kamu lakukan sekarang?

Bacalah akta pembagian, sampaikan keluhan dan usulan Anda secara tertulis, dan masukkan item tersebut ke dalam agenda. Catat tanggal keputusan apa pun, karena periode satu bulan untuk mengajukan keberatan dimulai segera setelah itu.

Jika asosiasi tersebut tetap tidak bertindak, kantonrechter (kantor hukum daerah) dapat diakses dan prosedur dalam Buku 5 dirancang khusus untuk situasi ini. Kami memberikan nasihat kepada pemilik apartemen, pengurus, dan asosiasi mengenai akta pembagian dan peraturan, pembatalan keputusan, otorisasi pengganti, kewajiban pemeliharaan, tunggakan, dan tanggung jawab atas kerusakan. Baik Anda seorang pemilik yang menghadapi asosiasi yang tidak mau bertindak, atau pengurus yang mencoba memperbaiki kondisi bangunan, pengacara real estat kami dapat memberi tahu Anda posisi Anda menurut hukum Belanda dan langkah realistis selanjutnya.

Singkatnya

• Sebuah VvE (Volunteer vs Enterprise) harus mengelola dan memelihara bagian-bagian umum, menyimpan dana cadangan yang memenuhi persyaratan minimum yang ditetapkan undang-undang, dan mengadakan rapat yang menyetujui laporan keuangan dan anggaran.
• Ajukan keberatan terhadap keputusan yang salah dalam rapat dalam waktu satu bulan sejak tanggal Anda seharusnya mengetahui keputusan tersebut (pasal 5:130 BW).
• Apabila persetujuan ditolak tanpa alasan yang wajar atau tidak ada keputusan yang diambil, mintalah otorisasi pengganti kepada kantonrechter (pasal 5:121 BW).
• Hidupkan kembali asosiasi yang tidak aktif dengan mengadakan pertemuan sesuai peraturan; pemerintah kota memiliki jalur tersendiri berdasarkan pasal 5:127a BW.
• Untuk kasus pemeliharaan yang diabaikan, kirimkan pemberitahuan wanprestasi dan kemudian tuntut pelaksanaan dan ganti rugi; dalam kasus mendesak, gunakan prosedur permohonan pendahuluan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Ini adalah pertanyaan-pertanyaan yang paling sering diajukan pemilik properti ketika asosiasi mereka tidak menjalankan tugasnya dengan baik. Jawaban-jawaban ini mencerminkan Buku 5 Kitab Hukum Perdata Belanda; akta dan peraturan Anda sendiri mungkin menambahkan aturan-aturan tersendiri.

Tidak yakin dengan situasi Anda? Ceritakan kepada kami tentang keadaan Anda. Kami akan memberi tahu Anda pilihan yang tersedia dalam satu hari kerja.