Perlindungan sewa

Ketika Anda menyewa akomodasi di Belanda, Anda secara otomatis berhak atas perlindungan sewa. Hal yang sama berlaku untuk co-tenant dan subtenant Anda. Pada prinsipnya, proteksi sewa terdiri dari dua aspek: proteksi harga sewa dan proteksi sewa terhadap penghentian perjanjian sewa dalam arti pemilik tidak bisa begitu saja mengakhiri perjanjian sewa. Meskipun kedua aspek perlindungan sewa berlaku untuk penyewa perumahan sosial, tidak demikian halnya dengan penyewa perumahan di sektor bebas. Perlindungan sewa mana yang menjadi masalah kapan dan apa sebenarnya perlindungan harga sewa atau perlindungan sewa dalam konteks penghentian sewa yang diperlukan, dibahas di blog ini. Namun pertama-tama, blog ini membahas tentang kondisi yang dinamakan ruang hunian untuk penerapan perlindungan sewa secara keseluruhan.

Ruang hidup

Untuk penerapan ketentuan hukum tentang perlindungan sewa, pertama-tama harus menjadi pertanyaan tentang ruang hidup. Menurut Pasal 7: 233 KUH Perdata Belanda, ruang hidup harus dipahami sebagai suatu harta tak gerak yang dibangun sejauh disewakan sebagai rumah mandiri atau tidak berdiri sendiri, karavan atau tempat tinggal yang dimaksudkan untuk tempat tinggal permanen. Tidak ada perbedaan lebih lanjut yang dibuat antara penyewa akomodasi independen atau non-mandiri untuk tujuan perlindungan sewa.

Konsep ruang hunian juga mencakup perlengkapan tak bergerak, dengan kata lain fasilitas yang menurut sifatnya terkait erat dengan rumah, karavan atau lapangan atau yang menjadi bagiannya berdasarkan perjanjian sewa. Dalam sebuah kompleks tempat tinggal, ini dapat berupa, misalnya, tangga, galeri dan koridor serta instalasi sentral jika ditetapkan oleh kontrak sebagai ruang yang tidak bersifat publik.

Namun demikian, tidak ada ruang hidup dalam pengertian Pasal 7: 233 KUH Perdata jika menyangkut:

• penggunaan ruang hidup jangka pendek; apakah kasusnya seperti ini ditentukan atas dasar sifat penggunaan, misalnya sebagai rumah liburan atau rumah pertukaran. Dalam pengertian ini, durasi pendek dengan demikian mengacu pada penggunaan dan bukan pada waktu yang disepakati;
• ruang hidup yang bergantung; demikian halnya jika rumah tersebut disewakan bersama dengan ruang komersial; dalam hal itu rumah merupakan bagian dari ruang usaha yang disewa, sehingga yang berlaku pada rumah tersebut bukan persyaratan perumahan melainkan ketentuan tentang ruang usaha;
• sebuah rumah perahu; ini adalah fenomena yang tidak sesuai dengan definisi hukum pasal 7: 233 KUH Perdata Belanda. Rumah seperti itu biasanya tidak dapat dianggap sebagai harta benda tak bergerak, karena tidak ada hubungan yang langgeng dengan tanah atau tepian.

Perlindungan harga sewa

Jika kondisi ruang hidup yang diuraikan di atas sudah terpenuhi, maka penyewa akan terlebih dahulu menikmati perlindungan harga sewa. Dalam hal ini berlaku titik awal berikut:

• perbandingan antara kualitas, termasuk lokasi akomodasi sewaan dan antara sewa yang harus dibayar untuk itu, harus masuk akal;
• penyewa memiliki pilihan setiap saat agar harga sewa awal dinilai oleh Komite Persewaan; ini hanya mungkin dilakukan dalam waktu 6 bulan setelah dimulainya sewa; keputusan Panitia Sewa bersifat mengikat, tetapi masih dapat diajukan ke Pengadilan Negeri untuk ditinjau;
• tuan tanah tidak dapat melanjutkan kenaikan sewa yang tidak terbatas; Batas hukum khusus berlaku untuk kenaikan sewa, seperti persentase kenaikan sewa maksimum yang ditentukan oleh Menteri;
• ketentuan undang-undang tentang perlindungan sewa adalah hukum wajib, yaitu tuan tanah tidak boleh menyimpang darinya dalam perjanjian sewa sehingga merugikan penyewa.

Kebetulan, prinsip yang disebutkan hanya berlaku bagi penyewa perumahan sosial. Ini adalah ruang hidup yang termasuk dalam sektor persewaan yang diatur dan oleh karena itu harus dibedakan dari ruang hidup yang termasuk dalam sektor persewaan bebas atau liberal. Dalam kasus perumahan yang diliberalisasi atau gratis, sewanya sangat tinggi sehingga penyewa tidak lagi berhak atas subsidi sewa dan oleh karena itu berada di luar perlindungan hukum. Batas antara perumahan yang diliberalisasi dan sosial kira-kira dengan harga sewa sekitar 752 euro per bulan. Jika harga sewa yang disepakati melebihi jumlah ini, penyewa tidak dapat lagi mengandalkan prinsip-prinsip yang dijelaskan di atas, karena kemudian menyangkut sewa perumahan yang diliberalisasi.

Perlindungan sewa terhadap penghentian perjanjian sewa

Namun, untuk penerapan aspek lain dari perlindungan sewa, tidak ada perbedaan yang dibuat antara penyewa perumahan sosial dan perumahan liberal. Dengan kata lain, ini berarti bahwa setiap penyewa tempat tinggal sebagian besar dan otomatis terlindungi dari pemutusan perjanjian sewa, dalam arti bahwa pemilik tidak dapat begitu saja membatalkan perjanjian sewa. Dalam konteks ini, penyewa dilindungi secara khusus karena:

• penghentian oleh pemilik tidak mengakhiri perjanjian sewa sesuai dengan Pasal 7: 272 KUH Perdata Belanda; pada prinsipnya, terserah pemiliknya untuk mencoba melakukan penghentian perjanjian sewa terlebih dahulu dengan persetujuan bersama. Jika itu tidak berhasil dan penyewa tidak setuju dengan penghentian, penghentian pemilik tidak benar-benar mengakhiri perjanjian sewa. Artinya, perjanjian sewa tetap berjalan seperti biasa dan pemilik harus mengajukan gugatan hukum untuk pemutusan perjanjian sewa dengan pengadilan kecamatan. Dalam hal ini, perjanjian sewa tidak akan berakhir sampai pengadilan membuat keputusan yang tidak dapat dibatalkan atas klaim penghentian pemilik.
• Mengingat Pasal 7: 271 KUH Perdata Belanda, tuan tanah harus menyebutkan alasan penghentian tersebut; jika pemilik akan mengakhiri perjanjian sewa, ia harus mematuhi formalitas pasal KUH Perdata tersebut di atas. Selain masa pemberitahuan, alasan penghentian merupakan formalitas penting dalam konteks ini. Oleh karena itu, tuan tanah harus menyatakan salah satu alasan penghentian dalam pemberitahuan penghentiannya, sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 7: 274 ayat 1 KUH Perdata:

1. penyewa tidak berperilaku seperti penyewa yang baik
2. itu menyangkut sewa untuk jangka waktu tertentu
3. tuan tanah sangat membutuhkan uang sewaan untuk digunakan sendiri
4. penyewa tidak menyetujui tawaran yang wajar untuk mengadakan perjanjian sewa baru
5. tuan tanah ingin merealisasikan penggunaan tanah yang disewakan sesuai dengan rencana zonasi yang berlaku
6. kepentingan tuan tanah dalam pemutusan sewa lebih besar daripada kepentingan penyewa dalam kelanjutan sewa (dalam kasus sewa tuan tanah)

• sewa hanya dapat dihentikan oleh hakim dengan alasan yang disebutkan dalam pasal 7: 274 ayat 1 KUH Perdata Belanda; Alasan yang disebutkan di atas sangat lengkap: yaitu, jika proses hukum dilakukan di hadapan pengadilan, penghentian perjanjian sewa dengan alasan lain tidak mungkin dilakukan. Jika salah satu alasan yang disebutkan di atas muncul, pengadilan juga harus mengabulkan klaim penyewa untuk dihentikan. Oleh karena itu, tidak ada ruang untuk menimbang kepentingan (lebih lanjut). Namun, pengecualian berlaku untuk poin ini terkait dengan tempat penghentian untuk penggunaan pribadi yang mendesak. Saat klaim diizinkan, pengadilan juga akan menentukan waktu penggusuran. Namun, jika klaim pengakhiran pemilik ditolak, sewa yang relevan tidak dapat diakhiri lagi olehnya selama tiga tahun.

Undang-Undang Pergerakan Pasar Sewa

Sebelumnya, perlindungan sewa dalam praktiknya mendapat banyak kritik: perlindungan sewa akan berjalan terlalu jauh dan ada lebih banyak pemilik rumah yang ingin menyewakan rumah jika perlindungan sewa tidak begitu ketat. Legislator terbukti sensitif terhadap kritik ini. Oleh karena itu, legislator telah memilih untuk memperkenalkan undang-undang ini mulai 1 Juli 2016, Undang-Undang Pengalihan Pasar Sewa. Dengan undang-undang baru ini, perlindungan penyewa menjadi tidak terlalu ketat. Dalam konteks undang-undang ini, perubahan yang paling penting adalah:

• untuk perjanjian sewa berkenaan dengan ruang hidup mandiri selama dua tahun atau kurang dan untuk perjanjian sewa berkenaan dengan ruang tinggal non-mandiri selama lima tahun atau kurang, pemilik dapat menyewa tanpa perlindungan sewa. Artinya, perjanjian sewa berakhir karena hukum setelah jangka waktu yang disepakati dan tidak harus diakhiri oleh pemilik seperti sebelumnya.
• dengan diperkenalkannya kontrak kelompok sasaran, juga semakin mudah bagi tuan tanah untuk mengakhiri perjanjian sewa rumah yang diperuntukkan bagi kelompok sasaran tertentu, seperti pelajar. Jika penyewa tidak lagi menjadi bagian dari kelompok sasaran tertentu dan dapat, misalnya, tidak lagi dianggap sebagai siswa, pemilik dapat melanjutkan penghentian dengan alasan penggunaan pribadi yang mendesak dengan lebih mudah dan lebih cepat.

Apakah Anda penyewa dan ingin tahu untuk perlindungan sewa mana Anda memenuhi syarat? Apakah Anda pemilik rumah yang ingin mengakhiri perjanjian sewa? Atau apakah Anda punya pertanyaan lain tentang blog ini? Kemudian hubungi Law & More. Pengacara kami ahli dalam hukum persewaan dan dengan senang hati memberi Anda nasihat. Mereka juga dapat membantu Anda secara hukum jika perselisihan sewa Anda mengarah ke proses hukum.